7月23日，《2026年产业园区上市公司与公募REITs发展报告》(以下简称“报告”)正式发布。

报告由和君产业园区事业部、选址中国、中关村兴创特色产业园发展联盟、深圳市明源云科技有限公司联合编撰与发布，整体内容包括四个篇章。

第一篇章聚焦产业园区上市公司发展研究，研究对象为业务范围涉及产业园区开发、运营、服务、投资等相关板块的上市公司;第二篇章聚焦产业园区公募REITs发展研究，研究对象为底层资产包括产业园区、仓储物流载体类型的公募REITs基金;第三篇章为AI赋能产业园区数字化发展研究，围绕产业园区从“空间管理”向“数智运营”转型的核心逻辑展开，重点分析AI、大数据、物联网、数字孪生等技术如何赋能园区“招、运、服”一体化体系建设;第四篇章为“十五五”产业园区发展趋势预测，主要对产业园区“十五五”的发展趋势做出预判。全文8万余字，含50余张图表、超30个案例，全景式展现园区行业发展情况。

报告认为，在宏观经济波动、传统产业下行、行业内卷加剧等因素的扰动下，2025年中国产业园区行业经历了深刻调整与变革，行业呈现出“整体承压、内卷加剧”与“分化演进、主动破局”并行的特征。市场在租金、空置率等核心指标上面临下行压力的同时，也在主导产业升级、产业服务深化、数字化、绿色零碳化、招商模式创新、政策机制突破等多个维度进行创新探索，推动行业从规模扩张向价值运营转型。在此基础上，“十五五”产业园区行业有十大趋势值得关注。

趋势1

市场格局深度分化，向“多维重构”演进

2026年作为“十五五”开局之年，产业园区市场将延续企稳与深度分化并行格局，核心取决于园区对接新质生产力、承接产业升级需求以及应对存量竞争的能力。

从市场基本面来看，行业仍处于调整周期，供需博弈与价值重构成为核心主线。与过去三四年“高空置、低吸纳、租金下行”的状态相比，2026年初市场出现改善信号：需求端由收缩转向修复，核心城市净吸纳回升，部分优质园区空置压力缓解，租金跌幅也开始收窄，但这种回暖是结构性修复，即优质区域、优质产业、优质资产率先企稳，弱定位、弱运营、弱产业基础的园区仍将继续承压。

预计全国产业园区平均租金将在2025年的基础上有所回升，整体空置率虽仍处高位，但结构性的去化机会已然显现。以上海为例，2026年一季度产业园区市场已呈现“租金降幅收窄、需求温和回暖”的特征，相关数据显示，上海产业园一季度净吸纳量达到18.9万平方米，环比上升约14%，为2022年以来最高的一季度表现;同时空置率结束此前连续十四个季度上行，租金虽仍同比承压，但环比跌幅明显收窄。上海产业园区园区需求主要由数字经济、消费电子、机器人驱动，机器人、人工智能及其应用行业正成为上海产业园区结构性复苏的核心驱动力。

在《工业园区高质量发展指引》等政策驱动下，叠加企业对研发、中试、定制化生产等专业化空间的刚性需求增长，市场表现急剧分化。2026年的分化不再只是“城市能级分化”，而是进一步演变为“产业方向分化、资产品质分化、运营能力分化”。同样位于核心城市，能够承接人工智能、机器人、半导体、生物医药、数字经济等新质生产力需求的园区更容易率先修复;而以通用办公、低端研发楼、普通厂房为主的园区，即使区位不差，也可能继续面临去化压力。

未来园区价值将更多取决于四类能力：一是能否围绕主导产业形成稳定企业集群;二是能否通过招商、孵化、投资、服务等形成企业成长闭环;三是能否通过数字化、低碳化和精细化运营提升资产效率;四是能否借助REITs、基金、轻资产输出等方式实现资产价值循环。政策与市场资源将进一步向主导产业突出、创新浓度高、现金流稳定、运营能力强的优质园区倾斜，头部运营商将凭借聚焦新兴产业、构建产业集群、整合产业资本和输出专业服务的成熟模式，持续扩大领先优势，固化“强者恒强”的竞争格局。而中小园区的破局方向，则应转向“小而精、服务深”的细分赛道，通过特色产业定位、专业服务产品和区域资源整合，在存量竞争中寻找差异化生存空间。

