作者 I 宋溪 选址960

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企业选址，从来不是一件简单的即时事件。

2025上半年，腾讯“企鹅岛”在深圳前海大铲湾亮相;蚂蚁数科、小红书纷纷落址香港铜锣湾时代广场;盘踞北京金融街超20年，华夏基金整体搬迁到了亚奥板块。另外，上半年爆火的智能体Manus、百济神州总部还纷纷出走到了海外……

这背后，都侧写出哪些新的办公趋势和企业战略抉择?

01 合兵一处，降低效率折损

2025上半年，通过内生和外延发展，大企业仍在不断膨胀和裂变，带来了新的办公需求。

但和以前多点开花相比，集约化趋势更加明显。

比如，字节跳动以自持物业大钟寺方恒时尚中心和中坤广场为圆点，上半年于鼎好大厦B座新租1.2万平方米、丽金智地中心新租2.8万平方米、北辰中心和国家会议中心二期分别新租1.6万平方米空间;此外，抖音海外版还整租下与鼎好大厦一路之隔的鸿诚拓展大厦。

其在中关村核心区的几单大手笔，成为中关村市场重新杀出来的重要推力。

鸿诚拓展大厦(原爱奇艺创新大厦)

公开资料显示，大钟寺北邻北三环，地处中关村、亚奥、西直门三大商圈交汇点，是北京“三环内最后一个城市综合体”，环绕周边的有中国政法大学、中国人民大学、北京交通大学、北京理工大学等学府。

上半年集约化迁址引起关注的还有央企中国交建旗下多家公司。

根据统计，目前中交建筑、中交产业投资、中交第三公路工程局、中交管理副中心、中交生态环境、中交物业服务、中交铁道设计研究总院、中交机电工程局等域多家公司均已从北京各地迁址到顺义国家地理信息科技产业园。

中国交建称，在顺义启用管理副中心旨在为集约资源、集中办公。

另外，上半年美团在来广营地铁站旁边保利广场新租的2.13万平方米，以及在望京东路1号租用的完美大厦B座(约4万平方米)也都布局在其在京办公核心地带周边。

时间再往前，上市公司节能风电、民营企业500强江河集团均分别在大兴和顺义完成办公整合。去年，阿里巴巴北京总部、杭州总部同时启动时，同样提出了集约化办公理念。

看来，当企业发展到一定规模，效率折损变得敏感又重要。

02 抓住租金下行期

换租、扩租、回流核心区

近两年，在整体市场需求放缓、租金普降和写字楼市场竞争激烈的趋势下，抓住企业“空间战略”窗口期，搬迁、换租、扩租，回流核心区，升级办公场所成为了最有性价比的事。

尤其对于大企业，更是重新设计总部形象、优化成本结构、提前锁定未来空间的绝佳时机。

2025上半年，医药巨头默沙东、血透之王费森尤斯医疗、链家、哈啰均完成了总部升级。

其中，默沙东与费森尤斯医疗中国总部均迁址到了浦西新坐标——徐家汇中心三期A座;链家则已经从朝阳将台路搬迁到位于望京东路1号的完美世界大厦D座整栋;哈啰集团则从上海闵行区西子国际中心搬到了一路之隔新落成的奉发鸣谷1号楼。

徐家汇中心三期A座(前)

值得关注的是，上述企业的搬迁几乎都在区域内进行，有的甚至没离开原本街道，这背后，除了新落成地标的成本优势，也显示了企业与属地政府的“双向奔赴”。

除此之外，喜马拉雅总部则从浦东张江国创中心迁至静安区城市更新项目“静安国际科创社区”。喜马拉雅称：“这不仅是一次地理空间的迁移，更是喜马拉雅向‘声音科技生态’ 战略目标迈进的重要里程碑”。

不过，距离搬迁不到一周，腾讯音乐则宣布以12.6亿美元现金+股票+激励形式全资收购喜马拉雅。根据透露，此前喜马拉雅多次IPO失败，负债压力大。

03 “在中国 为中国”

北京、上海上大分

从捷豹路虎、奥迪、丰田、大众、奔驰到肯德基、霍尼韦尔、三星、巴斯夫、松下，越来越多的外企开始把“在中国，为中国”当作口号喊。

有意思的是，2025上半年，外资车企选址布局多在上海，医药研发则扎堆在了北京。

最盛名的，即是丰田汽车全资持股的雷克萨斯新能源工厂选址上海金山。该工厂占地约113万平方米(特斯拉工厂的1.3倍)，项目固定投资不低于142.4亿，5年内达产销售收入不低于每年236亿，预计2026年8月竣工、2027年投产，第一台车将于2027年下线，初期年产能可达10万辆。

除此之外，“跑车之王”保时捷中国研发中心选址上海嘉定、思格新能源全球总部落户浦东、全球领先的汽车技术供应商采埃孚集团再制造中心落地洋山特殊综合保税区，全球三大动力总成研发机构之一FEV中国总部选址安亭……

