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主题对话:运营时代——产业园区如何构建新优势?

2023-03-31 来源:选址中国 作者:选址中国

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葛翠:谢谢各位领导,再次感谢大家来到我们这个场合。接下来我要用一个小时时间跟大家讨论一下运营时代产业园区如何构筑新的发展优势,其实今天在座的各位大佬真的是行业的大佬,可能大家的人均从业时间都要十年以上,所以我想今天借着这个机会好好的第大家讨要一些干货。


刚才我在对话中也听陆总说过,三年之后我们再看这个市场有一个非常大的变化,不管在外资看来,还是在行业的人看来,可能用洗牌这个词来概括不为过,我们看到产业园区这个行业有一些老的面孔,实际上好像突然就消失了,当然也出现了一些新的面孔,新的势力,他们有一些特征,比如说专业化非常强,服务做的非常好,在园区产业生态搭建方面也是非常有独树一帜的地方,他们逐渐出圈,被政府看到,被企业看到,也被资本看到,我们也看到有一些园区,甚至发行公募REITs形成了投融管退闭环的管理,首先我的第一个问题,想请各位大佬谈一谈,我们切一下题,运营时代这个时代到底来了没来?它是一个伪命题,还是一个真正已经迎来运营的时代?如果迎来的话我们还差一点什么?首先想从杨总您这边开始。


杨乐:感谢主持人,首先我想借着您的话题,运营我相信目前无论是产业园区还是写字楼,都面临着一个非常现实的问题,如何去通过运营来达到我们的招商目的,企业入驻的效果,像蛇口招商区、开发区非常多的类型,产城融合的各种方式,这个过程中中国产业园运营经历三次产业转移的过程,第一次是上世纪50年代美国向日韩转移的过程,第二个阶段是上世纪的80、90年代改革开放初期,从中国的香港、台湾向中国的内陆沿海城市进行转移,第三次转移是2000年之后,21世纪之初,中国的南方向北方,从东向西的转移的进程,通过三次转移的过程中间可以从中发现市场新的需求和新的机会,我认为运营已经成为了目前当下可持续性新的热点,基于这样的热点,核心价值驱动力我认为是从由原先外力招商的政策向内力的技术和资本进行转变;由原先的政府招商向产业驱动力进行演变这样的过程。


我认为有三个方面的价值。第一一定在客户定位上精准,因为毛选的开篇说到,我们的敌人是谁,我们的朋友是谁,我们的客户也应该了解清楚,把我们客户的需求了解透,知道我们的客户在哪里,规模有多大,他的想法是什么,只有知道了客户的想法,才能够通过有的放矢的运营策略来给制定好,来服务好我们的客户。


第二在产业的空间上,目前来看已经越来越趋向于服务功能上的转变,从原先最早的空间物理载体,转向推动产业集群的模式,所以说从注重园区和生态的结合,从脱离到结合到耦合,从中促进园区高质量的发展。


第三是产业运营一定要紧随产业进行升级,从中国制造到中国创造,形成一个全生命周期产业的闭环。


葛翠:谢谢杨总,杨总从时代背景和时空背景都对运营进行解读,接下来请朱总回答一下这个问题,咱们可以聚焦一点,首先您是否认为运营时代到了,第二它的驱动力是什么?如果没有到的话,您觉得差点什么?


朱春悦:运营时代一只脚已经迈进去了,但是身子还没闪进去。驱动力是两个方面,第一运营时代的驱动力就是时代本身,曾经粗放的增长,买土地盖楼,买面粉做面包的时代过去了,低端要素不综合,单一成长的年代过去了,驱动运营时代来临是时代本身,这是第一个。


第二随着公募REITs的出台,私募股权牌照的试点等等,把金融要素加到运营里面,这样运营简单说就是房租运营能力直接影响到了资产的定价,但是运营能力对资产定价的影响因素现在还不像国外成熟的金融市场那么高,现在还差给一点时间,因为时代在转换,也看一看由公募REITs推动不动产领域金融改革和金融调整最后能到哪个阶段,运营能够多大程度直接定义资产价格,而不是说由地段,或者房子的外立面,或者其他方式去定义,这是我的个人观点。


葛翠:谢谢朱总,朱总指出两个非常重要的要素,一个是产业运营本身,第二是资本催化的作用。王总您怎么看?