趋势2

产业迭代加速，园区积极拥抱新质生产力

从产业布局来看，2026年产业园区将呈现“传统产业优化升级、新兴产业加速壮大、未来产业前瞻布局”三线并行的趋势。传统产业集聚型园区应依托既有产业基础，围绕大规模设备更新、“上云用数赋智”、节能降碳和智能制造改造，推动产业向高端化、智能化、绿色化跃升;新兴产业园区则应聚焦集成电路、航空航天、生物医药、低空经济、新能源汽车、新材料等方向，围绕链主企业和关键环节开展补链、强链、延链，强化产业集群组织能力;未来产业布局则更适合一线城市、科教资源富集地区和国家级战略平台，围绕量子科技、具身智能、脑机接口、6G等方向，推动科研资源、龙头企业、创新联合体和应用场景协同，加快概念验证、中试熟化和产业化落地。整体来看，园区拥抱新质生产力的关键，不是盲目追热，而是因地制宜选择赛道，在存量升级、增量培育和前瞻布局之间形成差异化定位。

创新模式上，“链主企业+公共平台+专业服务”成为核心范式。链主企业转型为创新生态组织者与共性技术策源方，带动上下游协同创新;园区则需要围绕链主企业和细分赛道，补齐研发转化、中试验证、检验检测、知识产权、科技金融、人才服务等公共能力。未来园区之间的差距，不仅体现在能否引进龙头企业，更体现在能否围绕龙头企业形成“链主牵引、中小企业协同、平台支撑、资本赋能”的产业生态。例如，苏州工业园区共建“概念验证服务创新联合体”，北京亦庄控股下属的生物医药园打造“苗圃—孵化器—加速器—特色园”一站式创新孵化平台，均通过完善的服务体系推动成果转化，其模式将成为各地方广泛学习的标杆。

趋势3

场景创新加速，招商模式升维

国务院办公厅《关于加快场景培育和开放推动新场景大规模应用的实施意见》的出台，标志着“场景”上升为国家层面的系统部署，也意味着产业园区的竞争力由从“给空间、给政策”，转向“给场景、给机会、给生态”。

在这一过程中，产业园区将成为连接场景资源供给方与创新企业技术能力的关键平台：一端对接央国企、链主企业、公共机构和城市治理部门的真实应用需求，另一端对接园内科技企业、算法团队、装备企业和解决方案供应商，通过场景开放推动技术迭代和产业集聚。

十五五期间，场景创新将推动园区招商模式升维。真正有竞争力的园区，需要形成“场景清单—需求发布—企业匹配—试点验证—示范推广—产业集聚”的运营闭环，把场景资源转化为招商资源，把应用需求转化为产业组织能力。

趋势4

深度运营服务成为园区竞争的“胜负手”

相关调研显示，“产业配套服务”已超越“租金价格”成为企业选址的首要因素，企业需求从“低成本空间”向“高效率资源”转变。如果说场景创新解决的是企业为什么选择进入园区，那么深度运营服务解决的则是企业进入园区后如何降低成本、提升效率、链接资源并实现持续成长。过去，园区服务多停留在工商注册、政策申报、物业管理、餐饮住宿等基础配套层面;进入存量竞争阶段后，园区必须深度嵌入企业研发、生产、供应链、销售、融资和人才等关键环节，才能真正形成客户黏性和长期竞争力。

领先园区均以专业化、生态化服务破局。以生物医药园区为例，企业最需要的不是一般性物业配套，而是实验动物、分析检测、中试生产、注册申报、临床资源、CDMO、投融资对接等贯穿研发到商业化的专业服务。苏州生物医药产业园BioBAY的价值正在于此，其围绕生物医药产业链构建产业服务平台，将实验室发现、商业评估、产品研发、成果测试、临床试验、注册申报、规模化生产等环节进行系统串联，并通过企业管家持续识别客户需求、整合内外部专业资源，形成前台服务化、后台产品化的服务模式。

更重要的是，深度运营服务将推动园区盈利模式重构。传统园区主要依赖租金、物业费和停车费等资产收益，服务更多是成本项;而在产业服务体系成熟后，园区可以通过平台服务费、供应链服务收益、金融服务分成、人才培训收入、专业技术服务收入以及产业基金投资收益，形成新的收入来源。园区实现从“收租型资产”向“服务型平台”转型。

