站在“十四五”开局的起点上，站在下一个十年的启点上，中国经济从高速发展向高质量发展转向，如何培育和引入战略性新兴产业进而迈向价值链中高端成为园区和商办的新时代命题。

12月16日，“逐鹿高质量发展·2021第五届中国产业园区新驱动力峰会暨商办TOP100论坛”在北京顺利举办，线上线下同步直播，吸引30万人次观看。活动邀请到经济学家、知名园区和楼宇运营机构、双创孵化机构、产业和企业服务平台、智库、新闻媒体、协会等相关行业人士参与，预判经济形势，会商产业园区、商办楼宇的五年走势、十年发展。

本届峰会连续第三年发布中国产业园区白皮书，依据“双碳”、“公募REITs”等十大年度创新关键词刻画园区发展新风向。此外，峰会还以C端视角，通过梳理对500个楼宇及几十万的员工受访数据，阐释产业园区和商务楼宇留住企业的细节和作为。

时代命题：孕育五大发展机遇

选址中国创始人、CEO陈雪源代表主办方发表致辞，“相较往年，我们缩减了会议规模、落实了严格的防疫措施，在这种情况下，行业内的领军企业代表、权威专家仍然从不同地方甚至不同城市赶来现场，我看到了大家的支持、大家的期待，也看到了行业发展不可抑制的巨大潜力。新趋势下，我们需要认真思考园区的价值，它表面上是一个空间，事实上却是一个载体，不仅要满足商业回报的需求，还有一定的公共产品属性，承担着企业服务和产业培育的职责。如何稳健地奔向高质量发展的目标？我们期待与各位领导、各位专家、各位行业人士展开探讨。”

选址中国创始人、CEO 陈雪源

全国4000多万家企业中，95%以上是中小企业，是我国发展实体经济的生力军，与产业升级、区域经济息息相关。中国中小企业协会副会长宁金彪在大会上发表特约致辞，“结合协会开展工作经验，感到在产业园区服务中：一要建设适合于企业的生产空间；二要打造为企业服务的服务空间；三要为园区员工创造生活空间；四要为生产服务和生活服务打造生态空间；五要为产品、原料、技术、研发带来市场空间；六要为整个企业创造社会环境与地方政策影响相结合的产业空间。”

中国中小企业协会副会长 宁金彪

无论是企业发展还是产业布局，低头走路的同时要记得抬头看天，符合国家大势才有机会成为捕到鸟的罗之一目。

本届峰会邀请到中国政策科学研究会常务理事、经济政策委员会副主任、CCTV特约经济评论员徐洪才，就《全球大变局下的中国经济走势》发表主旨演讲，总结了全球经济新格局的五大趋势：第一，世界经济增长明显放缓，中国经济明年增速预计为5.5%，处于合理区间； 第二，中美之间战略性的竞争日益复杂化； 第三，数字经济蓄势待发，成为新一轮世界经济增长的引擎；第四，经济的全球化趋势不可逆转，但也并非一帆风顺，在曲折中前行；第五，未来世界经济发展的重心和有潜力的地区依然在亚洲，亚洲发展重心在东南亚。

中国政策科学研究会常务理事、经济政策委员会副主任、CCTV特约经济评论员 徐洪才

他认为，“十四五”中国经济孕育六大发展机遇，即新型城镇化进入后半场；创新驱动带来经济活力，特别是数字经济的发展；改革开放释放红利；老龄化社会对银发经济、养老健康产业发展提供机遇；低碳绿色带动技术进步和创新；高素质人才红利赋能高端制造业及高科技产业。总体而言，中国经济机遇大于挑战，到2025年经济增速保持5%以上，人均GDP达到1.3万美元以上，有望整体跨越中等收入陷阱。

产业命题：考验园区纵深运营能力

中国面临百年未有之大变局，产业发展迎来百年未有之大机遇，中国制造该如何把握机遇变大变强？国务院国资委直属机械工业经济管理研究院两化融合协同创新中心主任宋嘉以《创新驱动发展，关于智能制造高质量发展的思考》为题，发表了主旨演讲。宋嘉强调，智能制造是数字经济的重要组成部分，其本质是获得竞争优势。智能制造应用从技术、产品到平台的产业生态正在呈现“竹林效益”，数字智能是不能错过的时代性、历史性机遇。

国务院国资委直属机械工业经济管理研究院两化融合协同创新中心主任 宋嘉

在大变局大机遇背景之下，在消费升级、产业升级、城市升级、空间升级的新供给时代，产业园区行业又要如何趁势而发，顺势而为？金科产业集团园区拓展部总经理刘嘉博就《新供应时代园区招商运营创新发展探索》 进行主旨演讲。

金科产业集团园区拓展部总经理 刘嘉博

刘嘉博表示，在管理红利、内容红利的趋势下，产业地产操盘策略在不断变化，产业纵深运营能力将成为新一轮地产格局的核心能力。金科产业通过构建不同应用场景行业社群和创新平台营造产业生态，以用户需求驱动产品创新及园区建设。未来，金科产业将以更轻便、更开放的落地政策，结合轻重并举的创新模式，与合作伙伴携手推动产业园区联合开发新模式。