王鹏:产业运营服务在加速的进入,现在都叫逐步进入运营为王的时代,当然可能对不同阶段的园区会有差异,我们和君咨询服务过成熟的园区,也服务过正在刚刚进入的,所以对于成熟型园区而言,运营服务的重要性对他们会更重要一些,对于新建的园区可能会更多的关注是建设和招商级的,但是运营服务无疑成为大家共性的关注点,所以这是一个趋势。

    

背后的动因我认为是三个方面,第一,运营服务越来越成为招商的一个有利的手段之一,现在越来越多的企业会关注你园区的运营服务,尤其是一些高阶的运营服务,是不是能够真正给它带来一些产业要素的突破,比如说一些资质的突破,或者说对它的市场,或者对它的资金、政府关系等等,是不是能够有一些核心的促进,这个可能是现在企业真正关注的核心。现在不缺楼宇或者是硬件的东西,更多现在缺产业要素。


第二,对于成熟园区而言,运营服务是一个园区核心竞争力,或者说想长期把园区企业留住和产生黏性,其实运营服务是一个关键点。

    

第三,对于园区企业来讲,需要找到一个新的收益突破增长点,很多成熟园区因为出租率已经很高了,租金也是基本上有天花板,所以它的收益的增长点已经非常有限了,对于成熟型园区必须只到新的增长点,产业服务无疑是租金和房地产收入之外最重要的一个来源。这是背后核心的动因。


葛翠:王总概括首先是招商的利器,是留住企业的好工具,第三也是企业寻求自身利润增长点的一个好的途径。


周璞:运营一直贯彻园区的始终,未来肯定已经到了,我理解的运营是两个层面。上半场大家讲的商办,我对于科技园区,或者产业园区的定位有八个字,叫空间服务商,时间合伙人。空间服务商的角度是从空间的楼宇,包括一些配套,包括做一些精细化的管理这些角度来看。从时间合伙人的角度,我们后面的运营时代越来越看重如何和你引进的项目共同成长,共同把它从一个小种子培养成参天大树,在这个过程中同时又能获得它的成长收益,所以这个运营是未来很多园区会更加关注,更加看重的核心要点。我们从减量空间运营商到时间合伙人的运营角度去跨越,这是我的一个理解。


葛翠:运营可能是我们这个园区开发商能够突破物理界限的一个非常重要的手段。请程总分享一下。


程方:这几年运营是大家比较关注的一个词,但是作为一个以轻资产运营作为主业的公司,在这里我想先表达一个观点,今天大家讨论的运营是不是同一件事,这个像我们做科研一样,首先要对概念做定义,可能不同类型的园区,不同形态、业态的园区,大家嘴里提到的运营不是一件事情。我个人的感觉,像我们以服务政府,以产业招商为主的园区,我们提的运营更多强调是中观层面产业组织,商办楼宇,产业楼宇作为产业园区,提到的运营更多是微观方面的企业服务,大家提的不是一件事情。


至于运营是不是为王也需要从两个层面来说,中观层面产业组织解决的是入口的问题,从微观层面企业服务来说,刚才朱总都已经提到过,实际上在微观层面企业服务类型的运营必须通过物业的增值变现,所以是很难为王的,所以我觉得从这个角度来讲,是不是为王取决于你是做的哪件事情。但是从整体来说,我认为从这种载体的建设,到产业的招商,到企业的招租,到入驻企业的服务等等,本来就是一个链条,这个链条从过去到现在到未来,应该自始至终都是相辅相成,一环套一环的,单独一个环节拿出来讲,我觉得其实都有一点牵强。


即便像清控科创在全国69个园区,我们有6个重资产自己开发建设持有的,有63个受委托运营的,实际上我们自己称之为“轻重结合”,我们到现在为止都强调是轻重结合,因为单纯从运营来说,是无法满足企业正常的收益,必须得通过重资产变现,所以我们更愿意强调的是轻重结合的一种模式。


葛翠:我们对任何一种某某为王的说法都要保持警惕,因为提这个词有可能忽视其他领域的重要程度。接下来请贺总。


贺永学:我从企业实践的角度谈一谈我的感受。无论运营是否为王,但是有一点是很明确的,运营越来越重要。在中关村发展集团它成立之初的时候,实际上担负着北京科创中心企业化平台的使命,如何完成这个使命就在成立之初是作为一个课题进行研究的。结果形成了中关村发展集团几大业务板块,而这几大业务板块除了园区空间的板块建设,在企业成长过程中一定离不开资本,所以有基金板块,有200多家基金。在这个过程中不同的行业,特别是中小企业,它的贷款、融资租赁等等,还有这方面需求,我们又成立了这个板块。同时还有在引进一些高科技的项目,高端的人才,我们又在海外引进一些项目、团队还有人才,后来是中关村在国内横向发展,有区域,这几个板块实际都是围绕着一个园区如何运营好,一个园区企业内都需要什么东西来需要几个大的业务,而实际上在园区建成后,在这里面一些企业需要小的一些服务和细微的服务,包括一些园区,尤其规模比较大的配套的服务都需要运营好。


在这个过程中,中发展从最开始软件园、生命园这20多年的老园区,包括现在正在建设工业互联网产业园,以及前期的集成电路园新园区,不断强化运营,甚至集团改革方向是轻重分离。在不同产业领域内要形成不同专业的运营团队,目前我们有信息产业轻资产运营团队,以及人工智能3等等,生物医药、医疗器械等等,所以我认为运营是特别至关重要的,特别今天刚才谈到REITs这个话题,因为我们软件园也是参与了北京市的首批公募REITs的发行,在这个过程中我有幸一块从园区角度参与工作,最大的感触是如果这个团队运营的好的话,你的估值会上去。最终对整个园区大资金的循环会产生很重要的推动作用。至于说运营后面的驱动力,目前我们接触的园区类型整体上模式基本是政府+企业,企业端实际上是一部分像我们这样的国有企业,还有像联通、华夏幸福这样的民营企业,共同政府+企业的模式来推动产业园区的发展。


