作者 I 宋溪 选址960

图源：北京CBD之窗

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CBD拼图再更新。

6月25日，北京朝阳区CBD核心区Z10号商业用地成交，由北京金庭置业有限公司以29.93亿元底价摘得。天眼查显示，金庭置业今年6月初刚成立，注册资本金47亿元，由中国人寿实控。

Z10号地块位于国贸桥东北角，朝阳区CBD核心区东南核心区位，紧邻东长安街延长线，地块北侧是已经建成的泰康集团大厦、正大中心、中信大厦、三星大厦等CBD天际线地标，正南侧是北京CBD万达广场，步行5-10分钟即可到达1号线、10号线国贸站，被认为是国贸桥东北角的“压箱底”黄金地块。

根据北京市规划和自然资源委员会土地出让公告，地块占地8046平方米，规划建筑面积12万平方米，用地性质为商业金融，出让年限商业部分40年、办公部分50年，地块可用于商业、办公、酒店等业态，限高125米，起始价29.93亿元，保证金6亿，仅中国人寿一家报名。

值得关注的是，该宗地块曾于2011年首次出让过，竞得企业为北大方正、安邦财险、中信集团组成的联合体，成交价格34.5亿元，后因多重原因未能按期开发，退地后闲置时间长达10余年。此次调整规划后重新出让，建筑面积由15万平方米调至12万平方米，建筑限高由300米调至125米，容积率由18.6降至14.9。地块新增硬约束条件：地上、地下全部建筑需持有至土地最高出让年限，中途不能散售、不能分割转让。拿地主体也由民营、险资、央企联合体，变成了纯险资长线投资。

中国人寿保险(集团)公司前身是1949年成立的中国人保寿险板块，1996年分设中保人寿，1999年更名中国人寿。目前是由国务院管理的国有特大型金融保险企业，也是中国资本市场最重要的机构投资者之一。

年报数据显示，2025年集团合并总资产8.56万亿，同比增长14.4%;营业总收入1.28万亿，同比增长11.3%;管理资产规模17.5亿元，同比增长11%;归母净利润1540.78亿元，同比增长44%;保费破7000亿元，达7298.87亿元，同比增长8.7%。

标普发布的2025年全球寿险公司TOP50榜单显示，中国人寿登上全球榜首，成为全球最大的寿险公司。

近年来，在利率持续下行、资产荒背景下，核心城市能产生稳定现金流的不动产成了险资的天然替代性固收资产，其中一线城市核心商办是险资布局的重要类型之一。比如，2025年，中邮保险领投的人民币基金以108亿元收购了上海静安区核心地段的博华广场，创下近年来国内单体写字楼交易金额的纪录;今年5月，大家人寿、友邦人寿、中宏人寿等共同出资，以61亿元接受北京中关村鼎好大厦项目等。

另外，与Z10地块相邻的Z13地块产权也属于中国人寿。Z13地块2011年出让，由中国人寿与远洋系联手以竞得，成交价格26.56亿元，溢价52.66%。目前该地块建成的国寿金融中心已于2019年竣工，总高度近190米，总建筑面积16.2万平方米，其中办公面积14万平方米，地上39层，地下5层，是CBD标志性建筑。

关于Z10地块将建什么?目前设计方案还未公示，但根据限高、须与Z11、Z12、Z13统一协同设计等要求，猜测调性或将与Z13对齐，建成一座28-30层的精品超甲级塔楼，与国寿金融中心共同构成国贸东北角双子塔格局。

此次Z10落地，同时也被认为CBD核心区最后一批黄金地块归属基本收口。

北京CBD核心区开发，以中服地块序列(Z1–Z14等)陆续十余年出让为重要参照。根据公开资料，中服地块已经入市的项目有中信大厦、众秀大厦、三星大厦、阳光金融中心、正大中心、泰康集团大厦、国寿金融中心。按照规划，2026年将集中入市的有民生银行、金通港中心、大家保险、远洋国际大厦。不过届时，或将给北京商办市场去化带来一定压力。