医药产业园退潮的浪，竟然卷到了“地表最强”苏州医药园区。

11月25日，苏州高新公告，将出售苏州医疗器械产业发展集团有限公司47%股权，交易价格6.04亿元。

公告提到的“医疗器械产业公司”，正是江苏医疗器械科技产业园Medpark的运营方。

这个与BioBAY齐名、承载苏州“北械”战略的核心园区，为何被其母公司“忍痛割爱”?

“尖子生”也扛不住了

在很多人印象里，苏州生物医药产业是“中国版波士顿”的代名词，BioBAY与Medpark构成的“南药北械”格局，长期占据全国产业园区竞争力榜单前列。

简单介绍一下，Medpark是由苏州高新区与苏州医工所共建，是国家级医疗器械科技产业园。

Medpark官网显示，截至2025年11月，园区已入驻企业超1400家，年产值突破500亿元。

这么好的医疗器械产业园，苏州高新为何要放手?对此，苏州高新解释，Medpark建成载体的规模持续扩大，投资性房地产摊销随之增加，受医疗器械行业及资本市场周期性影响，Medpark经营业绩不及预期。

根据苏州高新年报，2022年底时Medpark已投用的产业园出租率达到90%。进入2023年，Medpark更是火爆，基本处于满租状态。

作为绝对控股方，苏州高新也不含糊，大干快上搞扩张，当年11月建成产业园四期创新基地并开园;2025年，产业园五期、龙山智能科创园等相继交付，新增载体超过50万平方米。

但企业入驻的速度没能跟上Medpark盖楼的速度。2023年医疗器械产业公司由盈转亏，2024年亏损额增加到8000万元以上。

截至2025年9月，医疗器械产业公司，也就是Medpark的运营方资产总额55.76亿元，负债总额达到45.29亿元。

隔壁的“明星”BioBAY也未能独善其身。一位在BioBAY专门做实验室设备二手交易业务的负责人谈道，“以前主动找我们的企业一周最多也就2-3家，但现在一天就能接到10-20个电话，并且都有明确的需求，希望能尽早达成交易。”

除了找平台，不少创始人甚至还亲自下场，在闲鱼上注册个人账号进行售卖。

另外，在园区内各大行业交流群里，也充斥着大量二手设备交易的信息，而这些愈发频繁的交易合作，都从侧面验证了BioBAY当前入住率下降的客观事实。

产业园太多，医药企业不够用

苏州的困境只是全国医药产业园的一个缩影。据戴德梁行统计，2024年全国产业园平均空置率已达62.8%，五年内激增27个百分点，再进一步聚焦到医药板块，现阶段产业园的空置率也已超过了50%。

济南的情况颇具代表性。《问政山东》节目曝光，已开园近两年的海凭医疗器械产业园目前2号、3号、6号、9号四栋楼仍然处于空置状态，10号楼共23层，但目前也只有一家公司入驻。

扁鹊康养生态谷项目地处济南高新区核心地带，项目一期于2024年7月开园运营，并计划2年内引进约50家企业，但到目前为止，园区内总共只有两家企业入驻，包括装修完的一家和准备装修的一家。

此外，还有些园区选择“改名换姓”悄悄退场。国内某医药健康产业园更名为“生物智造产业园”，将招商方向转向人工智能、电子信息;武汉某园区因招商失败，直接被当地药科大学征用为新生校区。

即便是上海张江这样的头部园区，也难掩颓势。据悉，昔日一屋难求的园区大楼如今大部分都已装不满，有的半层楼甚至整层楼都空着。

深陷“同质化”困局

近年来，为了推动生物医药产业的快速发展，从中央到地方，都出台了一系列的支持政策。

作为高新技术产业的关键一环，生物医药产业天然具备高速的增长特性，以及巨大的发展潜力。

数据显示，中国生物医药产业的年均增长率已经突破15%大关，俨然成为了拉动中国经济增长的重要引擎。

在这样的背景下，各地政府蜂拥而上。据前瞻产业园区库数据统计，2018年全国国家级生物医药产业园仅98个，到2023年猛增至532个，四年新增超300个。

在疯狂生长之后，当前的供需关系已经严重失衡，很多产业园都很难从中分到一杯羹。

据国家统计局数据显示，全国园区总面积已超60亿平方米，年新增供应量仍达1.4亿平方米，这显然超过了医药企业的新增速度。

更重要的是，“同质化”使得很多医药产业园缺乏核心竞争力，只能沦为可替代的牺牲品。

事实上，当前很多医药产业园的运营就是纯粹的房地产逻辑，主要以租金和税收作为回报，没有深度的行业调研，只是一味地复刻，然后自己刚复刻完，就发现一堆自己的复刻品，最后只能疯狂地内卷。

所以，这场医药产业园的崩塌绝非偶然，而是行业周期、供需失衡与运营模式同质化三重力量交织下的必然结果，同时也是为过去狂飙突进的代价买单。