这种模式下,一个驱动力肯定来自于政府,它要发展经济,它要进行产业升级,政府的力量是在运营过程中是不可或缺的,离开政府的大环境,产业园区是做不好的。另外园区的运营主体,不管民营企业还是国有企业,别管肩负着国有,或者是政府下达的任务,自身还是要生存。在企业的角度,大家的本质是一样的,自身要生存,要发展,那就要把园区去运营好,去满足入驻企业的需求,去能够帮助入驻企业成长,赋能,从而促进整个产业的发展,真正在背后推动重要的推动因素。谢谢。


葛翠:谢谢贺总,从中关村发展集团做运营的视角,我们也能看到运营的内涵是在不断变化的,可能早期是载体,后来加入物业服务,加入资金上的服务,又加入了人才引进,政府政策这方面的服务,非常感谢贺总的分享。


第一轮也没有问大家现在在做什么,开门见山谈一谈大家对于运营这个事的看法,接下来这个环节,我想结合每位大佬的实际业务谈一谈对行业的理解。首先我想问一下贺总,中关村是园区行业的一面非常耀眼的旗帜,在北京我们看到早期的软件园,后面的生物医药园区,集成电路产业园,每一个园区都非常成功,现在您所负责的这个是工业互联网产业园,其实也是一个专业化的特色园区,我最近得到的消息,二期刚刚启动,首先我想请问您,现在开始您做一个新的产业生态,有什么打造上的方法,跟以前做园区有什么区别,有什么相同之处?    


贺永学:正如主持人刚才说的,中关村发展集团正在做中关村工业互联网产业园,为什么做这个产业园呢?因为工业互联网是先进制造业要实现腾飞必要的支撑,先进制造业已经上升到大国之间竞争的战略高度了,无论是总书记、国务院、工信部,包括北京市的领导都有很多的指示,出台很多政策,在这种大背景下,中关村发展集团和石景山区政府联手在石景山区八大处脚下一个很优美的地块上共同打造了一个工业互联网产业园。这个园区总建筑面积45万平方米,地上是30万,地下大概是15万,园区分为一期和二期,一期是17万平米,预计在今年年底就能实现竣工,明年的上半年能够实现投用,二期是在3月22号举行了开工仪式,预计是在2025年的年底能够实现投用。


工业互联网产业园目前来看,在单体的专业园区里面,目前是规模最大,选在石景山,也符合石景山老工业基地和石景山产业规划的安排。工业互联网产业园除了按照传统的,中关村发展集团七位一体的规划这种方法论来打造园区,同时要将所有的产业要素、扶持要素引进来以后,工业互联网产业园要进一步提升什么呢?是绿色低碳的概念,还有智慧人文的概念。现在第一要讲究节能、绿色,整体上45万平米都是绿色三星建筑,第二,在部分的重点楼栋,同时取得了LEED认证,绿色低碳将是我们园区一个重要的标签。


另外,数智,工业互联网本身是离不开互联网,也离不开5G,我们在硬件上,是整个园区力打造了5G专网,实现低延迟,在智慧化的管理,我们集团这项工作至少在三年前就启动了,这个园区依然要打造一个数字化、智能化。同时,我们要给入园的企业提供一个办公、休闲,不能说宜居,因为不住那儿,至少是宜业的环境。因为我们地区正好处于八大处脚下,步行30分钟就能到达,旁边是引水渠,南侧紧邻城市的建成区,这个地点既有良好的生态环境,又有很完善的城市配套。同时,发展集团又在推行中关村社区的概念,创新要回归都市,不能像以前产业园是在很荒远的地方划一块地,大家很不方便的只是为了公路、交通、生活,一定是让创新的园区社区化。


所以,我们通过这些方式在原有中关村基础之上进一步提升我们的品质,同时把运营系统、服务系统、产业组织系统等等其他的相关服务系统都要打造好,谢谢!


葛翠:从贺总的分享来看,中关村互联网产业园是饱和式的资源注入。


接下来我想问一下程总,程总是我以前的老领导,每次交流时都觉得能学到新的知识,今天刚才您也提到了轻资产,包括前面的发言嘉宾也经常提到,就是一个高频词。清控科创控股源自清华,同时在产学研对接,非地孵化、轻重并举这方面有非常独特的模式。站在您的角度来看,您怎么看待当前涌现出来的轻资产的大潮。还有观点认为,现在轻资产实在是太卷了,都很难赚到钱,程总在这方面有什么看法?


