谢谢选址中国，谢谢雪源总的邀请，非常荣幸有机会给各位分享这几年对租户的观察，刚才我在台下听的特别聚精会神，学到特别多的知识，听到各位大咖对行业发展，包括园区定位的一些讲解。我想把整个目光拉的更小一点，我们聚焦在每个园区和在楼宇里生活的那些个人，这是我们做满意度非常重要的视角，跟大家分享这方面的心得。

我是商务地产研究院的发起人之一，我们在2016年也创立了一个机构，叫天下楼书，是为楼宇和产业园区提供客户满意度调查的一家机构。下面给大家分享的数据也是来自于我们这么多年调查的数据。

从2016年到今年，我们做了500多个楼宇，涉及了1万多家企业，有50多万名的受访者，涉及全国23个省市，是这样的数据集合。通过对这些数据的观察，我们觉得有些点很有意思，可以给大家分享一下。

这5年来，租户个人们有哪些方面的变化，可以跟大家聊聊。首先年龄，五年前的时候90后占比没有那么高，到今年11月份90后占64.3%，在目前楼宇和园区里办公的人群中，超过6成以上的客户是20-30岁年龄段的人。在64.3%里，95前和95后，比例差不太多，51.3%和47.6%的比例，需要我们关注的就是这1%的00后也进入职场，也开始体验园区的生活，体验楼宇内办公的场景。

这是一帮什么样的人？首先是特别热爱表达的人，我们在做满意度调查的时候，有一部分是线上问卷的形式，我们之前很担心，说大家有没有会觉得很烦，不愿意填问卷，不愿意表达意见，发现根本不是。我们在线上系统中有一个环节，大家可以在里面敲字手输意见的，平均每个项目做到1.2条以上/人的表达比例，我们看到他们不管对园区或者楼宇的批评，甚至吐槽，同时也不吝于溢美之词，比如喜欢客服，很喜欢前台的小姐姐，很喜欢园区管理方式，他们非常愿意贡献自己的意见，表达自己的情绪，告诉园区说我们还想要什么样的生活，我们希望你能做什么样的配套，或者什么样的管理方式给到我们，这是我们现在看到年轻人非常重要的变化。

刚才几位领导也讲到这个问题，今年内卷，“996”，职场的焦虑在不停的传播给每一个人，但是我们发现这帮人又是非常热爱生活的人，他们非常坚定的捍卫自己的生活方式，或者是喜爱的标签。我印象特别深刻，2020年，去年11月16日，小米产业园，在上地的小米总部，喜茶开业，当时我跟他们行政总监还聊过这个话题，小米总部内部提供免费的咖啡、免费的饮品，为什么要开一个喜茶，他们说员工比较多，大家投票说能不能有一个网红店给我们，我们还是很喜欢喜茶的。当天上午10点开业，10点半的时候，APP就爆掉了。我们看到数据是一个截图，10：34分的时候，目前说还有1000多杯在制作，当时说跟各位同事说不要再下单了，我们实在已经做不过来了。

另外一个例子，中午M层有一个快闪店，100多平米，乌央乌央全是人，今天是乐高主题，一帮人买乐高。不管是喜茶还是乐高，我们看到一个现象，现在园区在楼宇生活的员工们，他们对于自己的喜好，对于自己身上的生活方式的标签是有非常强悍的捍卫精神的，这是我们看到他们非常有意思的变化。

选址这件事情，我们今天参加选址中国的峰会，选址其实是各个园区非常关心的一件事。我们在这聊的话题倒不仅仅面向新园区，我们想聊的更多的是续租这件事情。大家都知道，我们基本上正常的签约周期以三年居多，一个将近满租的园区，每一年基本都面临1/3的客户要续租，在续租过程中，他们选址的关键点有哪些变化，之前看到更多是地段、建筑立面如何，建筑品质怎么样，园区的形象，装修如何，是不是够气派，是不是够体面，到今天我们看到变化是服务、配套、生活方式，刚才那场对话中各位都聊到这个问题，我们对于园区的运营有哪些更好的方式能契合现在产业的需求，如何更好帮助企业留住员工，解决每个企业行政的焦虑，我觉得这是非常好的话题点，后面我们会有一个数据给大家细分讲一下。