趋势5

产业投资实现体制、机制突破

传统“房东”模式已触盈利天花板，2026年园区运营主体将加速向“股东”模式转型升级，“深度运营+产业投资”双轮驱动模式进一步普及。产业投资不再只是园区招商的辅助工具，而正在成为园区参与企业成长、分享产业增值、重构盈利模式的重要抓手。但产业投资能否真正发挥作用，关键不只在于设立多少基金、投资多少项目，更取决于背后的体制机制能否突破行政化约束，形成市场化决策、长期资本、容错免责和激励约束相匹配的运行体系。

从实践看，合肥经验代表了国资引领型产业投资的典型路径。其核心是形成了“国资引领—项目落地—产业集聚—股权退出—循环投资”的闭环机制。通过资本导入重大产业项目，并将企业总部、研发中心、生产基地与本地产业空间绑定，合肥把产业投资转化为产业招商和产业培育工具，以资本作为产业组织手段。对产业园区而言，产业投资的价值不只是获取退出收益，更在于通过投资锁定优质企业、带动上下游配套、提升园区产业密度。

更值得关注的是，产业投资正实现制度层面突破。广东设立总规模1000亿元、首期500亿元的战略性新兴产业投资基金，并突破传统做法，不设固定存续期，标志着地方产业资本开始从传统基金的短周期考核转向长期陪伴式投资。常青基金的意义正在于让资本具备穿越周期的耐心，使产业投资更契合半导体、人工智能、生物医药、低空经济、量子科技等领域的发展规律。

与此同时，容错机制也成为产业投资能否真正投向“硬骨头”项目的关键。广东相关基金管理机制明确监督检查、容错免责、分类退出等管理安排，推动国资投资从“零风险偏好”转向“尽职免责”;深圳等地也通过制度安排，对符合产业方向、决策流程合规但因技术迭代或市场波动造成亏损的项目，给予责任豁免。这类机制有助于打破国资产业投资“不敢投早、不愿投硬、不敢承担波动”的困境，为前沿技术和早期项目打开空间。

激励机制同样决定产投效率。合肥产投等平台探索“跟投+分成”模式，将核心团队收益与项目长期表现绑定;宝安区推动股份合作公司参与设立高精尖基金，则体现出集体经济、产业资本与实体产业深度融合的新尝试。未来园区产业投资要通过市场化激励让专业团队真正对项目质量、投后赋能和退出结果负责。

趋势6

部分园区开始介入实业，开辟双轮增长路径

面对传统租金增长乏力与运营服务收入天花板，2026年将有不少园区运营商战略性介入实体业务，探索“平台运营+实业投资”双轮驱动的新增长范式。这并非盲目跨界，而是基于产业生态的精准延伸，核心是实现“运营赋能实业、实业反哺运营”的良性循环，构建增长韧性。

核心聚焦三大方向：

一是深耕主导产业配套，补链强链。围绕已形成的核心产业集群，选择产业链中技术门槛高、附加值大或存在供应瓶颈的关键环节进行实体布局。例如，华北某产业园公司依托其旗下园区在新材料、智能安防等领域积累的深厚产业场景与客户资源，战略性地孵化并控股了安防科技子公司、新材料子公司等实体企业。这些企业直接服务于园区产业集群的需求，将集团的产业认知转化为实体业务，成功打造了增长的第二曲线;苏州高新依托医疗器械产业园，参股介入第三方医学检验、医疗器械CDMO等实业，形成“园区载体+专业服务+实业投资”闭环。

二是孵化新兴产业实体。凭借对入驻园区企业的近距离观察与全方位服务，园区运营商具备发现和培育早期项目的独特优势。东湖高新通过其管理的产业基金，很早就关注并投资了园区内从事国产数据库研发的达梦数据。东湖高新不仅提供了资本支持，更利用其园区生态资源，为达梦数据对接市场、人才和政策。达梦数据于2022年在科创板首发上市，不仅为东湖高新带来投资回报，更强化了其在信创产业领域的集群优势和创新生态。

三是布局基础设施配套实业。在绿电供应、污水处理、智慧物流等园区刚需服务方面实现自我供给与盈利提升。上海临港新片区布局氢能加注、换电服务等基础设施，既完善产业配套，又形成可持续运营收益。