程方:第一个问题,怎么看待轻资产大潮,这种大潮更多的不是主动选择的结果,而是被动选择,因为原来单纯以载体建设招商或者是租售区化的发展模式已经过于饱和了,对于低价的资源,随着政策法规越来越规范,以及国资的下沉,现在大家很难拿到低价的土地资源、政策资源对长期的经营风险做一些对冲,大家突然觉得过去赖以生存,或者是特别熟悉的重资产的操盘模式不会玩了,这个其实是整个市场发展到一定阶段的必然结果。


这个时候大家突然一看,重的不会,轻的很重要,所以大家开始转型去做轻的。实际上即便是在清控科创公司,我们内部把重资产团队和轻资产团队在组织架构上是隔离开的,虽然是解决园区两个不同的阶段,但是是两类不同的人,思维模式,或者叫思维定式,是完全不一样的。重资产打法比较犀利,对于资源的攫取一定要干脆果断,但是轻资产强调的是细水长流,而且一定要耐得住寂寞,耐得住性子,见不到什么大收益。所以这股大潮,大家虽然跳进去了,但是很多人试了试水,会很快上岸,因为发现不好玩,没意思,挣不着钱,原来跟世联,世联是我们合资公司的大股东,交流时提到基本盘,什么意思?这个馒头掉在地上,脏了,捡起来拍一拍,还能咽得下去,这就是轻资产,大家有没有做好心理准备,这是一个。


第二个问题,轻资产挣不着大钱,这个事情就不要再这个地方探求了,因为他的逻辑不支撑,轻资产的本质是服务业,服务业最大的问题,在没有技术手段驱动的情况下,单纯铺人是没有边际规模递减的效应,是规模不经济的行业。大家为了配合一个项目做轻资产,效果很好,做了十个轻资产以后,要解决的问题,你的内耗,你的成本,会让你非常难以支撑,就会陷入到所谓"咖啡馆"效应。开一家咖啡店会迅速走红,还能挣钱,但是你开到四家时,可能会把前面挣的钱全部赔进去,这一点所有要转型做轻资产的机构,一定要对此有一个特别清醒的认识。


清控科创之所以到现在有63个轻资产园区,在全国37个城市,实际上我们是在对应的组织机构、结构、激励机制、管控措施,以及后台的赋能平台上做了将近十年不断的迭代和探索,即便如此,跟重资产业务的盈利相比,轻资产的利润也都是微乎其微的,但是支撑住了我们的基本盘,大概就是这么一个情况。


刚才一开始说介绍介绍大家最近几年在忙什么,业界最早知道清控科创,因为我们2013年到2015年做的中关村创业大街,扣上了双创时代的红利和主题。其实作为一个脱胎于清华科技园,专注于科技园区建设和运营领域的企业来说,双创只是我们发展过程当中一个阶段的主题,我们的主业将近二十年来从来没有变过,就是四件事情,科技企业的孵化、创业人才的培养、科技成果的转化、科技投资,今天我们所有的业务架构都是围绕这四个定位,只是用不同的形式组合开展。


经过2015年的双创,到2018年,到疫情期间,现在推的是创新驱动,整个科研模式,产业升级等等,尤其对于科技的要求越来越高,我们也在过程当中不断提升我们的服务能力,从简单的创业服务、孵化服务,现在转向到更深度的技术服务。所以清控科创现在的组织结构,四大业务板块,一个是我们的业务底座是园区,69座科技园,6座自建,63座运营的园区构筑的业务底座,遍布在全国37个城市,这是我们科技园区建设和运营板块。


第二块,倾注集团将近一半的人力和资源投入其中,最近三年探索的,围绕着科技成果的之转移转化,这个转化一是我们有优势,背靠着清华大学,对技术和人才有先机。实际上我们现在是双向的,一方面把高校的成熟成果向地方转移转化,通过孵化和投资。第二,依托我们在全国园区的网络,把产业集群当中的场景和需求收集起来,反向提供给清华,以及我们合作的院校,为科研提供方向,实际上我们称之为逆向的科技成果转化。现在看来,这种以需求为导向的科技成果转化,他的转化路径链条更短,效益更直接,而且市场的适用性和广泛性更强。


第三块,过去我们一直积累,围绕着区域产业中观层面的产业组织,从最初的产业规划、产业研究、产业定位,到中段的产业招商,到现在为了产业集群升级而做的技术服务,我们称之为产业生态构建,这是第三部分。


最后一块,可能我们一直在业界率先去研究,从2019年、2020年初开始研究的产业园区的公募REITs,到现在为止,清控科创的产业园公募REITs的研究中心,无论是研究理论还是实操层面已经非常成熟了,一方面我们正在操盘山西太原的园区,力争把他发成山西省的第一单公募REITs,也是我们自己的,同时我们也在服务的地方政府帮他们做公募REITs的辅导,以及PreREITs这个阶段工作。这个未来也会成为我们产业园区资产证券化核心的主攻方向,现在清控科创的主业就是这四块。


