2024年，首批国家级经济技术开发区成立40周年。40年来，国家级经开区数量从14家增长至229家，覆盖范围从沿海12个城市扩展至31个省(区、市)。这些开发区在推动我国开放型经济体制建设、区域协调发展和产业高质量发展方面做出了显著贡献。

据统计，2023年国家级经开区以仅占国土面积千分之三的规模，贡献了全国10%的地区生产总值和财税收入，其中178家国家高新区实现园区生产总值18万亿元，占全国GDP的14%。

“风云变幻”，开发区发展面临复杂形势

随着时代变迁，我国开发区的发展正面临来自外部与内部的诸多不利因素!

一方面，在外部，全球经济衰退、地缘政治紧张和逆全球化趋势等因素，对开发区的招商引资产生了较大冲击。而体制红利和土地红利的减退，加上政策补贴限制和科技贸易封锁，则严重削弱了开发区在全球竞争中的优势。此外，成本红利的消失和产业结构的同质化，也在进一步加剧招商竞争态势，增加了开发区吸引高质量投资的难度。

另一方面，来自内部的挑战也不容忽视。前有企业需求的升级和产业聚集度不足，暴露了开发区在产业升级和集群发展方面的短板;后有体制机制的限制和体制摩擦，制约了开发区的运营效率和政策执行力。

从外部到内部，种种复杂因素无不提醒我国开发区，要想发展，就必须优化产业结构，提升政策效能，以更加积极的策略去应对当前复杂形势，只有这样才能实现可持续发展。

新形势下，片区综合开发的四大挑战

面对复杂多变的内外形势，党的第二十届中央委员会第三次全体会议提出要构建全国统一大市场，完善市场经济基础制度。这既为片区综合开发指明了未来发展的方向，也预示着产业招商即将迎来一场深刻转型。显而易见，这一转型充满各种挑战。在对多家开发区深度调研之后，我们发现，片区综合开发普遍面临以下四大挑战。

首先，规划定位同质化问题日益凸显。当前，许多片区在产业布局上存在趋同现象，盲目跟风新兴产业，导致同质化竞争，且大量园区重复建设，使得空置问题日趋严重。此外，空间布局的不合理，产业间关联性的不高，自主创新能力的不足，这些问题也都严重制约了片区的可持续发展。

其次，投资决策滞后问题不容忽视。片区开发的投资决策缺乏体系化决策支撑，比如，投资风险分析和投资测算，都高度依赖投拓部门的经验及传统报表的预测。离开数据模型的测算，让投资项目后续的风险难以有效监管，拉高了投资风险。

然后，招商引资内卷化问题亟待解决。招商人员专业性有限，缺少标准化的招商套路，自主招商能力弱，高度依赖政府领导、投促中心或集团招商部门的投喂，线索来源极其单一，也让整体招商局面难以打开。

最后，运营能力欠缺问题亟需改善。很多片区的服务仅限于普通的信息传达、物业服务，难以满足企业在产业发展过程中的综合需求，其次，因没有建立完善的业务经营体系，导致经营性业务开展不足，且较少涉及其他产业投资，使得公司经营质量较低，盈利能力较差。

应对挑战，片区开发必须打赢的四场战役

面对各种挑战，我国开发区要在激烈的国内外竞争中保持领先地位，实现可持续高质量发展，我们认为，有四场关键战役必须打赢：规划之战、投资之战、招商之战和运营之战。

1、规划之战：科学制定发展蓝图，打造片区开发新IP

当前，城市产业重心逐渐从低附加值的生产制造业向高附加值的生产服务业升级。在此过程下，片区综合开发应基于区域特色与优势，科学制定片区发展规划，明确功能定位和空间布局，打造片区开发新IP。

具体而言，我们认为，开发区可以从宏观、中观、微观三重视角出发，落实以下举措：

宏观上，把握所在区域产业发展格局与竞合态势，明确片区对所在城市乃至国家的战略价值，据此设定自身产业定位，同时，挖掘片区特色，因地制宜，打造独特的IP定位;

中观上，基于产业、人口及空间，设计片区开发的功能，形成亮点突出的功能产业体系，同时，有机整合各类功能，完善多业态混合功能的空间布局，推动产业规划与项目策划的无缝衔接;