趋势7

零碳园区提速，绿色竞争力将成为壁垒

2025年12月26日，国家发展改革委、工业和信息化部、国家能源局联合公布首批国家级零碳园区建设名单，全国52个园区入选，实现了31个省(区、市)和新疆生产建设兵团的全覆盖。这标志着零碳园区不再只是地方自发探索和企业品牌表达，而是正式进入国家级试点牵引、地方配套跟进、市场主体加速参与的新阶段。

零碳园区建设将从单点节能改造走向系统性低碳运营。过去，园区低碳建设多集中在分布式光伏、绿色建筑、节能设备等单一工程，未来竞争重点将转向能源系统、产业结构、资源循环和碳管理能力的整体重构。

能源端，园区需要加快形成“本地绿色能源+智能微电网+储能调节+绿电交易”的协同模式，解决绿电波动与工业连续生产之间的矛盾，使低碳能源成为稳定运营的基础设施。

产业端，零碳园区不是简单关停高耗能企业，而是通过能碳诊断、设备更新、工艺优化和绿色工厂建设，推动传统制造业提效降碳，并引导低能耗、高附加值产业集聚。

运营端，园区需要打通能源流、物质流和废弃物流，形成工业共生和资源循环网络。同时，能碳管理平台将成为关键工具。随着欧盟CBAM等绿色贸易规则持续推进，园区能否帮助企业完成碳核算、碳足迹追踪和绿色认证，将直接影响企业出口竞争力和供应链准入能力。

趋势8

“园区出海”提速，应提前布局，打开业务发展空间

在产业龙头企业加速布局海外市场、全球供应链重构和中国企业国际化能力提升等因素推动下，中国产业园区的战略视野正从本土市场加速向全球延伸。

“园区出海”将成为产业园区战略探索升维、寻求可持续增长、提升国际影响力的重要路径。从宏观背景看，中国企业出海已进入新阶段。商务部数据显示，截至2025年底，中国在境外设立企业超过5万家，遍布190个国家和地区;2025年中国对外直接投资1743.8亿美元，同比增长7.1%。这意味着，出海已经不再是少数龙头企业的个别行为，而是制造业、数字经济、绿色产业和服务业共同参与的系统性趋势。

从产业趋势看，中国企业出海已经从过去的“产品出口”和“贸易代理”，转向“产业链出海、技术标准出海、数据服务出海、绿色产品出海”。新能源汽车、光伏、锂电池、工程机械、家电、消费电子等优势产业，正在海外布局研发、制造、销售、售后和供应链体系;AI、云计算、算力、大数据服务和跨境电商等新业态，也在推动数字能力出海。在这一过程中，单个企业单独出海往往面临政策不熟、合规复杂、用工困难、供应链不稳、文化差异和公共服务不足等问题，园区平台的价值正在于把分散企业的个体风险转化为集群化、组织化、平台化的出海能力。

因此，“园区出海”的核心价值，不是简单在海外建设一个工业园，而是为中资企业提供海外产业集群化落地平台。泰中罗勇工业园、中白工业园、中马钦州产业园—马中关丹产业园“两国双园”等案例已经表明，园区出海能够通过统一获取土地、协同争取政策、集中建设基础设施、组织产业链配套和提供属地化服务，降低企业单独出海的门槛。

趋势9

智慧园区建设向深度、广度推进

《工业园区高质量发展指引》设专章部署“促进数实深度融合”，为产业园区数字化转型提供了清晰的路径指引。这一路径呈现三层演进层次：

第一层是筑牢数字基座。5G专网、物联网等将成为不可或缺的“新基建”。不仅满足企业生产、研发的高标准需求，更将安防、能源、交通、楼宇等所有运维系统集成到统一的数字孪生平台上，实现园区运行的实时可视、可管、可控，提升运营效率与安全保障。

第二层是重构服务平台。通过建设综合智慧管理平台，实现招商、租赁、物业、能耗等业务的线上化与流程闭环。同时，围绕园区主导产业，建设行业特色的高质量数据集和产业链协同平台。使园区的服务从“基础物业”跃升为“产业赋能”，形成差异化竞争优势。

