葛翠：欢迎各位嘉宾的到来，我是选址中国的葛翠，很荣幸代表主办方跟大家就产业地产的下个十年展开一个对话，跟大家聊聊这个行业的过去、今天和明天。

其实今天在座的各位代表行业百花齐放的状态，从大家的背景上来说，有的是国资的园区，有的是民营的园区，从投入模式上来说有的是重资产的园区，有的是轻资产的园区，从大家所专注的产业来看，有的是科技产业，有的是文创产业，整体上多样性是非常好的。我相信大家所在的经历不同，视角不同，对行业的判断也是不同的。

我的第一个问题想请大家分享一下，对刚刚过去的马上要结束2021年，大家有一个什么样的看法，可以用一个关键词来概括，同时结合我们的一些业务。

孙伟元：过去的2021年想说的挺多的，但是前两天也看了一眼提纲，让总结一个关键词，想了半天，也想到了一些近期热播的电视剧的名字，什么《突围》《期望》，但是想了半天，有一个词可以概括一下，尤其是现在的心情，用憧憬可能是最适合的，因为2020年，尤其是2019年底、2020年初，疫情来了以后对于整个产业园区来说影响很大，尤其是我们的一些园区、一些企业面临着他们的经营困难，面临着退租，面临着我们需要提供相应的支持、相应的补贴，我们其实也很难，我们与企业共同成长的过程中，确实也经历了很多困难的地方，但是2021年随着疫情常态化以后，我们也选择了一些新的方向。比如说鸿坤国际生物医药园，这个园区就是疫情期间逆势成长的园区，我们通过对它的全新定位，通过做生物医药大的方向，到后期的一些细分的小方向，突然发现在疫情的情况下，园区招的越快，园区不经意间竟然招到了一些上市企业，或者是一些在每个行业里顶尖的企业，突然园区基本上快满了，所以这块我觉得在市场环境下，在疫情的环境下，憧憬可能是现在我们最好的一种期望，也是我们对2022年最好的愿望，也是实现我们现在期望最好的想象。

葛翠：从困难中寻找机遇，刚才您说生物医药，后面我们可以展开再聊一聊。有请马总。

马玲云：今天特别荣幸有这样的机会和这么多行业大咖一起交流，刚才提到几点，所有制和产业园区经营性质，我是中发展集团下面的中关村信息谷，主要是北京市产业园区市属单位，我们工作方向以国家战略，还有城市的主要产业方向为主，刚才听到各位老师讲的特别好，接下来我们这个事情怎么做，2021年最大的一个是收获，另外还挺惊心动魄的。在整个经济环境下，我们看到经济下滑的情况下，企业的自身动力也是降低的，对于我们园区运营方和政府的GDP都受到了很大挑战，这样的时候我们就会考虑，一个是怎么样突破，另外是怎么在现有的产业里，由产业园区运营变成产业运营，由重的变成我们的服务和运营，这也是我们集团在“十四五”规划里重点提到的，以创新产业集成服务商，我们的目标轻资产、重运营、强服务。刚才看到金科的分享也提到了，我们接下来在运营有几个重点着力的方向，这也是我今年通过整个工作的方向和主营内容，还是挺有收获的。

葛翠：运营和内容是行业的一个最大公约数，可能是大家每个人都很关心的问题。接下来有请王旭总。

王旭：很高兴参加这次峰会，相对于锦和而言，在2021年借助城市更新政策的落地，锦和经过两年的艰苦努力，全面完成了在北京的全部布局，相应从业态包括服务式公寓、社区商业、文创园区，对于锦和来讲我们属于一次创新之举，从上海城市更新的头部企业到北京来。

第二个创新是我们业态组合的创新，旧改上面我们以服务式公寓为主题，把联合办公和配套商业融入其中，形成了一个小型的综合体，园区我们也是在以往办公园区里融入了配套商业的元素，使客户黏性更增强。

第三个创新也是锦和在经营模式上的创新，因为锦和集团战略主要是轻重并举，小股操盘的模式，在原有运营能力比较强的基础上，我们也要轻资产往重了做，同时加大重资产的配置比例，为今后更好的小股操盘打一个基础。

葛翠：锦和作为一个从上海走出来的城市更新领域的园区，这两年在北京的发展还是很受人瞩目的，刚才您提到轻资产的企业开始做重资产，重资产的企业也在往轻资产靠，这个趋向也是很有意思的。