葛翠:谢谢程总,程总的谈话是非常坦率的,刚才干货很多,我记住几点印象深刻的。第一,轻资产不挣钱,大家千万不要干,干的话也要小心一点。


程方:不是不要干,放低心态去干,还是非常好的。


葛翠:第二,轻资产会有"咖啡馆"效应,结合这个,我自己有一点想说的,咖啡馆里也有星巴克,也有瑞幸,也做得很成规模,清控科创自己也有69个园区,轻的、重的都有,也说明轻资产行业自己的逻辑和上限可能也是不可限量的。


程方:可以突破,但是难度确实需要大家有充分的预估。


葛翠:谢谢程总,接下来我想把问题抛给两位做医药生物园区的老总,刚才陆总也分享了北京产业园区的空置率大约达到17%,但是生物医药园区的空置率只有9%,他在市场上是走出了非常独立的行情,首先我想请问一下汇龙森的朱总,汇龙森近二十年一直在做生物医药园区,随着这两年生物医药的走热,你们也迎来了红利的收获期,回溯既往,您觉得现在做生物医药产业园有哪些可以学习和复制的经验?


朱春悦:首先您说到收获期确实现在也是进入到了收获期,但我理解的收获期是多赢,比如说第一首先是政府赢,汇龙森产值税收与优质的企业。第二是企业赢,从汇龙森走出来的企业已经有十几家上市公司,当然有的是企业自己好,我们也提供了一些多样化的服务。第三是汇龙森本身从鼓动回报的角度,从企业的角度,从团队的角度我们站在了我们应该获得的一些地位上,我们也现在获得了一些行业机会,这是收获期的角度。


您说分享的经验,我分享几点我个人在实际过程中的一个感受,第一使与时俱进。在十几年前能买到一台真正型号的设备就是很牛的企业了,做平台就是买设备。往后再过三四年,我要给设备配之人,做服务,做公共技术服务平台,再往后大家说学国外做产业生态,要去给企业赋能,这会儿我们联动了很多CXO的资源。现在随着北京的城市定位四大中心,其中有一个科技中心,汇龙森做科技成果转化,我们自建底层产业平台、创新平台的基础之上,我们与做药学的大咖,做器械的大咖,做检验检测的大咖成立了细分领域的合资公司,去往成果转化里去钻。我第一条要分享的是与时俱进,没有哪个经验是恒定不变的,而这个时间可能是在三到五年,不会有一招鲜吃三四年以上的。


第二产业红利,汇龙森的发展我一直说第一有赖于亦庄,亦庄发展的好,第二有赖于生物医药行业发展的好,然后才是自身的努力,在2012年的时候全球研发管线10400多条,当然数据不一定对,从国外咨询机构八过来的。2020年是1600多条,这个泡沫不是炒起来的,它是有限的,从抗体药物、合成生物学、小核酸药物、多抗、抗体联用等等一系列能够眼睛看得见,摸得着的研发方向都有郑国,未来30年到50年,技术驱动的角度而言,生命科学这个行业是有长足发展的,这样生物医药园区其实从海外的定义而言是生命科学基础设施,我们其实是生物医药,我们定义为生物医药产业链中的一员,我们会往产业链里面去融。


第三就是一个企业发展的基因,汇龙森收的是烂尾楼,是当时做药物企业的烂尾楼,当时的建筑参数很适合做生物医药。同时我们汇龙森的总裁朱总是清华大学第一届电子医疗器械工程的毕业生,所以也是有一些机缘巧合的因素,没有浪费机缘巧合,慢慢走到今天。既然做产业园区还是要把基本功做实,把产业与园区之间的互动关系做明白,什么地方该盖什么楼,承接什么样的东西是有公式,有定义的。不是简单的建筑参数、政府政策跟其他东西,比如有的企业在亦庄就需要层高6米的楼,来亦庄大多做中试的,对基础架构有要求的,生命园建什么楼,生物医药基地建什么样的楼,什么样企业会去,这有一定公式的,生物医药大家趋之若鹜,都想往这里进,但是门槛真的挺高的。谢谢。


葛翠:第一与时俱进,第二抓住大势,有时候承认有一点运气,第三看明白自己有没有这个禀赋做这个事情,并且深挖禀赋。接下来请周总分享一下,您在杭州生物医药园区,而且是准上市公司的旗下的园区。


周璞:回答你问题之前我简单介绍我的背景,我之前和陈总很多年前就认识了,也是很好的朋友,他源自于清华,我源自于浙大网新待十年,网信从浙大科技园开始起步,做了很多技术成果转移,包括研究院这些内容。过程中扮演园区开发者或者运营者的角色。后来杭州做的项目,信息港小镇,我们把现在在的东家微医互联网医疗,我们是打通医保的,医保是互联网医疗最重要的环节。第二我们在中医药也做了一个板块,主要是在山东做的叫扁鹊集团,全国做中医药的集采,以及在为老百姓打通中医药的最后一公里做中医药的饮片,这一块是目前我们在山东重点布局的。


