非常感谢选址中国主办方的邀请，以及非常高兴能够在这里跟各位嘉宾做一个分享交流。今天在这个比较简短的时间里跟各位领导、嘉宾讨论两个东西，第一个在百年未有的大变局变革之下，整个全球发生了什么变化，以及中国未来经济会有哪些重要的导向。第二也结合当前的一些市场变化，尤其落地到地产行业、商办行业，会有一些什么样新的思考。

第一个问题，我们都知道拉动经济的是三驾马车，出口、投资、消费，在之前的三四年特殊的时间段里面，我们的出口其实是对经济起到了一个非常至关重要的支撑作用，而支撑的核心点就是在于在特殊的时间段里面，中国有一个相对比较完整的产业链基础，在这个大的背景和前提之下，我们也看得到整个中国经济应该是在这形成了独特的优势。

之后在投资核心点变化很大，就是之前很多地方政府是通过卖地的收入，甚至还有一些其他的举债建城的模式支撑经济。在过去的三到四年，随着一些资金更多疫情防控的因素，所以这部分更多是停滞了。而更多的投资去向了哪里？其实有答案，在我们提出双碳经济之后，我们看得到从2019年开始起步，从投资的环节以及挣钱的能力来讲，一定是在新能源领域。表面上看，房地产是有下降，但是在一些特定的领域是有上升的，这样从投资结构性变革上来看，其实就是过去重大的分化和不同点。

消费，消费的变数在这个时点是最大的，因为在过去的三到四年时间里面，我们的消费更多的是依赖于平台经济和网络经济的协同，在接下来随着12月份整个疫情政策调控的放开，我们看得到最近起码从过年之前，最核心的消费已经转变成吃喝玩乐，以及目的地的旅游。这是之前的变化。在最新的情况来看，最新的层面我们看到市场层面有很多不同，不同点我们看得到，在整个的经济发展动能角度，随着出口结构的调整发生了很大的变化，所以在最近的一些媒体里面，很多讨论的是出口，以及港口集装箱的问题，而这背后所隐含的我们更需要重视的问题就是跟之前力度和强度，还有在一些特殊国家出口的导向会发生比较大的变化，也是我们面临的一个压力和挑战。

整个消费结构来讲，今年一季度之后，国家也是把消费的拉动当做一个最核心的动能，整个消费有一个前置条件的，在很多场合我也说过，老百姓的消费必须是先有收入，先有钱，我们再去拉动消费，才落得了地，如果简单的就消费谈消费的话，那就会出现偏差。比如说我们从最近的3月份一些节日网上消费的数据变化来看，其实方向是向下的。这也是大家最近比较关注的讨论点。

再就是投资，投资在现在的这个时点来看，尤其是两会之后，方向更加明确和聚焦。不是像以前那样，你地方政府盲目地说只要有招商引资就来卖地，卖完地以后结果园区建起来了没有人，或者说地方的窟窿出来了资不抵债，这种问题都会成为接下来投资尤其要重视和规避的点。

在整个的市场层面，唯一可圈可点的是什么呢？国家在稳经济层面在不断地释放流动性。释放流动性我们从一些端倪可以看得出来，在最近国家又降了0.25的降准，降准之后也是希望更多的资金能够流向实体经济，流向地方政府，包括中小微企业减税降费，这块会让整个中国的经济能够更好一点，市场的讨论热点也知道，在最近全球金融圈比较关注的热点事件是什么，是硅谷银行、瑞士信贷，甚至接下来可能出现的德意志银行会出现金融爆雷的风险，这种大背景之下，中国的整个银行体系和财政体系还是相对比较稳健的，所以在前年和去年，海外政府为了拉动经济不断地在加息，先是有量化宽松，然后发现不对，通胀了，通胀之后不断地去加息控通胀。问题和矛盾在今年都集中爆发出来，在这种背景之下，中国其实这几年一直是在降低我们的融资成本，这跟海外是非常不同的。