请关总您来分享一下对去年的关键词判断。

官兰兰：我觉得对我的感受来说，2021年用一个词来形容的话，可能就是希望涌动。希望涌动分两个意思，第一个意思我们作为轻资产运营的项目，做中关村一号，在2021年呈现出来我们运营的价值。通过我们深耕运营、深耕产业服务，最终实现了中关村一号非常好的产业聚集，包括政府的认可度，还有很好的资管价值，资产的回报率也非常好，以及比较好的周边居民认可度，体现了我们社会的公益性。第一个希望涌动体现运营价值很好的体现。

第二从服务园区高科技企业是希望涌动，最近到年底频繁跟这些企业交流，他们给我们的反馈是说对明年充满了希望。园区内自动驾驶、新兴的企业，他们都在快速的成长和扩张，我内心很开心和喜悦。2021年可以用这个词来形容，叫希望涌动。

葛翠：接下来请电子城的郭总分享。

郭晓乐：感谢主办方的邀请，能够跟这么多行业内的专家和大咖大家一起来交流。说到2021年，我觉得2021年是疫情延续的第二年，也是中美贸易战的第四年，也是咱们全球化出现反复的一年，从另外来看，2021年是中国共产党成立100周年，也是“十四五”开局之年，同时也是脱贫攻坚正式完成之后的第一年。我觉得刚刚各位老师在分享里频繁有提到过百年未有之大变局，在中央的报告里也提到这个词，我觉得如果用一个词来概括2021年的话，用升级转型，在这样的背景下，升级转型可能对于宏观大到整个全球环境和国家，中观到产业和行业，微观到每一个企业，都可能面临一个非常重要的升级转型的节点。

葛翠：在时代的大背景下，我们具体到每一个微观的个体都要有所作为。接下来把这个问题抛给陆总。

陆明：刚才几位领导前面讲了，我当时在想我的词是什么，我生怕前面几个领导把我的词拿走，但是确实是郭总跟我想到一起了，因为五大行我们一边对接的产业园，在座的全是我们客户，以后都是要经常沟通的，我们对于今年的感受没有一个月不提心吊胆的，为什么这么说？是因为大家可以去算，从今年年初“十四五”开始，到后面出双碳目标的实施意见，从开始的反垄断、罚单不断的出，到后面开始出现对在线教育，我们不断的整治，所有的这些每一天都牵动了我们的神经，我的关键词就是三个字，叫做“新发展”，这代表从现在开始，到未来十到十五年，乃至二十年整个中国大变局。现在我们讲的新对应是之前的旧，过去几十年形成的经济发展模式，包括产业的增长模式，到今天开始进入新发展阶段，所以从后面开始，我们迎来的是一个下一阶段无论是经济体制，还是产业上的一次大的变革，所以从今年站在五大行的角度来讲，特别站在高力的角度来讲，新发展对我们来讲也提出了很大的挑战。

葛翠：我相信作为国际一流的行业服务机构，你们对于这个行业的判断肯定还是非常精准的。整个行业面对这么多的变化，一定要打起精神来，时刻做出自己的调整。

接下来把这个问题抛给右半场的三位领导，我们看到以前民营园区有非常活跃的阶段，近两年有一个变化，国家队在园区的创新方面逐渐突出出来，这个问题想抛给三位嘉宾，您觉得园区在征得企业的青睐这一方面有哪些好的经验和做法？

陆明：我不在两位专业领先园区运营方面前班门弄斧，我讲站在我市场研究人员去看园区发展、产业园的发展，为什么能得到市场的青睐。产业园在过去几年是站在了产业发展的风口上的，之前我们说产业发展要找到那只猪，那只猪就是你的产业园。从现在开始，我们如果去算，从互联网进入到移动互联网，再进入到今天你所看到的各个方面出来的创新型的行业，其实站在北京去看，我们已经形成了两大创新组团，是哪两大呢？沿着中关村到北北清区到，再到望京区，这见证整个北京从创新和互联网科技为代表的企业不断的发展壮大，最终形成给这些产业带来空间和沃土，从这一点上来讲，我们觉得整个在目前我们看到，甚至在疫情的时候，整个产业园市场在这两大市场内都没有受到大的疫情影响。