报告连载：十大关键词探索新思路

一度峰会，一部年度报告。中国产业园区新驱动力峰会连续三年出品数万字园区行业整体观察报告，因为关注，因为专业，报告发布成为历年峰会的经典环节。

本次报告由和君产业园区事业部、选址中国联合出品，《2021年度中国产业园区创新发展报告》重点关注城市发展、园区运营和产业发展三大维度，以“产业基金”、“城市营销”、“政策创新”、“专业化园区”、“运营为王”、“轻资产”、“公募REITs”、“双碳”、“元宇宙”等十大年度创新关键词为引，结合实际案例，展现产业园区行业发展阶段性创新成果，总结成功经验，思考园区下一步创新突破点，提供未来发展新思路。

和君咨询高级合伙人、和君产业园区事业部主任王鹏代表编委进行白皮书发布。“产业园区作为科技创新的重要载体和‘抓手’，2021年得到了产业巨头、政府、房企等各方力量的持续关注。2021年园区进入‘运营为王’的时代。产业是核心，园区应深耕行业，尤其是战略新兴产业、快速崛起产业。”

和君咨询高级合伙人、和君产业园区事业部主任 王鹏

C端视角：三大因素决定企业续租

用户需求驱动行业发展，峰会首次引入C端视角，天下楼书与选址中国携手，通过梳理北京、上海、深圳、苏州、武汉、重庆等多地共500个楼宇和园区、10万+行政经理、50万+受访者的数据，理性换位、重新审视产业园区、商办楼宇与用户之间的亲密关系。

商务地产研究院秘书长、北京天下楼书科技有限公司创始人姜恢弘以《2021年商务楼宇与产业园区企业租户满意度观察》为主题，分享了五年来企业租户对于楼宇、园区的价值评定与关注度的变化。办公人群总体呈现年轻化态势，90后员工占六成以上。受PM2.5、新冠疫情等公共事件影响，企业租户开始高度关注空气质量与公共卫生安全，并成为续租决策的重要影响因素。

商务地产研究院秘书长、北京天下楼书科技有限公司创始人 姜恢弘

企业对于员工工作舒适度与缓解压力极为关注，期望通过与物业运营方的共同努力，创造优质的工作生活环境。企业对于社群活动与生活配套的要求日益提高，24小时便利店、新鲜蔬果店、咖啡厅是企业员工最需要的生活配套，卫生间、空调和电梯是企业员工最为关注的硬件配套。建议商务楼宇与产业园区的资产管理人与运管团队，密切关注租户需求变化，以更轻巧灵活的方式，提供更为优质的服务以留住企业租户。

深度对话：阔步迈向下一个十年

在快速变化的中国，10年就是一个时代。鸿坤产业集团副总裁孙伟元、中关村信息谷区域总经理马玲云、锦和集团北京区域总经理王旭、北京实创亿达科技服务有限公司总经理官兰兰、电子城高科北京科创空间投资发展有限公司副总经理郭晓乐、高力国际华北区研究部董事陆明，选址中国联合创始人、运营中心总经理葛翠，围绕“新生态·产业地产的下个十年”进行圆桌对话。

孙伟元认为招商引资4个发展过程，其实也是产业园区发展的侧写：引凤筑巢—筑巢引凤—帮凤筑巢—花香凤自来。“花香”所讲的就是产业发展和园区运营，通过精细化运营，为企业提供政务、企服、资本、人才等全生命周期的服务以吸引企业、留住企业。

在马玲云看来，在新经济快速变化的今天，新技术、新模式不断迭代瞬息万变，未来十年产业资源过剩的情况下深耕存量，在现有的基础上增加内容，产业与地产融合发展，产业地产运营商以多种形式深度介入产业，向纵深发展，高质量发展。

王旭表示，经过两年的艰苦努力，锦和集团全面完成了在北京的布局。从业态组合上从服务式公寓、社区商业到文创园区不断拓展，经营模式上主要采取轻重并举、小股操盘战略，未来也在加大重资产的配置比例，为今后更好的小股操盘打下基础。

官兰兰说，运营科技园区要做好几方面的工作：一是产业聚集吸引和迭代，二是服务赋能，三是强化交互，第四是智慧运营。未来十年，产业地产核心还是产业，运营为王，价值引领。

郭晓乐表示，今年是“十四五”开局之年，也是电子城高科科技服务“鹏图”战略的元年，全面构建了“科技研发服务”、“科技孵化服务”、“数字科技服务”、“科技金融服务”、“科技生态运营服务”、“科技创新平台服务”，六大版块相互支撑渗透竭力为科技企业发展赋能。