在当前的内部角度来讲，我们看得到货币增量以及还有一些存量的政策都有一些新的改变，最大的变化具体到房地产行业来讲也是比较突出的。尤其在去年四季度的时候，在重要的会议上，国家相关领导人提出了要重视房地产依然是国民经济的支柱产业。当这句话出来的时候，像我们做金融研究的开句玩笑，现在地产行业在那个时间迎来了比较好的小的拐点，同时强调基础设施建设，地产对国民经济的稳定作用。这个信号的释放应该是在宏观经济层面去年4月份给予我们整个市场的一个有效提振和最大的利好。

在海外层面，刚才也提到包括加息，包括银行破产的这些因素，这些因素是传递性的。通胀在海外其实是非常非常严重的，这也是为什么美国政府在不停地通过加息的手段去抑制通胀，但是我们在这个时点尤其也要注意一点，通胀的下一层是什么？有可能是滞胀，如果是滞胀会出现全球物价继续的上扬，同时消费有所下滑的局面，这一点也是我们即便在今年也要重视和接着去看的，这也是为什么在今年两会之后我们国家把GDP的增长目标定成5%，当时很多人觉得5%是不是定低了，去年有基数效益。其实不然，在全球大的压力背景之下，5%的目标其实也不容易，包括我们要考虑到就业的因素，今年、去年、前年累积的就业人口都会给经济带来一定的挑战。同时还有一个最重要的提法就是中国的人口红利在接下来的一个阶段，变成人才红利，人才红利的定义提出，以及对于一些园区，或者说一些大的城市建设引流方向将会有一个重要的点，所以我们也看得到各地的抢人大战是非常之多的。

在整个资产保值层面，市场大家都比较关注，黄金也是涨的比较多的，在这个时候，其实在去年的年底时候，很多场合别人都喜欢问我一个问题，说陈总除了黄金之外还有什么能够保值的，当时我微微一笑，我说很简单，如果真想保值的话，黄金绝对是在特殊情况下的首选。还有一点就是房地产，房地产这块最核心的从我的调研情况来看，三四五线城市压力非常之大，而且大的程度可能短期也不一定会缓解。核心点一定在一线城市，或者说一些有发展势头的二线城市，我说它的商业地产还有住宅应该是没什么大的问题的，因为我们知道，大的全球经济环境在通胀大的背景之下，通胀就意味着货币的保值和贬值的考量，这个时候传统上来讲地产也是备选项之一。

我做了一张大概的图，这是证券行业的图，证券行业的图显现整个投资在目前来看其实并不在高位，中低位。这是第一个结论。第二个结论为什么做行业的比较，更想引出来一个话，就像今天会议的主题，产业园区做投建，往哪个方向投建，往哪个区域投建，以及往什么样的行业去聚焦，因为做聚焦才有意义，包括区域聚焦性和行业的聚焦性。

总结一下，商办一定要跟有钱的行业打交道，就事半功倍。从去年的情况来看很有意思，前两年都是新能源行业，也就是新能源行业在整个证券，还有相关的金融投资里面是一个非常强劲的优质赛道。除此之外还有煤炭行业，煤炭行业的利润情况非常可观。所以如果真的去选一些产业集中度再升级的话，选好热点赛道的行业，必然是一个重点方向。

在整个方向上来讲，有三个是最为重要的，在去年的2月份，当时我写了一篇比较重要的文章，标题很直接，内容更直接，直接解决问题，叫做抛开出口、投资、消费三个传统的经济马车，在新的换档的时间段中国的经济拉动力究竟在哪？出口是起伏的，投资也是不一的，消费要把收入放在前端，我提出一个新概念，叫做新老基建，高端制造业、数字经济将成为托底中国发展的三大引擎，标题是这个，内容也是这个，去年写的，不是今年放的马后炮。为什么把这一点点出来？国民经济支柱产业，地产，包括传统的基建和新基建，新基建包括未来可见的数据中心的建设，其实都算新基建，包括能源建设都是新基建，这块其实在最近的这三四年以来已经显现了非常大的动力。数字经济这个提法是在今年两会后重点重点再重点被反复强调的，数字中国将会纳为未来地方考核的一个重要的权衡指标。大家知道十几年前是GDP考核，数字考核如果落地的话，对我们整个园区而言，或者说地方的经济发展而言就会融入更多的数字概念，那你是否可以更多的考虑两个层面。第一个层面，比如说东数西算工程，对于西部区域的算力中心，还有数据中心，以及还有园区本身的数字化升级的问题，都会提上一个比较重要的日程。