再跟大家分享这五年来我们看到企业的租户们，他们在关注哪些方面的事情。每个园区、每个楼宇几乎没有例外，大家关注的就是健康和安全。我大概提炼了一下，里面涉及的点非常多，包括设施设备的使用安全，包括其他方面，最多是这两个方面，第一个是空气质量，第二个是公共卫生安全。空气质量这件事情我们好理解，2016、2017年关注空调温度性够不够，空气是不是清新，包括PM2.5这么火的事件，要关注漂浮物，关注肺部健康，包括我们现在做客户满意度调查的时候，会跟每个宣传经理做面访，跟大家访谈的时候会告诉我们，我们每家企业在新进入园区，或者新进入楼宇的时候，我们是非常严肃、专业的请第三方评测机构做现场所有气体的检测，包括是甲醛、二氧化碳的浓度，包括苯。在公共安全方面，接触点的防护、禁烟、卫生间管理是大家最关心的。禁烟大家觉得气味不好，乱扔烟头，但是不是，禁烟已经变成影响大家健康的话题。卫生间也是没有例外的，所有项目中，包括商务楼宇，包括产业园区吐槽排名第一项就是卫生间。

我比较推荐大家可以关注WELL的认证，WELL是非常关注使用者个体健康的一套认证体系，出具了非常详细的数据，可以帮助各个园区做好自己的空气，或者是办公环境的管理，我们常见的是上面两个，颗粒物，比如PM2.5的浓度，PM10的浓度，包括挥发性气体、甲醛、苯等。下面是我们不太关注的，无机气体，一氧化碳和臭氧，还有氡的危害，我前两天刚看了国际医学上的报告，肺癌的诱发几率因素中氡占到32%的比例，也是非常重要的一个因素。这些是我从所有客户反馈项目中远远版本粘过来的，这是客户所表达出来的声音。一个非常重要的变化就是刚才说客户的年龄现在是20岁到30岁，他们是主力军，这批人现在刚好是适孕的年龄，包括有一部分是哺乳期的母亲，她们对于禁烟这件事情极为关注，会影响她们的身体健康，以及对楼宇的形象确实不好，当你没有独立吸烟区引导大家，大家都扎堆大堂门口，别人进出会沾上烟味，形象也不是很好。这是快速提升园区品质的细节点。

现在网上一搜一大堆，百度在门把手发现病毒，电梯发现病毒，包括包装箱等等，在楼宇里我们看到很多接触点是大家非常关注的事情，今天讲的特别细节，没有讲那么多产业的事情，是每个企业所关注的贴身话题，比如卫生间门做非接触式的，卫生纸是不是可以非接触式的，包括电梯，很多楼宇使用非接触式的按键，非常简单碰一下可以使用。目前很多楼宇电梯开始逐渐尝试把智能化的方式带入到环境当中。

卫生间当之无愧吐槽第一名，在园区生活的人非常关注那么高大上的事情，园区的运营和每个人日常没有那么近，气味不好，阿姨不纸，品质不够好，卫生间坑位不够足等等，很多园区今年改造计划的时候卫生间通常会放到第一位的，有好几个是我们的客户，包括英蓝、远洋、汉威他们今年改造重点就是卫生间，增加一些设备。

这是大家特别关心的另外一件事情，心理健康，这个星期六，12月11日的时候，收到一个非常不好的消息，腾讯的一个程序员大神浅墨从深圳科兴的楼一跃而下，是重度抑郁症的状态。我们看到今年在很多互联网大厂，包括其他科技类企业，包括服务咨询类企业都极为关注他们员工的心理健康状态。

左边是常见的，拓展、沙漠徒步，中间是看到一些企业已经在尝试为员工们引入心理咨询机构，心理辅导师，心理疏解师，甚至派常驻机构，为园区的企业提供心理安抚和疏解。最右边1024程序员节的时候，我才真正了解到真的有这个职业存在，叫程序员鼓励师。加班的时候你好棒，给你加个油，你今天非常辛苦，非常认真，请一帮非常漂亮的小姑娘给大家做情绪上的释放，一些安抚，特别有用，而且程序员鼓励师的薪水是比他们鼓励的那帮程序员的薪水拿的还高。这些其实说明了我们也看到每个企业行政经理们他们内心的焦虑，我今天看了一份职业经理的年度总结报告，其中非常重要是帮助公司解决员工心理问题。

这也是1024程序员节，当天腾讯课堂和猎聘共同发了一份报告，我看了还很吃惊的，之前我一直觉得以科技行业为主的企业，男生比例7：3，甚至个别的是8：2，但到今天我们看到已经不一样了，在2021年的时候，男女比例是55：45，很多女程序员已经走上岗位，说的最俗一点是男女搭配，干活不累。希望通过性别比例上的调和，让大家回归到一个正常的生活状态和工作状态，这是很多大厂做的事情。

