01

总书记考察上海模速空间

2025 年 4 月 29 日，习近平总书记考察位于上海徐汇滨江的上海 “模速空间” 大模型创新生态社区。该项目由临港集团与徐汇区合作打造，是全国首个大模型专业孵化和加速载体，自 2023 年 9 月 28 日正式揭牌以来发展迅速。从揭牌时 1.5 万平方米的规模，拓展至如今 10 万平方米的产业空间，已吸引超百家创新企业入驻，形成覆盖算力芯片、基础模型，以及工业、医疗、金融等垂直领域的完整产业链。

“模速空间” 发展模式被肯定，表明国家倡导各地在科技创新领域要有长远规划和战略眼光，重视产业生态建设，发挥政府引导作用，弥补市场在创新早期阶段的不足。这也为其他产业园区和孵化器指明方向，需聚焦垂直领域，加强资源整合，优化服务，推动产业高质量发展，助力国家科技自立自强和产业升级。

02

全国首个“园区运营”地方标准正式发布

5月15日，深圳市市场监督管理局正式发布地方标准《产业园区运营规范》(DB4403/T 625—2025)。《规范》由深圳市工业和信息化局提出并归口负责，深圳市质量强市促进会、深圳市新一代智慧运营公司、深圳市特区建工集团公司等行业企业共同起草，是全国首个地方性产业园区运营规范。

关于园区运营方面上海、苏州等地都出过团标，但都存在定义模糊、边界不清晰的问题，故也没有引起行业太多反响。本次深圳发布园区运营地方标准，首先是相比于团标的级别更高，其次在精准性、落地性方面也具备长足的进步，值得一看。在园区运营实务中，一园一策真正需要思考的是园区-客户，园区-政府，园区-资本的关系，运营一直是多方主体的事情，怎么投入?哪里值得投入需要深度思考。

03

园区上市企业年报出炉，多家企业2024年亏损

2025年1季度，园区上市企业2024年报陆续出炉，数据显示，2024 年多数产业园区上市运营商营收和利润显著下滑，部分企业甚至出现亏损。不过，以张江高科、上海临港为代表的企业，凭借区域核心资产占比高的优势，持续优化资产运营，业绩相对稳定，展现出较强的抗跌能力。这也说明，在市场深度调整阶段，产业园区企业需要从多个维度重塑自身竞争力。

在未来经营规划上，头部企业尝试通过“开发 + 运营 + 投资” 的多元收入模式、垂直产业精准定位、资源整合及市场化团队建设，来提升抗周期能力。以张江高科、上海临港为例，在业务模式方面，构建园区开发、运营、投资多元收入结构，通过运营与投资收益平滑市场波动，增强抗风险能力;在产品打造方面，强化产品产业属性，例如张江高科提出“坚定定制方向，深化产品产业属性”。依据不同产业需求，定制化打造园区产品，提升产品贴合度与附加值;在招商运营方面：整合各方资源至关重要，上海临港强调集聚各园区、各渠道的综合运营服务资源。汇聚产业上下游资源、政府资源、金融资源等，为园区企业提供全方位服务，提升园区吸引力与竞争力;在团队建设方面：人才的专业化、市场化是关键。拥有专业知识、熟悉市场运作的人才团队，才能在复杂多变的市场环境中，精准把握产业趋势，制定有效策略。

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华发集团与格力集团共同组建珠海科技产业集团

2025 年 4 月，珠海启动新一轮国资国企重组整合，大横琴集团无偿划转至珠光集团、华发集团与格力集团共同组建珠海科技产业集团。

其中，珠海科技产业集团整合两家优势科技产业资源，以股权重构、业务整合、资本聚合，打造科技产业发展核心平台。该集团以华发科技集团为基础组建，作为市管企业。华发集团控股并表，格力集团参股，注入资产包含产业园区、科创投资、产业金融等业务。集团构建“资本赋能 — 产业运营 — 场景落地” 生态链，服务珠海产业招引与新质生产力项目培育。

珠海此次国企重组整合并非个例，而是当下全国范围内国资大整合趋势的缩影。近年来，上海、江苏等多地也在加快地方国资平台的重组与构建。在政策导向与市场发展的双重驱动下，各地通过整合国有资源，优化资源配置效率，将分散的产业资源、资本力量向新兴产业、未来产业集中。国资园区整合浪潮下，企业需强化自身核心竞争力，打造不可替代的战略价值。只有明确自身定位，聚焦特色优势领域，才能在资源整合中占据主导地位。

05

临港集团开启招商体制机制改革 国企招商市场化改革加速

2月19日，临港集团隆重召开招商工作会议，动员全集团上下齐心协力，将全年工作重心全面转向招商领域。据悉，临港集团将参照市区两级招商考核一体化办法，对招商考核指标进行全面优化。临港集团还隆重出台了招商体制机制改革方案，成立招商工作领导小组、工作小组和重大项目专班，并设立招商管理部。这一系列举措旨在形成全年招商引资计划目标和“一企一策”考核方案，以改革思维全面加强体系化能力建设，进一步加大招商引资统筹力度，着力提升招商服务工作效能。临港集团党委书记、董事长于勇更是明确提出，临港集团将迅速行动，把40%以上的人力资源向招商引资和企业服务一线倾斜。

2025 年，随着前期建设项目陆续建成，多数地方国资招商压力显著增加。在此背景下，临港集团通过体制机制改革、整合资源等方式，探索市场化招商路径。这些实践表明，国资平台公司要适应市场变化，必须提升市场化能力。具体而言，需要从能力提升和机制改良等多方面入手，彻底摒弃传统等、靠、要的招商资源获取方式。通过加强市场调研、拓展招商渠道、优化招商流程等措施，积极主动地寻找和挖掘潜在的投资项目和企业资源，以市场化的手段推动招商工作的深入开展。