第三层是赋能产业生态。产业园区将不再满足于服务单个企业的智能化改造，而是主动识别并赋能产业链中的龙头企业或“链主”，通过其数字化实践和供应链协同平台，带动上下游中小企业的标准化、数字化接入。广东顺德高新技术产业开发区以美的洗碗机工厂数字化改造为核心，带动了供应链上下游超180家中小企业协同转型。

趋势10

组织与人才队伍加速迭代，支撑战略落地

2026年，产业园区行业转型正从业务层面深入组织与人才层面。过去，园区企业的人才结构多围绕开发建设、基础招商等传统职能配置，支撑“拿地—建设—招商—运营”的线性模式。但随着园区从“房东”转向“产业组织者”和“产业合伙人”，未来更需要懂产业、懂资本、懂运营、懂数字化的复合型队伍。组织与人才的升级，成为战略落地的关键支撑。

首先，园区企业需要构建更加市场化的人才管理机制。传统国资园区普遍存在岗位固化、晋升单一、绩效约束不足等问题。未来，更多园区企业将建立高度市场化的人才管理体系。例如张江高科打破“三铁”(铁饭碗、铁交椅、铁工资)，推行全员竞聘上岗;深圳投控实施经理层成员任期制和契约化管理，实现“能者上、优者胜、劣者汰”;招商蛇口推行“双六能”机制，实现组织与人才的动态调整。

其次，要创新多元化的激励约束体系。产业园区未来更多地参与产业投资、孵化等周期长、专业性强的业务，传统固定薪酬难以充分激发团队积极性，需要建立短期与中长期激励结合、物质与精神激励并重的多元化激励体系。例如深圳投控设立了项目跟投、收益分成等风险共担机制，实施利润分享计划;张江高科实施超额利润分享、项目跟投等“金手铐”机制;苏州工业园区以“金鸡湖人才计划”提供购房、安家等补贴。

第三，精准化引才将成为园区竞争的重要抓手。例如张江高科推出“张江首席科学家500计划”等专项人才工程，举办“895人才汇”等品牌化招才引智活动;苏州工业园区绘制全球产业人才地图，建立“金鸡湖人才政策计算器”，实现政策“免申即享”;新加坡裕廊集团通过“联络新加坡”等机构全球引才。

第四，园区人才培养体系将更加系统化。复合型人才难以完全外部招聘，需内部培养形成梯队。中关村发展集团的“金种子管家实训营”、招商蛇口的多层次培养体系、新加坡裕廊集团的终身学习计划，都说明园区人才培养正走向能力体系建设。未来需围绕产业研究、企业诊断、资本对接、政策工具、平台招商、客户经营等能力建立训练体系。

第五，产学研用融合将成为人才建设的重要延伸。园区不仅要服务外部企业人才，也要将将高校、科研院所、企业研发平台嵌入空间，形成持续人才供给。张江高科与高校科研机构共建研发中心，苏州工业园区与高校合作建立产业学院，新加坡裕廊集团将科研机构嵌入产业空间，均体现了这一趋势。

第六，数字化人才管理平台将加速普及。随着园区管理对象从空间资产扩展到企业、人才、项目、资本和服务等，需数字化提升效率。苏州工业园区的金鸡湖人才政策计算器、中关村发展集团的智能化考核系统、深圳投控的人才大数据分析平台，均表明数字化正在提升人才识别、政策匹配、绩效考核和资源配置效率。

产业园区竞争最终是组织能力与人才队伍的竞争。能否完成从开发型向运营型、从行政型向市场化平台、从单一职能向复合型服务团队的转变，决定了园区能否承接新质生产力、做好深度运营、实现长期增长。未来真正有竞争力的园区，不仅拥有优质土地和载体，更拥有一支理解产业、服务企业、链接资源、创造价值的专业化队伍。

结语

2026年，中国产业园区行业正站在“十五五”开局的历史分水岭上，迎来发展逻辑的重塑。十大趋势并非孤立存在，而是共同指向产业园区的核心转型方向——从“规模扩张”向“质量提升”跨越，从“空间运营”向“生态赋能”升级。这一变革既是行业应对市场内卷、突破增长瓶颈的主动选择，更是适配新质生产力培育、服务区域经济高质量发展的必然要求。

解锁更多内容，纸质报告已经上架。欢迎联系官方客服周小芷(微信号：xuanzhi960x，电话：13240216808)咨询购买。数量有限，售完即止。