广州对外公布，不再新增审批新型产业用地(M0)。

2013年深圳率先提出概念，2014年正式创设。

此后，东莞、广州、杭州等20余个城市相继出台相关政策。

M0曾为研发、设计、中试等产业活动提供了更灵活的空间安排。

高容积率、大堂、玻璃幕墙、小面积分割、高比例研发办公，却成了租售的关注点。

从鼓励探索到拟停止新增审批，广州对M0的这次调整，释放了什么信号?

广州灵活应对

呈现哪些变化

9月25日，《广州市提高工业用地利用效率实施办法(修订征求意见稿)》落地。

其中一句话格外醒目，“本办法施行后，不再新增审批新型产业用地(M0)。”

此前，广州已经设过条件。

2025年5月的制造业立市指导意见提出，各区近三年已供M0开工率小于50%，或近十年已供M0已竣工建筑面积比例小于40%的，停止新批准M0用地选址。

工业物业分割转让的边界，也进一步明确。

对批复或合同允许分割的项目，新稿以“幢、层等固定界限”为基本单元，不再单列“间”;最小单元建筑面积原则上不少于500平方米。分割转让面积不超过总建筑面积扣除已确权登记的行政办公及生活服务配套建筑面积后的60%。

60%的上限此前已有。对新供应工业用地中符合转让条件的项目，受让方还须符合原产业准入条件、属于产业链合作企业，并承接相关履约义务。

增加的建筑面积，用途也更明确。

2026年4月，广州已提出存量工业用地提容增加的建筑面积全部用于生产。修订稿延续这一要求，明确新增面积不得用于行政办公及生活服务设施，并要求工业建筑面积先于配套设施建设、验收，禁止类别墅、住宅套型式设计。

空间统筹，则落实到“工业集聚区-工业产业区块-工业用地”三级体系。

广州划定36个工业集聚区，全市约78%的工业产业区块纳入其中。一级区块除公共利益需要外，原则上不得调整为非工业用途;二级区块另允许经各区认定、服务工业发展的科研设计设施。区块内优化地块布局，不能减少工业用地面积。

与此同时，制造业需要的功能和用地方式，仍获得支持。

在行政办公及生活服务设施计容建筑面积不超过15%之外，生产必需的研发、设计、检测、中试设施可另行计算不超过15%的计容建筑面积，并须符合工业建筑设计规范。

长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式继续推广，土地出让合同与投资服务评估协议并行管理。

当初为何鼓励

现在却要调整

M0最早的出发点，是先进制造越来越需要研发、实验、中试、办公与生产融合。

2019年，广州实施的工业用地办法，开始探索建立M0制度，2022年修订后继续实施。

东莞2018年出台全国首个市级M0管理办法，明确“资格准入标准”“分割比例≤49%”“履约监管指标”，2019年当年供应M0项目近20个，吸引紫光和创、天安数码、欧菲等创新企业。

2019年起，广州、中山、惠州、珠海、佛山陆续出台管理办法。截至2020年12月，全国已有20余个城市实施创新型产业用地改革或出台相关政策。

扩散的同时，政策开始变形：多数城市增设M1创、M+、M0、M4、M科五类新型产业用地，有的还在研发总部用地、商业服务业设施用地中增设。

名字不同，但逻辑基本相同，在工业用地上装研发办公、允许分割转让。

这些安排，为创新产业空间的建设提供了条件。但开发条件改善，并不保证产业能够导入。

问题首先在于，项目的回报究竟从哪里来。

如果投资测算主要围绕可售面积、销售单价和回款速度展开，项目建设和招商引资就容易偏重空间回报，对企业的生产研发需求、产业适配和后续运营考虑不足。

生产和研发所需的空间条件、持续运营和产业服务，都可能让位于销售。

当招商围绕项目落户推进，筛选企业时就可能单看能否尽快签约入驻，而忽略项目与园区产业的适配程度。

如果引进的项目与产业定位脱节，项目落地也未必能带来有效的产业集聚。

这也是监管最需要守住的地方，项目可以追求合理回报，但如果只有放松产业准入、扩大散售范围，投资才能成立，那么需要重新审视了。

项目的收益，不能以产业约束失效为前提。

同样，研发办公本身并不等于偏离产业。M0原本就承接研发、设计和中试，不能因为没有大规模产线，或者建筑采用办公形态，就认定没有产业价值。

真正需要警惕的，是借研发、总部之名，转向脱离产业准入要求的普通商办，甚至类住宅开发。若发生这种偏移，登记用途仍然是工业，实际服务的对象和功能却已经改变。

销售完成后，产业责任更不能随之结束。

物业分散到多个权利主体手中，产权人、出租人和实际使用者未必相同。企业更换、空间转租、产权再次转让时，谁审核产业资格，谁继续履约，谁对用途变化负责，都需要明确。

从广州此次修订看，防止工业厂房建设地产化，已经落实到建筑形态、面积用途、受让资格和责任承接等具体环节。这所约束的，是开发收益与产业用途之间可能出现的脱节。

深圳2026年5月7日起施行的产业用地供应办法，仍将M0纳入管理范围。

东莞2026年仍发布M0地块挂牌公告，其中2026WT035宗地明确不可分割转让。

中山则在2025年5月优化交易规则，将满足消防要求的按层、间分割单元最小面积明确为300平方米，并扩大受让方法人单位的注册地范围。

保留用地分类、调整供应、限制分割，是不同的政策环节。对珠三角各地而言，重点关注下面三个问题。

第一，M0还需要继续大量新增吗?

广州修订稿允许，工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，在行政办公和生活服务设施之外单独计算比例。普通工业用地能够承载的产业功能，正在得到更具体的安排。

这不意味着，普通工业用地能够包办所有研发需求。但继续新增M0，至少应该说清楚，解决什么现有工业用地解决不了的问题?目标企业是谁，需要什么空间，已有项目能否承接?

第二，下一阶段需要怎样的厂房?

广州修订稿提出发展高标准厂房、推广专用型厂房。在满足消防、环保、结构、安全、洁净、减震隔振等要求的前提下，层高、荷载、柱网、垂直交通可按行业和工艺需要差异化设计。

更关键的是，层高、面宽、垂直交通等要求，可以在土地出让前的招商阶段，按照已确认的实际工艺需求明确，并写入土地供应批复和建设用地规划许可证。

对于地方投资决策来说，投多少钱、建多大体量、采用什么建筑条件，都需要目标产业的实际需求作为依据。

地方招商也应更早参与，目标企业的对载体空间的要求如果在供地、设计时没有被综合考虑，建成之后，就不能把空间不适用的问题全部归结为“招商不力”。

第三，产业管得住，资本能否合理退出?

专业厂房需要投资和持续运营。对依法允许转让的项目，能否在用途不改变、产业准入继续执行、受让人承接监管义务的前提下，形成“开发建设-持有运营-合规退出-再投资”的循环?

修订稿要求，新受让人继续履行原投资服务评估协议，并重新签订协议。项目能否转让，仍须遵守相应供地、合同和审批要求。

资本可以退出，产业责任不能跟着退出。应当完善的是让合规建设、持续运营形成的价值，有清晰的评估和交易规则。

写在最后

新型产业用地(M0)，从诞生到退潮，是制度调整后的均衡。

这次改革，让工业用地回归生产属性，让空间向集聚区集中，让分割转让服务于产业链，都是在给制造业腾空间、定规矩、降成本。

M0到底解决了什么?工业上楼到底应该上多高?研发、中试和办公到底应该怎么区分?专业厂房能不能按照市场需求建设?

广州，已经给出了一版新的答案。