保时捷上海研发中心效果图

外资车企为何偏爱上海?或许特斯拉的选址逻辑给了来华车企参考。

据报道，特斯拉上海工厂选址时，曾测算出长三角汽车零部件供应响应速度比中西部快63%。而头部企业、供应链密集的地方，无疑是获得投资人青睐、市场空间、精准资源以及高效产业聚集效益的肥沃“草场”。

汽车产业外，上半年医药领域也发生了一件有趣的事。

2025年初，位于北京亦庄的国际医药创新公园BioPark启用。随之，辉瑞北京研发中心、阿斯利康第六个全球战略研发中心、美敦力数字化医疗创新基地落户、礼来中国首个加速平台——北京创新孵化器、拜耳中国首个开放中心——拜耳·亦庄开放创新中心、沪亚生物中国总部等国际医药巨头纷纷在这里抢滩设立。

公开资料显示，国际医药创新公园BioPark地处亦庄新城西部，由亦庄投资控股斥巨资投资建设，规划面积5.8平方公里，在公园和绿地之间，划分出4个片区，分别是总部集聚区、医工融合区、研发转化区、医药智造区。

值得一提的是，国家药监局六大中心(药品审评中心、医疗器械技术审评中心等)均设在这里，入园企业可享受国家级监管资源直通，实现审评查验“零距离”。此外，北京市出台 《BioPark高质量建设实施方案》22条专项举措，提出允许开展医药数据跨境流通试点，支持外企合规使用全球研发数据，并设立设立“外资研发中心绿色通道”，提供税收优惠、融资贴息等支持(单项最高奖励2000万元)等扶持政策。

04 租不如买，核心区拿地买楼建总部

近年来，尽管地产下行，市场租金持续下探，但仍有一批企业选择产业密集度高的地段，或拿地或市场抄底，选择以自持物业作为总部。

对于这部分已经发展到一定规模和行业地位的企业来讲，认为自持物业可以锁定固定成本，避免租金通胀对冲、租约不稳定等风险;同时可以抵押获取低成本资金以反哺主业发展，增强资本灵活性。

比如，上半年芯片领域上市公司乐鑫科技以约4.37亿元在张江科学城扩展区御桥板块购买了一栋楼，以获得在资产价格、综合配套、发展空间、支持政策等方面差异化竞争。

乐鑫科技以外，大疆选址“深圳超级总部基地”，以22.87亿元拿下1.57万平方米用地宣布建设建智能航空全球总部;首药控股以7.8亿在亦庄BioPark拿下3.8万平方米宣布建设新总部;网络设备龙头TP-LINK旗下公司则在上海青浦区以4.36亿摘地建总部等。

05 “出走”与“出海”

2025上半年，由于各种原因，一小部分企业“出走”现象，也值得关注。

比如，获得批地225亩的大族机器人总部从深圳迁往佛山北滘;由于未带来业务突破，辛选集团从杭州撤离搬回广州;由于税收政策、产业集群和全球化等因素，“中国创新药一哥”更名BeOne并迁址瑞士;在京22年，一汽丰田销售总部终于靴子落地，从北京CBD搬离迁往天津;到了6月底7月初，年初爆火的智能体Manus则传出中国区大裁员，总部迁址新加坡消息等等。

2023年3月，创始人辛巴率核心团队2000余人高调从广州迁往杭州，租下与华为相邻的威海中心3号楼整栋23层，同时所有主播IP属地集体变更为浙江。

出走之外，上半年“出海”也值得关注，中国香港成为一个重要跳板。

比如，上半年蚂蚁数科将海外总部选址在了香港铜锣湾时代广场，此前，在香港设立国际总部的还有李宁、科大讯飞、哪吒汽车、宁德时代等。

香港铜锣湾时代广场

2025上半年，A股龙头公司扎堆赴港上市，以利用中国香港资本市场的特殊地位来拓展全球市场。数据显示，2025年上半年，港股IPO募资金额超过千亿港元，同比飙升近7倍，时隔四年重回全球第一。

而为了“中概股回流潮”做准备，租房40年的港交所斥资63亿港元，改租为买，购入“中环交易广场”9层办公楼及部分铺位，作为集团永久总部。

除了入港外，上半年比亚迪还在匈牙利为欧洲总部买下一座大型办公楼，当地媒体称之为，“此次交易是匈牙利今年办公区一片沉寂之后最重要的交易之一。”

凭借LABUBU全球爆火的泡泡玛特则在英国最著名的购物街之一的伦敦市中心牛津街以超过20万元/平方米，斥资6.15亿元拿下一栋商办综合楼。

土地是战略的物理映射，选址是未来的空间预演。

无论是集约化降本、抄底式扩盘、本土化扎根、资产化沉淀还是全球化落子，企业的每一次迁徙和落子都是对“效率、成本、未来”的重新定价，是一次对公司护城河的重构或加固。

而对于城市而言，政策红利、产业生态、地缘价值正凝结为一种新生产力和竞争力。