除了这个之外，还有一个是高端制造。高端制造业我们从两会以后总理去的地方就能看得到，去了七家先进制造业企业，第一站是湖南省，这也是一个重要的方向。因为在中国的经济未来展望而言，尤其提出了一个概念叫做要从数量向质量转变。高质量其实这一两年来反复被金融行业和实体经济提及，也就是说在传统以前的发展过程中，我更多的求大，我把数量做大，产能做大，但是未来不一样，未来一定是求这个企业高精尖的壁垒有没有，这个企业可能规模不是很大，但是否是瞪羚企业，有望成为独角兽企业。从这个角度来讲，其实很多我调研过的地方来讲，非常注重把园区按照集中度和行业分类来驻点的布局。比如说我去成都比较多，成都的天府新区和高新区有非常集群的效应，核心区会汇聚抖音、蚂蚁还有一些游戏公司等等，再外围是高端制造厂房，新能源车制造配套企业，机器人制造配套企业，这些都是未来的重点。第二个核心点就是要多关注科技属性、数字属性相对比较高的概念。尤其是数字属性，我们知道在资本市场3月份讨论最多的东西是什么呢？是海外新的Chat GPT，被讨论的非常多，Chat GPT它也会给我们的工业和设计业带来非常多的变革，这都需要我们去谈未来经济发展重点重视的。

最后是新老基建，我们看得到尤其是传统的基建，尤其是地产，一二线城市的支撑力是最好的，从相关当前房地产的销售数据和价格数据，尤其是今年一季度以来看得到一些端倪的。这种恢复应该不是短暂的，应该是可持续的。从这个时点来看，关注一二线城市的扩建动能。除此之外，还有一个核心点，我们知道中国的版图是一个大公鸡，在传统意义上有三个点对整个经济起到一个至关拉动的重要作用。北方的京津冀，包括通州、雄安的新城增量，在中间地段就是长三角，以上海为中心，再往下不仅仅是深圳，新名词叫大湾区，这是传统中国最好的三个地方。未来的增量在哪？刚才我说未来增量有两个，一个点是川渝双城核心经济圈，非常重要，有时候我跟一个朋友开玩笑，看一个地方值不值得投资，还有地方的活力怎么样，很简单，不用看别的数据，看这个地方的人口净流量怎么样，最近几年第一的城市是成都，加上双城经济圈的提出，使得川渝成为中国经济增长的第四极，这些都是机会。除了这之外，我们中部也有很多很好的区域，比如武汉、合肥等等都是不错的，这块也是优先做投资判断重要的点。

另外一点资本市场比较关注在东北贝加尔湖，未来会不会建一个跨国的特区，这块推进的话也是一个亮点，在此之外对于经济发展而言，最近两三周有非常重要的事，就是人民币国际化，表面上看跟园区没多大关系，但是别忘一条，中国的“一带一路”战略，以及未来的引资战略，以及还有中国的很多中小微企业出口的方向等等很多因素，都会跟这个人民币国际化，也就是说通过人民币直接结算的这些国家贸易往来会越来越密切。所以做相关规划的时候这也是重点可参考的方向。

总结来看，看经济也好，看园区的发展也好，国外明确，接下来的市场聚焦点都会在哪些领域，不管是园区的进入企业，还是未来的将来要规划的核心要素，总结来看，有四个要点，第一个低碳，绿色金融、绿色经济、绿色发展、可持续发展，低碳概念一定要放在重要的位置。

第二智能和科技，智能和科技决定了你这个产业规划的是否符合国家方向，是否符合高质量的要求的重要点，因为你只有这样的企业，才会获得更多的金融加持，更多的政策加持。

第三就是数字化，数字化也是未来经济落脚的重点，也会成为各级政府跟自己考核都相关的一个重点，所以数字化是第三个。

第四个就是产业的集群效应跟区域效应，一定要选最重要的那几个方向，再做相应的布局，以及结合刚才提到的人民币国际化的最新的变量，把这四五点要素结合起来，中国经济也好，还是我们未来产业发展也好，它的聚焦点就找到了。