近日，创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“首农产业园REIT”)获中国证监会准予注册的批复，在上海证券交易所网站上显示的项目状态已更新为“注册生效”。这也是创金合信基金作为基金管理人参与的首单公募REITs产品。

这也意味着，继建信中关村REIT和华夏金隅智造工场REIT之后，海淀区迎来了第三支产业园区公募REITs。

原始权益人——首农食品集团旗下专业投资平台

该项目原始权益人为北京首农信息产业投资有限公司(简称“首农信息”)，基金管理人为创金合信基金管理有限公司。

据工商注册信息显示，北京首农信息产业投资有限公司(以下简称"首农信息")成立于2010年9月20日，系首农食品集团旗下专业投资平台。其核心业务涵盖资本运作(含资产管理与投资咨询)、不动产开发(商品房开发销售及商业办公租赁)、园区运营管理三大板块。

北京首农信息产业投资有限公司致力于信息类产业园区的投资、开发、建设、运营和孵化器建设。园区定位为“中关村移动智能服务创新园”，旨在打造全国领先的移动互联网全产业链特色产业园区。

母公司首农食品集团作为北京市属国企标杆，创立于1949年，现已成为涵盖种养殖、食品加工、供应链服务、资产经营四大主业的综合性产业集团。旗下控参股企业超500家，培育了三元乳业(600429.SH)、京粮控股(000505.SZ)等上市平台，集团总资产规模突破1800亿，品牌溢价能力持续领跑中国农业食品领域，承担着首都“菜篮子”工程主力军的战略角色。

底层资产基本情况——总部经济及城市更新标杆项目

首农产业园REIT的底层资产是中关村移动服务创新园(首农元中心)，项目坐落于北京市海淀区西二旗西路16号院，包括1-10号楼、14号楼和15号楼(即地下一、二和四层)18，合计11栋建筑物和1栋附属地下建筑物(包含可出租车位700个)。该项目是中关村科学城第五批园区建设重点项目，2017年3月被确定为高精尖产业园区，产业定位主要侧重信息技术、人工智能、科技服务、信息内容消费、大数据及云计算等领域。

首农元中心项目位于北京中关村科技园核心区(中国首个国家级高新区)，周边集聚中关村软件园、上地信息产业基地等国家级科技园区，覆盖清华、北大等40所高校，形成“高精尖产业+顶尖人才”的双重优势，重点发展人工智能、大数据、生物医药等战略产业，区位价值显著。

基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途为科研用地，房屋用途主要为科研楼，总建筑面积合计203,643.55平方米，可出租面积160,967.36平方米。截至2024年12月31日，基础设施资产整体出租率为94.8%，运营成熟稳定。

底层资产运营情况——租户资质优良、现金流情况稳定

(1)历史收益情况：以市场化租金收入为主，租金收入总体保持平稳

首农元中心项目为科研办公类的产业园区资产，主要运营及盈利模式为对外出租不动产和车位，其收入来源主要为租金收入。项目公司报告期内2022-2024年近三年的营业总收入分别为35135.98万元、33158.89万元和28267.45万元，收入类型为市场化租金收入，占比为100%，无政府补贴资金。

(2)出租情况：项目历史出租率保持稳定，租金收缴率长年保持100%

首农元中心项目于2021年11月投入运营，小米集团和快手科技作为行业龙头企业，入驻首农元中心带动了产业聚集，多家小米集团的生态链企业已在首农元中心租赁工位。截至2024年12月31日，首农元中心项目共有21个租户，出租面积为152,673.69平方米，出租率为94.8%，已实现长期稳定收益。首农元中心项目历史收缴率情况良好，2022-2024年租金收缴率均为100%。

基础设施项目近三年的平均租金较稳定，报告期内在执租赁合同无租金增长。与市场租金水平相比，项目当前签约租金水平较高。

(3)租约结构：两大头部企业租金收入贡献占整体收入比例为97.79%，租户长期合约占比较大

截至2025年5月31日，首农元中心合计入驻25个租户，其中快手科技总部(顺捷中恒为快手科技旗下公司)和小米集团(小米科技和玄武科技)两家企业承租了大体量面积并签署了长期租约。

两家企业合计租赁面积为149,670.44平方米，占可出租面积的92.98%、已出租面积的98.03%，2024年度两家企业的租金收入贡献占整体收入比例为97.79%。

顺捷中恒(快手科技)与小米公司(不含8号楼)作为项目核心租户，分别签署了10年期的长期租约。截至2025年5月31日，顺捷中恒剩余租期6.6年，小米公司(含小米科技及玄戒技术)剩余加权租期5.1年，其他22家租户剩余加权租期 0.6年。其中顺捷中恒全部租赁面积集中于2032年及以后到期。

项目估值——折现率6.0%，估值单价15056元/平方米，资本化率9.19%为史上最高

截至价值时点2024年12月31日，基础设施资产估值合计30.66亿元，估值单价15,056 元/平方米。基础设施资产采用收益法估价，就运营净收益采用适当折现率进行折现以计算基础设施资产的市场价值，本次估价测算采用6.0%折现率，与已发行一线城市同类公募REITs项目折现率相符。同时，首农元中心将诞生产业园REITs板块上市以来预测的最高资本化率——9.19%。首批上市的一线城市产业园REITs资本化率在4.2%-4.7%左右。

结语

综合上述分析来看，项目运营情况总体保持稳定，但仍需警惕有关风险。

1)租户集中度高的风险：快手科技、小米集团两大租户租赁面积合计149,670.44平方米，占可出租面积的92.98%、已出租面积的97.94%，如发生快手科技、小米公司提前退租、到期不续租、经营情况陷入困境或者拒绝履约等情形，可能会对基础设施项目的现金流产生不利影响。

2)市场波动风险：目标资产位于北京市海淀区上地区域，海淀区上地板块整体出租率近年呈下降趋势。目标资产表现将面临北京经济发展情况、北京区域竞争力变化、北京区域产业园供应过剩等影响的风险。

3)政策与合规风险：首农元中心项目属于高精尖产业用地，租户入驻首农元中心项目需取得中关村科学城管委会或其他《履约监管协议》中规定的主管部门同意，因此存在租户入驻未取得主管部门同意或由于前置审批程序耗时过长、意向租户无法按期入驻的风险。