第三是我们微医目前对于我们来说是没有园区的,是自己的办公楼宇,为什么有科创公司这个平台呢。从几方面,微医目前已经在上市阶段了,号召力和引导力不错,资本加持很大,微医股东从腾讯到高瓴咨询,到复兴资本等等国内定流的资本都是微医的股东。在整个数字医疗的赛道足够宽广,微医在自己成长过程中,打造自己的区块链。杭州总部大楼有一家企业,叫葛利制药,是香港上市治疗肝病靶向药的企业,它为什么和微医在一个大楼里面,互联网医疗做肿瘤病人的病程管理我们做的非常好,用微医很多数据。还有百济神州,我们也跟它是战略合作伙伴,因为它跟我们有业务和战略资源有合作,紧跟着微医走。


其次,医疗健康行业无非几个赛道,一个在医、药、保、养、教,我们通过互联网医疗把全国好的医疗资源连起来了,第二是药,药品很多制药的公司为什么跟微医合作,通过互联网医疗我们把很多药品的渠道,或者说老百姓对好药可及性会更加的公平。保险的领域,我们股东也有保险的股东,友邦保险以及泰康保险都是我们的股东。这个领域我们做补充保险,在山东我们因为有医疗的大数据,所以我们和他们医保局在合作做补充保险,在养,微医自己生态投康养项目,康久医疗我们是第二股东,设备我们也有做股权投资。教的这个赛道,我们在海南投微医健康学院,培养护理和康养人才的大专院校,微医打造这个生态我们成立科创平台,第一有物理空间,我们自己总部大楼所在的地方有孵化或者有重创的空间,同时也有办公层。第二业务上面有链接,在平台或者在我们生态里更好的跟微医成长,能够把其他业务做的更大,把市场蛋糕做的更大。第三,我们对于好的项目会做股权投入,做资本的加持。


目前在微医控股做的事情和浙大网新,以前是空间服务商,现在是实践的合伙人,像高瓴资本的张总讲的,与伟大投资者同行,我们投好的项目。微医行业做大的像腾讯、阿里,包括网易也是一样,都打造自己的生态链、生态圈,我现在是这样的角色。目前基于我们行业未来园区发展,未来会有越来越多的角色,一个龙头企业可能因为自己产业链的上下链条聚集和发展,这样可以是一个园区,也可能是一栋大楼,再大一点可能是片区,杭州阿里巴巴带领就是产业的片区,整个余杭区都是和阿里相关的产业。这是我的理解。


葛翠:谢谢周总,我觉得周总跟其他的嘉宾给我们带来的思路都不一样,刚才大多从空间思考这个问题,您代表一类新有的趋势,产业龙头来完善它的生态圈的时候,可能顺道手就把空间的事情给做了。


接下来问王总,您给园区做的咨询,各种诊断比较多,您怎么看待当下产业园区面临的一些关注、关切、痛点、难点,请您做一下分享。


王鹏:我们和君是本土的一个头部的咨询机构。我们和君的产业园区事业部应该是咨询机构里面针对产业园区设置这么一个事业部为数不多的一家,这些年我们也是服务了很多大大小小的各类产业园区,比如早期的像溢达,中关村发展,中发展旗下比较标杆的园区基本都服务过,像中关村软件园、中关村医疗器械园,还有中关村集成电路园,还有中关村做的京津科技城,这些都是我们的客户。包括这些年服务了其他的一些头部的,还有一些新兴的园区。


从大家的需求来讲,也是找我们做项目最多的是两大类的需求,一大类是产业规划类的需求,第二大类是招商运营的需求,这是最多的,代表园区两个最核心的痛点或者难点。但是这两个事其实有可能某种程度上又是一个事,我们讲经常讲规划即招商,招商即规划,很多规划不考虑招商的事最后往往成为两张皮,规划我现在看比较有三个误区。第一个误区是好多地方不太重视产业规划,或者很多地方觉得招来就行,这也是业绩导向,只要招来就可以,但是最后导致的结果就是园区没有主导产业,特别的散,大而散,最后招到50%-60%的时候再往下可能就很难了,这是一个误区。第二类误区就是过于高大上的规划,很多二三线,三四线城市总想追最新兴的产业,比如集成电路的设计环节,或者说一些人工智能,或者高端的生物制药,所以定的产业规划很高,但真正往下落地就会发现非常难,这些高端产业其实往二三线,三四线城市落很难的,规划最后落不了地。


第三大类的误区好多的规划缺乏一个持续性,我看到园区变换主导产业非常多,经常随着热点,前几年直播比较热,一下出来很多直播产业园。去年、前年元宇宙比较火,又出来了一些元宇宙产业园。今年我看双碳、新能源比较火,大家又开始做这个。所以主导产业经常变换,就导致没有持续性,最后好不容易做的基础很快就变化了,这是产业规划里面存在的三大类的误区。


我们现在经常给企业做规划,既要考虑产业的前景,战略新兴产业,但是非常重要的第二方面要考虑当地的资源禀赋,核心的资源具不具备吸引这些产业来的核心要素,如果能结合自身的优势,来去进行产业规划,肯定能达到意想不到的效果。


