2022年夏天，深圳科兴科学园开了一家顶流奶茶店。下午两点，点单屏幕上写着"145单/313杯制作中"。在科兴上班的人开玩笑，中午点一杯网红奶茶，下班能喝上算运气好。

今年7月，同一个时间段，这块屏幕上的数字是180杯。到了三点半，62杯。

奶茶没变。变的是楼上的人。

6月底，腾讯约2.8万名员工完成了一次大搬家，从驻扎了十多年的南山科兴科学园，迁往宝安大铲湾的企鹅岛。C1、C2、C3、D1四栋写字楼陆续退掉，约15万平方米办公空间被释放回市场。

租金跟着松动。搬迁前，园区租金普遍在160—180元/㎡/月;现在1000平方米以上的房源挂牌价最低约94元/㎡/月，多数集中在100—128元/㎡/月，配置较好的最高约150元/㎡/月。这个园区的最高点摸到过220元/㎡/月，现在普遍降了三到四成。

业主的条件也松了：3到6个月免租期是标配，另外搭装修补贴，签得久的客户免租期最长能给到一年。现在房东更关注怎么跑赢空置。

腾讯搬走后园区人流明显少了，园区里的商业日子也难过了起来。

01

大厂纷纷搬进自己的总部大楼

企鹅岛位于深圳大铲湾，全部建成后可容纳约8 万人办公。这座从海上填出来的园区，配了4000多套员工公寓，月租两三千元，步行五分钟到工位。食堂、社康中心、文体中心、幼儿园一应俱全。

长期租赁的租金是一笔持续流出的巨大开支，还不包括通勤、餐饮、会议协调这些隐性成本。自建园区前期投入大，摊到二三十年的使用周期里，单位成本远低于租赁，资产还是自己的。总部经济对区域又是稀缺资源，腾讯把数万人搬到大铲湾，背后是地方政府在土地和配套上的一揽子支持。这是租赁模式下拿不到的。

自建园区也不是腾讯一家的选择。2018 年深圳甲级写字楼市场曾录得多宗大面积租赁交易，vivo 在宝安壹方中心租约 1.2 万平方米，OPPO 在后海华润大厦租约 3 万平方米，大疆在荣超后海大厦租约 3 万平方米。那是科技企业扩张最猛的年头。如今风向变了，OPPO 今年 4 月退租后海华润大厦约 3 万平方米，字节跳动过去几年在北上广深密集拿地，京东、拼多多、美团、B 站也在走同样的路。头部企业纷纷从租客变成业主。

02

租户集中，一把双刃剑

科兴科学园曾被称为中国第一加班楼、独角兽诞生地，巅峰时期入驻率常年在98%。

繁荣背后，租户结构的高度集中一直是个隐患。据行业人士估测，腾讯每年交给科兴的租金超过10 亿元，贡献了园区地租收入的约四成。深圳另一个标杆园区天安云谷，华为的租金贡献占比可能更高。租户高度集中在头部企业身上，是一些产业园的共同状态。

这种集中是一把双刃剑。招到大客户，好处是实实在在的。一家头部企业入驻，几万平米面积一下就填进去了，出租率和现金流很快拉满。大客户自带品牌效应，周边餐饮、零售、交通配套跟着起来，园区整体人气和租金水涨船高。科兴从一个普通产业园变成深圳科创地标，腾讯等大厂的入驻功不可没。

但这把剑的另一面是，1)大租户占比一旦过高，剩余面积的招商会变得被动。大租户确实会带一批上下游企业进来，三方服务商、配套供应商围着它转。可这些企业都是跟着它吃饭的，它走的时候，这批配套企业也跟着走。墨麟曾经在科兴租了至少两层楼，页游鼎盛时期多款产品月流水过亿，到2024 年员工只剩 10 人。腾讯投资的上市公司创梦天地，也在准备搬去西丽。还有一点是，大租户在园区里占了大头，剩下的空间很难吸引同类型企业进来。

