近一年的产业园行业起起伏伏，各领域的产业热点很多，但监管越来越严格、供应越来越井喷，园区行业压力在不断加大。

这条赛道曾被看作是不动产领域的一片蓝海，却仅在数年内就进入了饱和竞争阶段。在激烈的竞争与更加密切的监管下，许多打法在加速失效。

如今的园区行业处在大浪淘沙的阶段，生存模式下园区必须转变思维、重塑打法，不仅招商、运营等单项技能要提升，还需要构建更加系统的招管运一体化全局作战能力。

想要应对接下来的严峻挑战，园区需要做的事真的太多了……

要说现在产业园区里压力最大的部门，一定非招商部莫属。供应不断增长的产业空间带来白热化的竞争，让各地园区苦不堪言。

而且去年的《公平竞争审查条例》还叫停了奖补政策的滥用，让很多国有园区无所适从，不得不重新改革招商模式甚至是团队。

当下园区所需的招商能力模型，已经发生了多方面的变化。在讲求招商公平的时代，产业园区的竞争重点聚焦在了专业水平上，必须拼内功。

这方面其实有很多抓手可以发力，但最基本的是要建立实事求是的招商观念，在清醒认识本地产业现状的基础上，科学的、有目的的做招商。那些为了跟风而制定的、与本土产业毫无关联的产业定位，必须摒弃掉。

其后，各园区可以从内部入手改革，完善招商管理机制，并加紧强化团队的专业水平，包括项目前后评估与研判的能力、招商工具的丰富程度等等。只有管理水平和业务工具跟上时代，招商效率才能提上来。

比如江西上饶经开区，就曾对其招商团队进行了调整，将6支专业招商小分队从行政招商转变为专业招商体系，负责组织开展全区重点项目招商，并跟踪服务重点招商项目落地。

该经开区还探索推行了人才“多元化”引育机制，采取“以岗定薪，按绩取酬”的绩效考核制度，并让整个开发区工作人员成为兼职招商员，以全员招商为抓手激活大招商“一池水”，此后招商成功率、项目质量明显提升。

此外，对招商团队进行武装，最不可忽视的利器，就是数字化技术。丰富的数字化招商工具箱，能够大幅提升招商的精准程度，在红海中找准定位。

所以越来越多园区开始构建数字化资管体系，通过技术手段来为资管工作进行提效。

比如某城市或是某一开发区想盘点存量工业、产业用地的数据与状态，数字化技术就能够实现快速盘查用地信息、建档建库，还能强化工信、发改等多部门的信息互通，让存量土地的监控与盘活工作更精准。

又比如围绕资产的分级分类，产业空间在建库后开发区、园区就可以依托库中数据，对资产进行分级分类，按空间规模、企业数量、功能特性、使用状态等进行划分，更有针对性地制定盘活、招商或是共享方案。

还是以五华数字经济产业园为例，五华园投面临着资产体量大、业态种类多、分布广的问题，但借助数字化工具建立统一的资产管理标准以后，已经成功实现资产管理一本账、一图统管。

通过数字化的赋能，五华园投共计梳理出了65万㎡的可租面积，租金及时收缴率提升了30%，资管提效成果惊人。

前面提到的招管运一体化解决方案，就能够围绕园区内的产业、商业、居住以及多功能空间，打造在线化、一体化、精细化、专业化的运营平台，实现三大维度的资产深化管理。

一是管面积，为园区资产建立详尽档案，绘制资产“一张图”，帮助运营团队准确掌控可经营的资产面积，为后运营提供数据基础;

二是管出租，通过线上租控系统直观掌握各空间租赁状态，并配置有租约到期预警功能，能帮助园区时刻关注资产使用效率，力争提升坪效;

三管服务，通过客服、现场、设备、品质四个线上监管体系，推动物业服务的升级，确保整个园区空间的所有运营服务细节都能做到位。

总体来看，资管意识与数字化武装已经在越来越多的园区中建立起来，这是一个整体提效的好趋势。

目前已有不少头部园区平台公司全面禁用excel表格，要求各层级作工作汇报必须100%通过数字化工具进行数据导出和分析，以便对园区资产实施最精准的管理。

除了空间设施外，产业园区还需要重视一项存量资产，那就是宝贵的存量客户。

近一年来，行业出现了一个重要的认知转变，那就是留商与招商同等重要。在增量企业客户越来越难找的当下，园区行业已经进入留商稳商时代。

谁能保住存量客户不流失、出租率不下降，谁就能生存下去。所以在升级强化招商力量的同时，园区也务必关注自身留商的能力。

留商的能力来自哪里呢?很大程度上来源于园区运营与服务的质量。未来产业园区提供的服务越丰富、越精准、越稳定，就越有竞争力。

未来的产业园区，不应该只被看作是普通的空间载体，而应该把它当作一个有机的产业生态系统以来经营。无论是toB还是toC，都需要把服务做到位。

在这一环节中，数字化技术的角色就凸显出来了。因为园区运营服务的覆盖范围极广，不仅要服务好企业，还要服务好员工、商家，甚至有些园区在运营上已经有能力辐射到周边的居民。

在这样繁杂的服务需求下，数字化运营体系的动态统筹优势非常显著。尤其是开年以来AI浪潮的袭来，更是为所有园区带来了对智慧化运营场景的更多想象。

如今，数字化运营水平已经成为衡量园区管理水平的一个关键要素。

不少园区开始基于大数据库来优化服务体系，比如在基础服务板块，从人行车行等高频刚需场景作为切入点，实现服务流程的线上闭环管理，迅速覆盖园区内70%用户，大幅提升服务触达率。

而针对企业及个人用户，还可以通过发放权益卡券、设计积分玩法等策略，提升园区设施与配套使用的便捷性。

此外，园区还可以借助大数据、物联网、AI等前沿数字技术，构建“智慧大脑”，对空间、人员、车辆、事件以及各类物资实现全面互联互通，形成对人事物的全局管理视角。

更重要的是，通过长周期的日常服务积累下来的真实用户数据以及行为分析，能够为园区提供招商、营销、定位调整、业态调整等环节的黄金决策依据，成为园区宝贵的数据资产。

不过，前面提及的招商、资管与运营板块，都属于单项能力的深耕。但在园区新时代竞争打响的当下，更多园区需要的其实是综合管理能力与意识的提升。

一方面，要有能力平台化、业务标准化的意识，告别一事一议的粗放管理模式。

尽可能将更多的业务场景与关键业务指标提前梳理出来、立下标准，并通过数字化技术对日常业务的开展漏洞进行监控和识别，逐渐构建标准化的园区管理体系。

比如制定“员工标准作业SOP”、“流程手册”、“权责手册”等一系列标准化文件，并通过数字化管理平台将标准流程进行线上固化。这不仅有助于稳定园区的运营质量，也能给未来创造能力复制和对外输出的机会。

另一方面，还要有数据与业务深度融合的意识，学会以数据做决策。

园区可以立足真实的运营场景，搭建完整的指标体系，涵盖经营、管理、业务以及执行等多个维度，并依据决策层到执行层的不同视角，对业务数据进行分层可视化处理，这样能极大地方便经营数据的追踪与分析。

如今的产业园区赛道压力非常大，各地园区迎来的是全维度的综合能力竞争，偏科选手很可能会生存得越来越艰难。

而那些具备复合型管理能力的园区，还是有机会脱颖而出的。关键在于要尽快补短板、建体系，将招、管、运三大环节拉通一体化管理，构建更全面、更精细的园区管理模式。