近日，位于上海前滩的前滩汇S3栋整栋成交，收购方为海尔集团旗下的海尔产业发展有限公司(负责集团的不动产投资与园区开发)，收购总价约7亿元，本次交易建筑面积约1.33万㎡，折算单价约5.5万元/㎡。

作为此次项目的买家，海尔产业发展有限公司属于典型的产业背景资本。其买楼逻辑并非短期财务投资，而是有着“总部自用和资产保值”的考量。

资料显示，前滩汇，原为前滩四方城，作为上海前滩国际商务区的核心地标综合体，由陆家嘴集团开发、世界顶级建筑事务所KPF(纽约世贸大厦、上海环球金融中心设立方)设计。项目建面约41万平方米(含办公、商业、酒店)。

该项目拥有11栋8-11层的独栋办公楼，分为N、E、W、S四个组团，形成低密度街区式布局，适合企业总部冠名。

该项目还自带约5.9万㎡商业街区“前滩公园巷”，引入餐饮、零售及体验业态，与周边的前滩太古里、晶耀前滩形成商圈联动。

内资成国内大宗主力买家

据了解，此前国泰人寿以约9.36亿(单价约7万/㎡)完成收购前滩汇N5栋，再加上此次海尔旗下公司收购前滩汇S3栋，反映出上海大宗交易市场仍然呈现出“内资主导、产业接棒”的局面。

市场数据显示，2025年上海大宗交易内资(按金额算)占比达97%，内资几乎完全主导了内地大宗市场;外资全年仅有3笔收购，投资意愿降至冰点。

业内人士表示，国内大宗市场“外资冷、内资热”的局面形成，主要由于外资因全球利率环境及退出策略转为净卖家，去年上海市场外资作为卖家成交约129亿元。而内资企业(如制造业、TMT、能源类企业)手握现金流，在核心城市“捡漏”优质办公资产，既满足自用需求，又作为对抗通胀的不动产资产配置 。上海商办市场经历调整，前滩等板块价格从高点回落，为内资提供了难得的“上车”机会。

未来或面临“资产沉淀”风险

前滩作为上海“第二个陆家嘴”，曾因供应量巨大导致空置率攀升。像海尔这种产业资本买入后需承担长期的资产运营压力，若租金回报率不及预期，将面临“资产沉淀”风险。

市场数据显示，2025年上海甲级写字楼新增供应约85万㎡，2026年预计仍有超120万㎡入市，未来三年累计新增或超300万㎡。市场供应量仍然较大。

在空置率和租金方面，2026年Q1全市平均空置率约23.6%，平均租金降至约6.54元/㎡/天，环比继续下跌1.2%。

前滩作为新兴商务区，2026年空置率虽优于全市，但租金已进入下行通道，且面临徐汇滨江等板块的分流竞争。

据悉，陆家嘴集团对前滩汇办公项目由“只租不卖”转向当前的“整栋出售”，反映了陆家嘴集团的降负债压力。对于陆家嘴集团，长期持有41万㎡综合体意味着巨大的利息支出和运营压力。在租赁市场难以快速回血的情况下，整栋出售办公楼成为缓解现金流压力的最优选择。