更重要的方面做产业规划要考虑产业的来源性,刚才我们说规划即招商,你在规划阶段如果不考虑招商的问题,或者说不同期推进招商,很多最后就变成了一个两张皮的情况。比如说以我们和君曾经做过一个典型案例,帮一个浙江的县域的药镇做一个规划,在做规划的过程中,我们就帮它对接和君也服务过的两个头部的上市公司,都是医药相关的,正好他们上市公司的老板跟浙江的县还有家乡情结,最后在规划的过程中,这两家上市公司落地这个园区。所谓规划即招商,最好在规划过程中就能考虑招商的事,或者同步的推进,这样的话招商的成功率,或者将来规划的落地成功性就会大大增强。


真正现在园区最刚性,最核心痛点还是招商,我基本上碰到十个园区可能有九个,或者十个最核心就是招商,招商难现在是全国普遍的现象。背后的原因一个是现在经济形势变化,传统产业下行比较明显,传统产业现在越来越难了,很多园区都要面临腾笼换鸟。第二战略新兴产业好的企业非常有限,但是我们现在全国的园区都在盯着这些好的产业、好的企业,所以导致几十家,上百家园区追逐一个好的企业,所以最后导致的结果就是招商是非常非常难。再加上现在招商的手段,大多数园区相对比较简单粗放,都是靠传统的招商人员和关系招商,或者搞一些展会等等,这种比较简单初级的一些招商的手段,这种现在可能效果越来越差了。现在必须要创新招商的模式,比如我们也总结提炼了招商的“五力模型”,要创新有五个方面最核心的招商的一些新的手段。刚才我看放的调查里面也说到,访谈招商人员最有效的三个手段,第一个其实叫产业链招商,这是现在越来越多的地方都在以政府牵头做这个事,包括链主和链长等等。第二是资本招商,现在基本上中关村提了“一园区一基金”,如果园区没有基金配套去招商其实是非常难。第三个招商手段是政策的创新,现在园区同质化特别明显,如果再靠土地和税收的一些简单的优惠政策,其实各地都基本差不多,或者说肯定还有比你的政策力度更大的地方,所以你要还是传统的手段没有找到针对这些目标客户他们的一些差异化的核心诉求,没有一些针对性,或者说我们个性化政策的创新,最后你可能招商起来就是非常难,就是红海竞争。


另外还有两个总结的,一个是一定要抓住趋势,进行趋势招商,或者基于产业迭代的趋势进行招商。刚才说到医药园区这几年做的比较好,包括像我们服务的集成电路,在去年很多园区都在招商率下降的情况下,集成电路园它的招商率仍然保持很高的水平,这几年凡是这种专业化园区,或者说抓住了一些战略新兴产业非常好的赛道的园区,反而发展的都不错,在逆势情况下反而还在逆势增长,这就背后说明,其实可能也有园区做的好的地方,但是很重要的是你抓住了一个好的产业、好的趋势,这可能是招商最关键的地方。


再有一定深入挖掘园区自身的资源禀赋,找到这个园区,这个地区,这个城市的最核心资源优势,到底是人工成本上,还是有到地的原材料,还是有突破性政策的创新上,还是说有一些科研院所的核心资源等等,一定要找到自己的核心优势,再去针对性的招商,可能这个效果就会取得意想不到的结果。


葛翠:谢谢王总,王总点出行业面临僧多粥少的局面,同时面临招商思维和招商模式的转变。


最后一个问题王总提了很多招商的方面,杨总是中国电子集团旗下的园区运营的平台,您也负责招商方面的业务,您对招商这一块有什么可以分享的内容?


杨乐:感谢主持人,下面我介绍一下我们的做法,一家之长,仅供大家借鉴和参考。刚才王总说招商的手段非常的丰富,也非常的全面了,中电数科是中国电子旗下唯一的数据运营服务平台,目前在全国有87个园区,正在运营的园区有12个,入驻园区的企业有7万多家,孵化上市公司和培育企业有353家,产值规模达到9300亿之多。所以说中国电子主要还是围绕着北京、重庆、中山、大湾区布局这样的一些园区的产业布局,招商是所有做产业园区产业人的一个痛点,或者说核心点。作为中国电子旗下的运营平台,中电数科结合自身的优势,我们总结了三点招商的方面。

    

第一,以“链”招商,为什么呢?因为中国电子下面有26家二级公司,17家上市公司,本身就是具备网信产业的主力军,本身就是很大的IP,所以说链主地位非常的强大。我们目前在北京未来科学城,这个项目就是一个以链招商特别好的一个项目,在一年的时间内通过龙头企业的引进,同时聚集了一大批的上下游产业链,通过这样的方式实现强链。同时我们又把我们内部的优质企业战略转移进行延伸,实现了一个展链,这样展链跟补链并举,实现了一个非常好的招商效果。未来科学城这个项目一年实现17家二级企业上市公司的入驻,所以说这个项目通过这样的方式实现了很好的效果。