微观上，开发区可基于所在城市甚至整个片区的产业发展情况，比如，园区数量、存量面积、园区平均租金，甚至细化到楼宇朝向等因素，综合设定合理的市场定价。

2、投资之战：构建产业投运一体化平台，打造不动产+产业链投资双循环

现阶段，传统产业正面临结构调整与升级压力，而新兴产业却发展迅猛。与过去劳动密集型产业不同，高精尖的新兴产业，并不需要大量土地来建设厂房。这就意味着，未来基于不动产全生命周期的投资飞轮，将很难继续为城投的市场化转型提供充足动力。

对于开发区来说，未来既要做好不动产投资，还应做好产业链投资，要用“两条腿”走路。具体就是要构建产业投运一体化平台，打造“不动产+产业链”投资的双飞轮，建立起投前决策体系、投后跟踪管理机制，以及投资预测与分析模型。通过建体系、搭模型、强跟踪、优评价，实现产城开发-建设-运营的国有资本高效配置与风险防控。

但要实现不动产投资和产业链投资两个业务的闭环并非易事。为此，开发区必须锤炼自身“识马相马”的能力，基于强链、建链、补链的思路，与地方政府齐心协力，共同聚焦产业培育，提升培育产业链发展的专业能力，竭力为企业营造更优的产业生态、营商环境以及资本保障，打造更为系统的招商体系。

3、招商之战：依托“六法八到”，全面提升自主招商能力

谈及招商，随着《公平竞争审查条例》自今年8月1日实施以来，传统的税返招商模式已经行不通了，未来，开发区必须从传统招商模式中转型，构建起独立且全面的招商体系，以实现招商能力的自主输出。

招商好比相亲，关键在于建立与企业信任，并为其提供发展价值。所以，要想赢得企业信任，并让企业在片区扎根发展，开发区必须具备一套切实可行，且能落地的招商战略和战术。在对多家开发区深度调研之后，我们将这套招商战略战术提炼成四个字：“六法八到”。

“六法”，即产业招商的六大核心原则——“道谋断、人阵信”。这是基于招商数智化平台，针对寻商、招商、留商、锁定、招商漏斗搭建、团队管理、渠道协同等不同招商环节的一套综合策略。通过全方位打造从市场调研定位、资源配置到团队与机制建设的招商能力，不断提升产业招商的效率与质量，实现从被动接待到主动出击的转变。

“六法”的有效实施，离不开一套完整有序的招商流程，我们将其总结为“八到”。其中，“看到”与“查到”强调全渠道的主动宣传，广泛传播园区的价值，精准对接潜在客户;“问到”与“来到”则是在客户咨询或到访参观时，通过专业的沟通技巧和现场策略，增强园区的吸引力，有效打动客户;而为了让客户快速决策，还有必要让客户“收到”一份量身定制的招商方案，以及细致的竞对分析，这能有效推动客户最终“选到”你的园区;而在“签到”环节，精准的招商谈判，能排除许多不必要的纠纷;最后，企业入园，开发区还应与高价值企业建立长期合作伙伴关系，开展产业投资，这便是“投到”。

4、运营之战：大小运营相结合，以“六大内功”助建产业新生态

开发区是未来城市发展的主要战场，承载着推动城市、区域乃至国家经济发展与社会进步的历史使命。而运营又是满足产业主体全生命周期的价值服务体系。换言之，开发区可以通过运营，包括城市级大运营和园区级小运营相结合，来推动开发主体与片区企业的共生式发展。伴随彼此粘性的加深，产业价值和片区经营价值也将获得提升，进而实现经济价值和社会价值的共赢。

如何才能打造出真正的运营服务能力?我们认为，产业园区可以围绕产业运营的定位、用户、服务、盈利、玩法及团队建设，即“定、研、服、盈、术、阵”六个方面，不断强化自身的运营服务能力，提升运营管理效率，降低整体运营成本，创造运营收益，助力产业生态构建，促进片区可持续发展。

结 语

在国家级经济技术开发区成立40周年之际，我国开发区站在了机遇与挑战并存的“十字路口”。为保持竞争优势，实现可持续发展，开发区必须精准规划发展蓝图，构建产业投运一体，有效开展招商引资，以及提升园区运营服务水平，打赢规划、投资、招商和运营这四场关键战役。这不仅是对开发区自身能力的一次全面考验，也是开发区把握新机遇、开启发展新篇章的关键所在。