06

万洋探索EPC+O，万马探索轻资产业务多家园区企业探索新业务打法

2025 年 6 月，万洋建设集团有限公司作为牵头人，联合广东顺协工程勘察有限公司、浙江嘉创建筑设计有限公司、温州万洋众创城智慧园区运营有限公司，以 2.39 亿元中标 “茂名信宜产业园区配套基础设施建设项目 - 标准厂房建设及配套设施工程 ⅠEPC+O” 项目，负责项目的勘察、设计、施工、运营及保修期修复等全流程工作。

同月，万马产发中标湖州莫干山国有资本控股集团有限公司旗下的德清绿色智造产业基地项目，承接该项目整体招商与运营服务。

当下，国资在产业园区开发领域占据主导地位。受土地资源收紧、开发成本上升、市场竞争加剧等因素影响，传统园区开发业务的盈利空间持续收窄，留给企业的发展机会不断减少。在此背景下，众多园区企业开始积极探索新业务模式。这种业务模式的转变，也是企业在传统园区开发市场逐渐饱和的情况下，寻求新增长点、实现可持续发展的必然选择。

07

凯德投资在中国设立首支在岸母基金

5月21日，全球领先的不动产资产管理公司凯德投资在中国设立首支在岸母基金——凯德投资人民币母基金，总股本承诺额50亿元人民币(约9.21亿新元)，引入国内知名保险机构作为主要投资者。

凯德投资人民币母基金将通过子基金，重点投资有稳定现金流和长期增值潜力的优质资产，涵盖中国一线和强二线城市的产业园区、购物中心等。未来，子基金或参与数据中心等领域的特殊机会投资。

过去五年间，全球主流经济体普遍经历了物价、股价和房价的显著上涨，涨幅大多达到一倍之多。然而，与之形成鲜明对比的是，中国的资产价格不仅未呈现上涨态势，反而出现了一定程度的下行。这种价格走势上的差异，吸引了海外资本持续布局中国楼市，展开抄底行动。

外资进入国内园区市场机遇与挑战并存。一方面，外资在资本运作方面的优势可能加速行业分化，资金实力较弱的企业面临更大竞争压力。另一方面，具备国际经验的外资机构带来了更专业的资产管理理念和运营标准，这将推进行业整体专业化水平的提升，也为本土园区运营商带来发展新思路。

08

2只产业园REITs上市，7 成产品却陷出租率、租金双降困境

截至2025年6月30日，公募REITs首发上市已有68支，累计发行规模已达1843.82亿元(含扩募)，其中首发规模合计1783.72亿元，扩募规模合计60.17亿元。2025 年上半年，2 只产业园 REITs 成功上市，另有 2 只已获批等待发行，3 只处于申报阶段，市场持续扩容。

从经营数据来看，产业园 REITs 运营面临较大压力，2025Q1，超70%产品出租率/租金双降，但厂房资产凭借租约韧性显著跑赢研发办公类项目;短期内，在供给增加与需求侧偏弱的背景下，产业园经营仍面临较大压力，更多的企业或许会采取以价换量策略，进而压制园区REITs产品的估值。

REITs低估值下，园区运营商可考虑引入Pre-REITs基金、类REITs等基于REITs逻辑的相关金融产品，构建资本化平台体系，实现投资闭环。

09

深圳全市推广“园区贷”，园区数据资产价值凸显

2025年3月，深圳一项名为“园区贷”的创新金融模式正式在全市铺开。其核心逻辑在于，借助园区数据为企业构建信用画像，用“数据画像”破解传统信贷中银企信息不对称的难题。

园区管理方作为在园企业的“管家”，可凭借对在园企业的密切接触和深入了解，为银行提供企业租金、水电、员工人数等在园数据，作为银行授信审批及贷后管理重要参考。银行则从单一的资金服务向综合赋能转变，为园区提供“银行融资+系统支持+招商入园+政策辅导+股权投资”一揽子综合金融服务，助力构建园区循环生态。

在“园区贷”模式下，产业园区掌握数据正成为核心资产，这些数据比财务报表更真实。可以说，围绕中小微企业的金融服务，将会是产业园区未来重要的盈利点。特别是那些颇具规模的产业园区运营商，园区内集聚着众多中小微企业，依托于数字化系统，具备完善的客户数据，对园区内企业的经营情况了如指掌。在这种情况下，园区运营商可以扮演中间商的角色，为园区企业提供金融服务，同时给银行、金融机构提供企业经营数据，搭建起银企桥梁。

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“政策申报首案入刑”，为园区运营服务敲响法律警钟

2025年1月，上海市普陀区人民法院对宏邦诈骗案宣判，认定上海宏邦公司在为企业申报高新技术企业资质(涉及四十家企业)的中介活动中诈骗国家900万补贴款，对第一被告主犯判处有期徒刑12年6个月，罚金40万元。

政策申报是园区运营服务当中的重要服务内容。上海宏邦案件，为整个政策申报行业敲响了法律警钟。对于产业园区而言，政策申报服务是连接政府与企业的重要纽带。园区在开展相关服务时，既要深入了解企业需求，提供适配的定制化服务，助力企业发展，也要严格遵守法律法规，建立完善的内部监督机制，规范服务流程，确保服务合法合规，保障园区运营的可持续性。