有一个小故事，今天我看奥北科技园的马总也在，前两天刚给他们做完满意度调查，两个企业行政访问，A企业说我们公司男生70%，女生30%，B企业说男生占40%，女生占60%，我们商量一下，能不能给我们反映一下，让我们科技园出面组织，给大家做一个相亲活动，把两边的性别匀匀，让大家有更好的交流方式。

第二个话题就是社交期待，在园区运营有非常多的事情，有非常多的方法，刚才各位大咖都分享了很多。我只讲其中非常特别的点，就是社群运营这件事情。社群其实是投入相对比较少，见效又特别快，黏度又非常好的提升客户满意度的很好的方法。

2017年和2018年数据的比较，参加过社群活动的比例11.5%，2021年比例已经达到32%，很多楼宇园区非常重视客户活动，什么样活动是真正有效的，园区都做活动，给大家送礼品，带大家包包粽子等等，这类活动有效性没有那么好，真正有效的是低门槛、自运行和高黏度，我本人是深度社恐，我特别不太敢参加这种类型的活动，但是这四张我贴的照片是我参加过的，首先让大家没有任何技能门槛，没有任何心理负担进入活动，比如枕头大战，比如看电影，以及之后的电影交流会，以及读书会的活动。中关村一号的官总也讲了他们园区有很多小的社群组织，骑行组、无人机小组等等，这种小组最容易黏住客户，最容易形成荣誉感的方式。

租户最喜欢的社群活动类型，排名最高的是目前公益社会责任类的，我还很吃惊的，之前一直不是，到今年一下跃居到第一。不管是疫情影响，还是之前公共卫生等等所有事件，会让现在所有在园区内的这些生活的员工们，大家有一种向往参与到为社会能做点事情的氛围里去，这个其实是很好的现象。第二就是吃喝玩乐，放松类的，以及体育运动健康类的，这三类活动基本上在每个园区都是最受欢迎的，如果大家明年想做一些活动上的经营，可以去参考大家的喜好。

第三个话题大家非常向往的是餐饮以及生活配套。我也列了几个大家对于员工餐厅的吐槽，楼宇还少，产业园区基本配员工餐厅，餐厅里目前大家提的最多的就是过于油腻，盐太重，等等跟健康相关的事情。

做的非常好的是金隅，每家租户企业派代表成立餐厅调查专家委员会，随时不定期可以随意出入他们的后厨，每次组织5-8个人去后厨看，随便问，只要有师傅在做饭、炒菜，消毒做的怎么样，食材从哪来的等等这些，每个人回去跟自己公司的人去分享，说我们今天看了，后厨管的确实非常的好，很干净，我们下一期的菜谱是什么，同时发一个朋友圈跟别人得瑟一下，餐厅我们是看过的，非常好的，建议大家关注餐厅的运营方面，通过这个方式变成宣传餐厅非常好的手段。

生活配套我们也做了数据统计，这个报告还没有完成纸质版，我们也是挑了一部分的数据给大家做分享，其中一个租户更需要什么样的生活配套，排名第一也没有例外，24小时便利店，基本上已经成为标配，刚需。第二是新鲜的蔬菜以及水果店，在便利店提供的水果可能新鲜度不够，大家更希望有一个很健康，能够买到新鲜疏菜和水果的地方。

最后一个话题，我们的租户们现在在抱怨什么事情？2017年的时候我们做三个大维度上的统计，安全感、舒适度、便捷性，基本上所有的租户企业在关注的三个方面。在2017年的时候大家最关注便捷性的问题，电梯是不是够方便，停车位是不是够充足。硬件方面，我们问如果今天你是园区的主人，最想改园区哪些硬件的提升，卫生间永远排名第一，老生常谈，想提升，想调整先动它，通常第二是空调和电梯，是第二和第三的竞争者。

续租因素的排行，地段还是第一，2017年的时候，楼宇的配套，在之前只占到38.5%，到今年直接提升到71.1%，配套服务变成大家极为关注的续租因素，想留住客户，看大家最关心什么事情。

最后我们非常建议大家除了去对招商中的事情关注之外，请大家把目光再拉回到自己园区里，这些已经在租企业们，好好的思考一下，我们能有哪些更好的方式方法解决好客户挽留的问题，我个人也一直在行业里做一些知识的分享，包括我刚才给大家分享一些数据，也会用微信短视频方式，甚至包括抖音号方式给大家做数据展示，小话题讨论，也欢迎大家可以关注天下楼书官方公号，也欢迎各位多多指正。谢谢各位！