就过去经验来看，陆明认为受到企业青睐的园区做到了用战略投资的眼光定位产业园，包括专业的产业筛选，长线运营思维，以及符合市场和用户需求的产品。未来十年，以京津冀区域为例，整体版图将随着北京城市副中心和雄安新区的发展发生剧变，园区竞争也将上升为城市竞争，这一影响值得所有做空间运营的产业地产人深入思考。

葛翠总结道，“有时候选择可能比努力重要，下一个十年的竞争将更加激烈。”

观点交锋：楼宇经济的变与不变

楼宇经济作为城市经济发展的一种全新经济业态，疫情常态化与科技革新带来了哪些新变化？北京中海地产商业管理公司副总经理张存理，万物梁行北京区域总经理赵振兴，华润置地北京商办营销总监赵鑫哲，猎户星空公共事务部总经理王宁，北京深谷科技创始人、CEO肖纯，全国商业地产工作委员会何主任围绕“新秩序·楼宇经济的变与不变”展开深度对话。

张存理表示，科技产业的发展成为楼宇行业非常强劲的增长极和增长动力。行业对企业租户从选址到装修的全流程服务越来越贴心化，行业开始提供拎包入驻的装配式精装修产品，运营服务也趋向深入，解决企业租户痛点和难点。

赵振兴认为，2021年商办楼宇市场进入调整阶段，产业类型和租户性质这一年的变化很大。未来的发展要顺应政策导向和科技创新方向。

2021年在赵鑫哲看来，分成上半场和下半场，上半场大宗成交较去年增加了14宗，呈现百花争鸣的态势；下半场，双减政策、反垄断等政策的影响下，市场呈现雾里看花的状态。行业且行且调整，保持谨慎乐观。

作为一家从事人工智能服务机器人的公司，王宁强调写字楼、园区场景是智能化应用落地的重要场景，在趋向智能化时代，写字楼、产业园不妨迎新而上。

肖纯表示，政策和资金的引导，对科技企业选址很重要。

何云云总结，既要仰望星空，又要脚踏实地。商办市场逐步回归常态，未来商办要紧跟政府步伐。

金梧桐奖：50个项目揽获殊荣

本次峰会正式揭晓了“2021年度中国产业园区·商办金梧桐奖”，历时1个月的网络投票和专家评审，115万次线上投票，149个项目参与角逐，花落50个产业园区和商办项目。

获得“2021中国产业园区·商办金梧桐奖”综合实力10强的是（排名不分先后）：北京房山中粮健康科技园、北科建集团·青岛蓝色生物医药产业园、金科·山西智慧科技城、济南·中关村信息谷创新示范基地、金隅智造工场、青岛光谷软件园、青岛上实中心、中关村壹号、中粮·置地广场、澜one汇。

获得“2021中国产业园区·商办金梧桐奖”企业服务10强的是（排名不分先后）：奥北科技园、北京经开·壹广场、大族企业湾、高碑店·和谷智能科技小镇、廊坊远景数字生态产业园、青岛市工业技术研究院、望京小街、新泰·中关村信息谷创新示范基地、亦城国际中心、中关村工业互联网产业园。

获得“2021中国产业园区·商办金梧桐奖”最美空间10强的是（排名不分先后）：北京凤凰中心、北京艺术金融国际创新园、创伴空间北京方圆大厦社区、鸿坤·云时代、金隅高新产业园、郎园Station、聊城健康科技园、威海·中关村信息谷创新中心、永外壹号、中国（长沙）信息安全产业园。

获得“2021中国产业园区·商办金梧桐奖”创新活力10强的是（排名不分先后）：北京经开·壹中心、重庆·中关村信息谷协同创新中心、“创E+”产业育成中心、大族广场、汇京双子座大厦、华润置地科创大道、京津中关村科技城、金地启汇中心、三河铭泰产业园、中糖大厦。

获得“2021中国产业园区·商办金梧桐奖”专业特色10强的是（排名不分先后）：大兴国际氢能示范区、电子城IC/PIC创新中心、华樾中心、洪泰产业社区、金科·两江健康科技城、青岛融合达索系统赋能创新中心、首创数科中心、宜昌万悦健康城、九州数字医疗大健康产业园、伊莎文心广场。

本次峰会得到了赛迪网、建筑中国、和君、知行晓政、中关村民营科技企业家协会、中关村智科服务外包产业联盟、天下楼书、中国MBA共享部落、深谷科技的协办支持，还得到了大悦城控股北京大区公司写字楼与产业管理中心、首创高科的战略合作支持。吸引了来自远洋集团、招商蛇口、中国宏泰发展、联东U谷、金辉、深福保、清控科创、优客工场、中交城市、中信证券、京东方、投中资本等业内人士的踊跃参与，同时还有来自京津冀、环渤海、长三角、中部城市群等地区的政府园区和投促机构人士参会。

总结2021，展望2022，选址中国相信，作为企业选址的落户地、作为产业经济的承载体，园区和商办行业的未来发展有光明前景，期待行业在高质量发展理念的引领下，走向更加美好的明天。