第二,以“数”招商。数就是数字化。我们目前社会随着大数据、物联网的快速发展,更加注重链接,所以说我们在园区的运营上通过传统的招商方式向数字化招商进行转型,我们在运营的项目里面搭建了以数字化产业招商的运营服务平台,通过数字化园区为入口,来推动园区内部以及园区之间数据的互联互通,来实现一个很好的招商效果。


第三,基金招商。我们自身有自己的基金公司,很多企业在落地的时候都有资本和补贴的需求,所以说我们在落地的时候通过跟重庆政府成立150亿产业基金,政府来投40%,基金公司来投40%,其他有社会募资的方式很好的引入了头部企业精准的对客户进行很好的扶持。这种方式目前也是在中山园区、珠海、南方产业园区有非常好的效果。

    

最后,作为招商园区有三个梦,第一个梦叫追梦,为什么呢?因为我们在前期无论是跟政府,还是和我们的业主方洽谈签约的时候,希望能够获取项目,这是追梦阶段。


第二个梦叫恶梦,为什么呢?因为项目签约完之后面临着更多的考核指标、税收压力、入驻率等等的一些压力,所以说这对每个招商人来说是一个恶梦。

    

第三个梦叫美梦,恶梦结束之后,园区企业入驻之后,实现更多的招商指标之后,未来现金流持续稳定的收入带来的收益是我们未来做产业园区美梦的阶段。谢谢主持人。


葛翠:谢谢杨总,以数招商,以链招商,基金招商是咱们三个诀窍,同时我觉得杨总说的最后这个圆梦也反映了咱们行业普遍具有的一种情怀,不管是对产业的,还是对区域的。


最后一个问题,希望大家对明年用一句话,或者一个关键词做一个展望。


程方:对于2023年,整个是经济复苏的一年,也是产业整个升级的一年,产业园区公募REITs使得产业园终于具备了投融管退的闭环,所以在这个大的要素发生巨大变化的时候,对整个行业是利好,我们唯一要做的就是抓住这波机会,夯实自己的业务底盘,同时聚焦在主业,越聚焦越有价值。


贺永学:2023年再次启航。


周璞:我有两个关键词,现在做园区第一个关键词叫抢占,第二个叫高质量,为什么呢?因为疫情之后,我来自浙江,我们疫情之后所有的政府领导不管出海,还是去各个地方抢占新的商机,好的资源,好的产业龙头、IP。第二高质量,刚才程总都讲到,后面产业园区的变现路径,REITs是很好的方式,你要想证券化必须有精细化的管理,高质量园区的品质提上去,价格才会上去。因为我在加入浙大网新之前,我之前在新加坡腾飞,新加坡腾飞不管从新加坡科学园还是到后续在中国的苏州工业园区,他们都通过REITs的模式来证券化,募了钱以后再下一轮投资,高质量是后面的一个关键词语。


王鹏:我认为这个关键词还是得创新,整个现在从国家宏观也是叫高质量发展,要创新,到微观的产业园区我觉得还是得创新,因为现在虽然园区相对而言还是一个相对还不错的细分领域,但是依然有很多的园区,现在都还是挺艰难的,而且从资金流等等压力都是非常大,包括刚才说的招商方面,我觉得一定还是创新作为一个核心的要素。这个创新可能包括咱们产业的定位创新,包括招商模式的创新,还有运营服务体系的创新,以及资本对接模式的创新,还有管理体系的创新,我觉得可能这些方面必须要跟以前有不一样,或者说跟别的园区有不一样,咱们才能脱颖而出。


朱春悦:说到关键词,我觉得关键词就是定力,因为其实汇龙森这么多年做生物医药,今天大家看好生物医药,其实我们干了20年了,在未来我们也会坚持做生物医药,因为现在市场上关于经济的声音,关于各式各样像程总说轻资产的声音大家都想干,这一听他们就是没吃过苦的,吃过苦的不会这么想,刚才程总说的时候贺总也在笑,大家都是吃过苦的人。我们不管在什么样的声音下运营也好,公募REITs也好,各种声音太繁杂了,不管市场是什么,只要我们坚持自己做的事情是有价值的,我们做的是真正为企业服务了,是脚踏实地在做,顺着它走坚持下去总会有收获。


葛翠:朱总说的定力和程总说的聚焦是一脉相承的。


杨乐:我认为关键词有三个,第一是社区化,未来一定是社区化的产业园区,大家的互动、链接更加的紧密。第二是精细化,因为园区未来的从增量到存量越多,精细化的管理越来越重要,第三是更加专一化,这个是非常重要的。


通过三个关键词可以发现,园区能够把企业引导产生链接,未来园区的竞争一定是会发生彻底的改变,原先是企业跟企业之间竞争,未来一定是产业链和产业链的竞争。谢谢!


葛翠:谢谢杨总,也谢谢各位大家的分享,我最后也斗胆总结一下,引用一下总理的金句,坐在办公室都是问题,下去调研都是办法,在不确定性的环境下做确定性的自己,希望2023年我们都能躬身入局做难而正确的事情。

编辑: 杨洪波

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