说实话，最近跟几个做园区的朋友聊，大家都在叹气——这行，真的越来越难做了。

不是说市场完全没有需求，而是供给量多到离谱，多到让人喘不过气。

不知道大家有没有发现，这两年各地产业园区跟雨后春笋似的往外冒。以前是民企开发商在折腾，现在国资平台成了主力军，一出手就是大手笔。

我先做个免责声明：我不是反对国资搞园区，恰恰相反，国资做园区，天生就有优势，有些国资也确实干得漂亮。

真正要命的是，那些不会干、瞎干的国资，盲目上马、野蛮扩张，破坏力大到吓人。而且这种伤害，不是针对某一家企业，而是把整个园区行业的生态，彻底搅乱了。会干的跟着遭殃，民企被逼到墙角，没人能独善其身。

数据不会骗人：

空置率高到触目惊心

先给大家看组实打实的数据，心里就有数了。

我最近在上海、江苏、广东这边跑得更多一些，这些地方的产业园区整体空置率我感觉绝对不会低于30%。这还只是平均数，个别园区会好一些，大部分园区的情况会更糟糕。

更别说三、四线城市，有业内人给我透露，他们城市不少园区空置率直接破了70%。崭新的厂房就已经开始闲置，配套、公寓也是空无一人，看着都心疼。

说实话，这早就不是供过于求了，是严重的供需失衡。前段时间，在方升的高层闭门会上听到过一个观点，当政府意识到供需不匹配的时候，其实已经晚了。当研究转型、再到落地，其实又冗余了。

但我必须说清楚：这锅，不该“国资”这个身份背。

国资搞园区，本来是王炸

其实国资做园区，天生自带buff，优势太明显了。

资金成本低，融资容易、利率低，扛得住园区这种长周期回报的生意，这是民企比不了的。

信用背书强，企业入驻国企园区，不用担心开发商跑路、产权出问题，心里踏实。

政策资源足，跟政府部门对接顺畅，政策申报、产业扶持、基建配套，落地都快。

你看那些市场化够、专业够的国资园区，做得真不错。有专业招商团队，有成熟运营体系，懂产业、懂企业需求，能把园区做成真正的产业生态。这就不得不说一下苏州的国资，我感觉是我聊过市场化程度和专业性都非常高的了。

可问题是，这样的国资，太少了。

不会干的国资：

正在系统性毁掉整个行业

经济下行，民企开发商纷纷撤场，地方为了完成招商指标、稳住GDP，只能让国资顶上。

这个逻辑，没毛病。民企不敢投，国企来;市场没信心，政府给。

但坏就坏在，大批不会干的国资涌进来，他们带来的不是良性竞争，是对行业生态的系统性破坏。

什么叫“不会干”?我给大家说一些我看到的情况，可能有些片面，大家也可以说一下你们看到的现状。

只会盖楼，不懂产业。很多国资前身是城投、基建公司，擅长修路架桥盖房子，对产业运营一窍不通。在他们眼里，园区就是工业地产，建好出租、销售就完事。里面装什么企业、能不能形成产业链，压根不关心，所以在现在的市场环境下也招不来企业，空置成了逃不过的结局。

把园区当政绩工程。为了凑招商数据，零租金、三年免租、装修补贴，甚至倒贴钱抢企业。有运营朋友吐槽：“我们不是跟同行竞争，是跟政府拼补贴。他们可以不赚钱，甚至亏钱，我们怎么玩?”

跟风扎堆，同质化严重。全国75%以上的园区定位都差不多。你搞数字经济，我也搞;你做生物医药，我也做。某三、四线城市跟风建低空经济园，没人才、没场景，最后空置率90%，入园的那批也不是做低空经济的企业，纯纯拍脑袋决策，最后买单的是当地的地方财政。

重建设、轻运营，虎头蛇尾。建园时轰轰烈烈，招商后冷冷清清。签约金额几百亿，落地率几乎为零。钱花了、楼盖了，最后全是空置资产，纯纯浪费。

我认为，这些不会干的国资，根本不是在参与市场，是在摧毁市场竞争的底线。

破坏力是全方位的：

没人躲得掉

最可怕的就在这——不会干的国资带来的伤害，是系统性的，国资、民企，会干的、不会干的，全得跟着买单。

会干的国资：跟着遭殃。那些专业的市场化国资，本来能凭本事吃饭，现在完全扛不住。价格战打不起：对方零租金、负租金，让财政兜底，亏的是公家钱;市场化国资不得不被动降价、减租，影响原本已经走上正轨的租金收入体系，他们根本玩不起这样自杀式的竞争。

优质客户被截胡：企业本来想入驻专业园区，隔壁一句“五年免租+装修全包”，直接被抢走，劣币驱逐良币。

资产估值被拖累：区域租金体系直接崩塌，连公募REITs底层资产收益都受到影响。

有业内朋友说：“我们两头受气。对外跟乱来的拼成本，对内上级只看入驻率，逼我们降价，不管运营质量。”

民营企业：被逼到彻底退场。民企向来以灵活、能扛著称，可现在，大批民企正在永久性退出园区行业。不是不想干，是真的干不下去。民企要还贷、要盈利、要给股东交代，面对价格内卷、零租金抢客，完全没有招架之力。

更可惜的是，园区运营靠专业团队、产业资源、长期积累。一旦退出，人才和资源直接流失，以后市场再好，也很难再捡起来。

整个园区行业：生态彻底烂掉。市场定价体系崩了：低租金、零租金成常态，正常租金模型彻底失效，牵连银行评估、资产估值、公募REITs全链条。

招商质量垮了：为了填满面积，什么企业都往里塞，鱼龙混杂，优质企业反而不愿来，恶性循环。

产业生态没了：企业杂乱无章，没有协同，表面入驻率好看，根本形成不了产业集群。

专业人才跑了：外行高薪挖人，却用行政化管理束缚专业能力，真正做事的人待不住，行业人才乱流。

你看，这种破坏是全方位的，整个行业都在沉底。

深层反思：

我们到底需要什么样的国资?

写到这，想跟大家聊点我的想法，国资搞园区，本身没错。错的是谁在干、怎么干。

说实话，我确实不是反对国资搞园区，恰恰相反，我觉得中国需要更多会干、有情怀、懂产业、有长期主义的园区运营商，不管是民企还是国资。毕竟园区其实是跟中国经济息息相关的，我一定是希望产业园区这个行业能继续欣欣向荣的，脱离现在的谷底。

但是真正的问题就是这些不会干的国资，用盲目建设、恶性竞争的方式，对整个园区行业造成了系统性的破坏，让整个行业都在为此买单。

我觉得国资园区，就该分成两类。一类是政策性平台：承接产业转移、安置重点企业、保障民生，不计短期收益，但有明确政策目标，严格绩效评估，不能只享福利不担责任。

另一类是市场化运营商：完全按市场规则来，专业招商、专业运营，靠服务、靠生态赚钱，上级按市场标准考核，不拿行政指标压人。

现在最大的问题是，大量国资卡在中间地带。既想拿政策性资源，又想要市场化业绩;既用行政手段乱招商，又逼着要经济回报。既要又要，最后既当运动员又当裁判员，市场不乱才怪。

真正会干的国资都懂：园区不是房子，是生态。不盲目盖楼，深耕产业;不打价格战，拼服务;不跟风定位，扎根本地优势。

可惜，这样的国资太少，声音还被瞎干的盖住了。

希望我说的这些内容，能让更多人看到行业的痛。毕竟这行连着实体经济，连着无数企业，连着地方经济的未来。

咱们不能让会干的寒了心，更不能让不会干的，继续乱来了，对吧?