当北京甲级写字楼月租金迎来2字开头，倒回十余年前行情，现在的市场是否处于一个旧模式失效、新模式确立的换挡期?

近日，随着各大机构报告陆续出炉，2026年北京一季度写字楼市场走势日渐清晰。

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尽管因为样本差异最终数据呈现不同，但反映出的市场走势基本一致。

新增供应方面，2026年一季度北京市场延续克制供应态势，连续三个季度无新增供应入市，供给端持续收缩，继续为存量消化提供了喘息窗口，这也是北京空置率在一线城市中保持相对较低水平的重要原因之一。但同时意味着，累计的供应压力将被推迟释放。

根据预测，下半年最高将有130万平方米新空间入市，这一增量或将推动年末空置率走高。

净吸纳量与空置率方面，具体成交显示出有限复苏夹杂惊喜。高力国际提出观点，核心市场外围和新兴子市场正成为需求承接主力，净吸纳量接近4.3万平方米，占整体去化75%。区域板块方面，中关村子市场依托科创企业需求，空置率较峰值已经回落5个百分点至17.4%，黄金使馆区燕莎板块空置率则录得所有板块最高(约26%);TMT、金融、专业服务仍是去化前三大主力。

租金方面，跌幅逐步收窄但仍然继续下探。未来是否会出现更激进租金优惠政策或新模式玩法，成为关注的问题。

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具体成交方面，根据市场信息，一季度超过万平方米的成交共有3宗，两宗均位于丰台，一宗位于朝阳区CBD。

其中，邮政储蓄银行拿下中海海嘉中心4.3万平方米独栋。中海海嘉中心位于中关村丰台园与丽泽商务交汇处，地下4层，地上19层，地铁9号线、16号线丰台南路站地铁上盖，两站即可达到丽泽城市航站楼，同时承接丽泽新兴金融和丰台科技园高新技术产业政策红利。

中海海嘉中心

天兵集团在同位于丰台区的南中轴国际文化科技园租赁了约2万平方米。南中轴国际文化科技园地处北京南中轴线，是一处城市更新项目，原为大红门服装商贸城，2024年8月整体投用。

南中轴国际文化科技园

德勤华永去化了国寿金融中心约1.6万平方米办公。德勤华永是德勤在中国的成员，总部位于上海，主要客户有中国邮政储蓄银行、中国工商银行、中国东方航空、中国联通、东鹏饮料、三只松鼠、金隅集团等。国寿金融中心位于北京国贸核心商圈，毗邻央视大楼、中国尊等，2019年投入运营，总建筑面积约16万平方米，主要租户有中金公司、中国人寿、昆仑资本、仲量联行、佳能、远洋集团、诺华制药等。

国寿金融中心

除以上外，西城区金融街中心项目去化了9200平方米，承租方为某国有大行总部;太平洋保险大厦去化了8600平方米，承租方为中国保险保障基金;通州区保利大都汇去化了超7000平方米，承租方为某央企子公司;东二环中粮广场去化了6000平方米，承租方为中粮期货;丽泽平安金融中心去化了5600平方米，承租方为建信住房;CBD正大中心去化了约5000平方米，承租方为西藏信托;亚奥板块城奥大厦去化了近5000平方米，承租方为游戏公司迦游网络;CBD北京国际财源中心去化4000平方米，承租方为母婴品牌世喜;亚奥板块奥南五号大厦去化2500平方米，承租方为科技公司原点科技;望京颐堤港去化2300平方米，承租方为“新经典”;望京板块星地中心去化2100平方米，承租方为悦久禾网络;亚奥板块环球贸易中心去化2000平方米，承租方为云视频领域小鱼易连。

从以上交易不难看出，除了德勤华永，超过5000平方米的去化均由国央企完成;经过大规模去化阶段后，新兴板块丽泽子市场仍然备受青睐;大部分租赁仍发生在金融街、CBD、丽泽、亚奥、望京等配套相对成熟、产业相对集中的板块。

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值得关注的是，2026年CBD核心区中服地块将迎来集中供应。

中服地块已经入市的项目有中信大厦、众秀大厦、三星大厦、阳光金融中心、正大中心、泰康集团大厦、国寿金融中心。

按照规划，2026年将集中入市的有民生银行、金通港中心、大家保险、远洋国际大厦。

图源：戴德梁行

其中，民生银行总部项目2010年拿地，2022年启动开工，位于中信集团大厦(中国尊)南侧，总建筑面积近20万平方米，建筑高度140米，总投资约60亿元，目前该项目已经进入装修冲刺阶段。公开资料显示，民生银行总部目前位于长安街沿线、西城区复兴门内大街2号的中国民生银行大楼。

项目效果图

金通港中心由普洛斯、中金、香港置地联合打造，是一栋高140米的国际超甲级写字楼，总建筑面积17.5万平方米，地上约12万平方米。项目2023年4月开工，2024年结构封顶，2025年幕墙封顶，预计今年年内验收入市。

和民生银行一样，大家保险大厦项目定位为大家保险总部大楼。该项目由大家保险集团全资投资建设，占地面积近1万平方米，总建筑面积16.72万平方米，地上33层，地下5层，建筑高度160米，计划6月底或者三季度竣工入市。

大家保险效果图

远洋国际大厦目前已更名为远洋·维晟中心。项目由远洋地产、汇丰、崇高发展三家联合体竞得，交易价格38亿元，占地面积1.1万平方米，建筑面积约18万平方米，预计今年年内上市。据悉，项目最初规划为汇丰银行的中国总部所在地。

以上四个项目，建筑面积总计约72.2万平方米。另外，根据机构消息，今年年内CBD板块的齐家园外交公寓办公楼、金融街板块兆泰金融中心、燕莎板块懋源曜中心、丽泽商务区中阳广场、通州运河商务区远洋乐堤港一座、运河天、合景国际金融广场5A、望京-酒仙桥板块北京太古坊T1-T4共计约130万平方米供应均将入市亮相。

行业分析称，2026年是北京写字楼市场的关键转折年。以CBD核心区收官项目群和太古坊为代表的顶级供应入市，标志着市场从“存量消化”进入“存量与增量博弈”的新阶段。租金筑底过程可能延长，市场竞争将全面转向综合价值与运营能力的比拼。