2)日常运营中，大租户的话语权也在悄悄挤压园区的弹性。体量大的客户在租金谈判、物业配套、公共资源使用上天然占优势，它要扩楼层、改动线、加专属通道，园区很难说不。

3)还有一个容易被忽略的问题，运营团队会因为大租户而变得迟钝。大客户一签就是好几年，招租可以暂停，市场调研可以不做，客户拓展团队也可以精简。时间长了，团队对周边租金行情、行业变化、新客户需求的感知都在退化。真到大租户提出退租，才发现已经不知道该怎么重新找客户了。

另外，租户集中度高不只是运营风险，到了资产证券化层面就是估值风险。产业园公募REITs审核中，租户行业集中度较高的项目会被要求充分揭示租约稳定性。

还有为大客户做的那些针对性改造。专属楼层、特殊承重、定制装修，这些投入在签约时是留住客户的诚意，在客户走后就变成了沉没成本。下一家客户的需求未必一样，拆了重来又是一笔钱。

科兴这一次被腾退的面积是15万平米，相当于一个中型产业园的全部可租面积。大部分产业园收入九成以上来自租金，租金又高度依赖前几大客户。行情好的时候，大客户撑着出租率和租金单价，运营团队的日子很好过。一旦大客户收缩或者搬去自建园区，收入直接断崖，物业、人力、维护这些固定成本一分钱都省不下来。

窟窿不是没人填，但填进来的客户和腾讯不是一个量级。目前进入科兴的新租户，以年营收2000 万元至5亿元的中型企业为主，这些企业的租金承受能力和腾讯不在一个量级。

科兴遇到的问题不是孤例。当新的需求普遍来自体量小得多的中小企业，而市场上还在持续释放面积，消化速度就成了整个行业的问题。仲量联行的数据显示，2026 年下半年深圳将有超过100万平方米新增甲级写字楼入市，全部位于南山区，其中约35%将由企业总部自用需求消化。这意味着这些企业原有的租赁空间会重新回到市场。当一大批大客户进入自建阶段，市场上会释放出大量面积，消化速度能不能跟上释放速度，是区域市场要面对的考验。

03

大客户退租后，园区靠什么稳住基本盘?

行业周期你控制不了，但租户结构和服务能力是园区自己能调整的。应对思路大致可以归为三类。

一类是主动分散客户结构，降低单客户占比。说起来容易做起来难，大客户上门的时候很少有人能拒绝一次签五年、面积占一半的诱惑。机会摆在面前没人会拒绝，但签下大客户的同时，要把剩余面积的招租节奏握在自己手里，不会因为有了大腿就停止接触市场。单客户租金占比控制在30%以内，是一条比较安全的线。

一类是想办法提升不可替代性。产业生态就是这种东西。一个园区里聚集了上下游几十家企业，供应链协同、人才流动、信息交换的成本极低，这种生态不是一家企业自己盖一栋楼就能复制的。深圳一些做得好的智能制造园区，入驻企业之间的本地配套率能到40%以上，企业想搬都搬不走，搬了供应链就断了。

还有一类是改变收入结构，从收租转向服务。政策申报、法务财税、人才招聘、供应链对接这些事看起来琐碎，但企业用顺手了就不愿意换。服务收入的毛利远高于租金，和企业的绑定也更深。

从单一巨头企业生态转向多元化中小创新企业集群，这个过程会有阵痛，但长期来看更健康。

04

结语

科兴科学园的空房间还在陆续招租，企鹅岛上腾讯的新员工正在适应三面环海的办公环境。下午两三点，阿嬷手作依然会迎来一天中最忙的时候，只是出现在订单上的公司名字，已经换成了一家家新的面孔。

这件事对园区真正的提醒，不是别把鸡蛋放一个篮子里这种正确的废话。更根本的问题是，当你的最大客户有能力自己盖楼的时候，你手里还剩下什么是它非你不可的。