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27笔!商办和园区大宗成交盘点

2025-08-05 来源:选址960 作者:江珊

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作者 I 江珊 选址960

全文1772字,约需4分钟


2025年上半年,据市场公开信息,选址中国记录了京沪深3城共27笔写字楼和产业园典型成交,包括北京11笔、上海14笔和深圳2笔。


自用与投资、本土与外资、退出与扩张、割肉与捡漏共同演绎了一个可圈可点的上半年大宗交易市场。


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绝大多数交易的成交金额在10亿元以内。按交易金额,位列前3的分别是上海博华广场108亿元、北京首程时代中心A区29亿元、上海仙乐斯广场21亿元,买家分别为险资和中东财团、高校、国企开发商。


紧随其后,10-20亿区间的交易有两宗,分布在北京和上海核心地段。一是在《哪吒2》票房大爆的背景下,作为出品方的光线传媒(300251.SZ)斥资12.2亿元买办公楼。光线传媒买入的是位于北京市朝阳区亚奥板块的「北京奥林·NEO大楼」,这是一个拥有独立院落的单体项目,刚刚更新改造完毕,总建筑面积约2.85万平方米。据披露,光线传媒内部组建了具有业内领先的动画制作能力的团队,已经成为公司人数最多的业务单元,且仍在扩充专业人才;基于公司对未来业务发展的战略规划,预计总体人员规模将持续扩大。二是万科继续甩卖在手资产,其「上海金桥万创中心」上半年完成出售。该园区坐落在上海自贸区扩容板块,是万科布局上海金桥板块的首个地标性产业园区,建筑面积11万平方米,入驻企业包括康宁、普立万、巴斯夫、上海产业技术研究院等,最终昆山市周庄镇国有企业众六资产管理有限公司以14亿元买入。


企业自用或兼具投资功能,是大宗成交的主要支撑。例如,爱尔眼科(300015.SZ)以6.5亿元对价,收购深圳广晟数码技术有限公司60%股权及相关特定债权,核心标的资产为广晟数码持有的广晟科创大厦,完成后,该物业将作为深圳滨海爱尔的长期医疗自用载体。乐鑫科技(688018.SH)以4.37亿元从陆家嘴集团处购买位于浦东御北路235弄3号楼数智天地·智慧云的3幢研发楼,作为其研发总部。自用买家还包括安踏集团、东鹏特饮、中节能、玫德集团等知名企业,以及前文提及的光线传媒。


内资是买方主力,浙商活跃,外资出现返场信号。上半年,绝大多数交易为内资购入。其中,浙江企业和投资人在上海出手频繁,漕河泾中环国际广场6000余平米、静徕坊、旭森国际工业园均出自浙商手笔。外资方面,铁狮门收购张江创新园2-4号楼几乎是期内唯一案例。值得关注的是,施罗德资本与西子国际合作设立30亿私募房地产基金,将专注于长三角核心城市优质写字楼与消费类基础设施投资机会。此外,美国商业地产巨头汉斯集团旗下私募基金6月份完成备案。


稀缺地段小体量独栋项目成交活跃。上半年,坐落在城市稀缺地段的小体量单体是亮点之一。例如,玫德集团斥资4.8亿元购入了坐落在朝阳门附近的「北京101大厦」作为其北京区域总部大厦,该大厦原持有者为高祖安顿、嘉铭投资,由其改造后成为现代化的办公大楼,建筑面积9796平方米。位于望京东站附近的宏泰独栋成功出售给一家内资实体,成交价2.06亿元,该楼宇有独立院落和屋顶花园,私密性良好,适合用作企业总部使用。上海「阳光大厦」为商业独栋,坐落在南京路步行街,主楼和副楼总建筑面积为7252平方米,安踏集团以2.98亿元拿下,借此在「中华商业第一街」上占据一席之地。


开发商出于偿债压力而出售核心资产屡见不鲜。上半年,万科、远洋、复星都有商办大宗成交。除了前文提及的上海金桥万创中心项目,万科上半年还脱手了「滨江万科中心及光合新座」给万物云、「万科龙华中心T5」给龙华寺。万科于2024年4月推出瘦身计划,其中包括坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元;根据万科披露的信息,2024年全年万科大宗交易项目54个,合计签约金额259亿元;今年上半年万科实现大宗交易签约金额64.3亿元。远洋集团则在上半年售出了「北京盛永置业投资有限公司」23%的股权,该公司旗下资产主要为远洋中心二期,是北京东四环区域地标性建筑之一,日照钢铁以3.22亿元代价买入该项目公司股权,远洋所得资金将用于缓解债务压力,维持基本运营资金。另外,多处市场消息称,上海复星BFC外滩金融中心办公楼成交了个3个层面,买家为一家头部通讯公司,成交单价超13万/平方米。


在经济周期和供需结构的影响下,产业园和写字楼的市场价值正经历重估,充满机会,也蕴藏着风险。下半年还将有哪些交易浮出水面?保持期待。

编辑: 杨洪波

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