这里有一个数据，我们以上地为主，疫情最严重的时候上地平均租金160元，现在我们拿到四季度最新的租金180元，上涨了12.5%。望京酒仙桥这个区域2020年160元出头的租金水平，现在175元，上涨了接近9%-10%。全北京我们所看到的这种市场化的产业园市场，现在租金是什么情况呢？基本两年内持平没有变化，所以这就是为什么这几个区域站在了产业的风口上。另外产业园区的特性和原来传统产业楼产品特性形成了非常良好的互补，满足了市场不同的需求。我们之前帮助一家做智能驾驶企业进行选址，当时跟他们聊完以后就知道，他们的选址一定是在产业园，为什么？因为他们随时要下楼，开着车要做测试，这个在国贸CBD，在任何一个写字楼区域都很难做到的，包括其他类型专业的产业园，刚才和君的王总，包括金科的老总也讲到，基本上现在我们统计北京专业的医疗产业园，现在的情况空置率都低于5%，非常好的情况。我们现在所接触到10个投资人里，有8个都要在刚才我们所提到的东西两大创新组团，以及看生物医药专业类的产业园。用一句话总结，用战略投资的眼光来去定位我们的产业园，包含了非常专业的产业的筛选，同时需要具备长线思维，同时需要做到符合市场的，符合客户需求的产品，这些才是在这个产业园最核心的，在过去几年能够受到风口上这些企业青睐最核心的原因。

葛翠：有时候选择可能比努力重要，园区选择企业就跟这个产业一块飞到了风口上。下面请郭总。

郭晓乐：这一轮的主题着重提到了国企，刚刚陆总在分享的时候也提到了，酒仙桥区域，对于我们的思考，如何去获得客户的青睐，或者我们在整个过去这些年的发展是怎么来做，可能是两个主要的词，一个是坚守，对于国企来说尤其是坚守，另外是创新。

说起坚守，简单跟大家介绍电子城高科，我们是属于国内专业的运营商，也是国企上市公司，在主板上市，我们属于北京市国资委下属北京电控，作为科技服务的主平台。过去这些年，我们在之前最开始，九几年成立的时候，肩负了改造老基地，振兴电子城的使命，是在这样的使命下成立起来的，这个老基地是指什么呢？就是刚刚陆总提到的酒仙桥区域，酒仙桥区域是新中国成立之后亚洲最大的电子工业基地，当年第一个二极管，第一个真空管，第一台交换机等等，其实都是从这个区域诞生出来。我们是在整个这个区域做很多的产业园区的再开发和改造，目前酒仙桥区域大的产业园区，比如说IT产业园，接近60万平，像ABB、携程的北京总部、58等等大的企业都是在这个园区入驻，还有国际电子总部，360的总部、中国电信的北京公司、联发科，包括我们自己集团的办公都是在国际电子总部。还有创新产业园、科技研发中心等等，都是由电子城高科过去这么多年来做相关的规划、设计以及运营。

在整个过程中，园区这个部分已经是一个非常成熟的业态，对于这样的一种城市的业态来说，其实我们所说过去这些年，本身在园区也在做不断的拓展，目前从“十三五”中期走出酒仙桥开始，我们全国40多个产业园区和空间运营主体，运营了1000多万平的面积，服务战略客户和合作伙伴2000多家。

这样的成熟模式本身是有边界的。如果从产业轮动周期的角度辩证来看的话，有拓展就意味着有边界，怎么样去突破这样的边界，有一个再跨越的发展，就是创新。创新是科技产业的一个特征。刚刚也介绍了我们的背景，电子城高科的血液里流动的就是科技产业的基因和创新的基因，在整个过去发展中，其实电子城高科我们一直也是在探索向科技服务的转型，早在2015年到2016年的时候，我们就已经开始在往科技服务做转型，电子城高科，我们公司的主体也是在那个时候成立，我们成立肩负了集团作为科技孵化的定位，而且是以一个混合所有制，而且是单独的独立公司主体形式来成立。那个时候是国家大众创业，万众创新的高潮时候，我们不断的在市场中洗礼，不断的调整和打磨。现在这些年下来，也有一些相关关于创新的思考和体会的经验点可以来分享。

第一，发挥国企的战略定力，这方面我们是跟政府紧密的联合去合作，去构建以政策为引导的一种科技企业服务赋能的服务体系。

第二，拥抱配置资本的敏锐洞察，我们这方面和优秀机构合作相关的基金，实现金融、资本和产业的联动和协同。

第三，拥抱市场化的空间和生态，这方面我们和一些非常优秀的联盟、协会和高校，以及院所去形成密切的合作，这样的话实现产学研用角色的互补和协同。

第四，助力于母体的发展，也就是刚刚提到的北京电控，我们和北京电控系的兄弟企业一起携手，在探索大企业双创下如何实现第二增长曲线，这些是基于过去的思考。

电子城高科构建科技孵化服务、科技研发服务、科技金融服务、数字科技服务，还有科技创新服务，以及科技生态运营服务这六个板块。过去这些年坦白地说，我们距离最终目标和终点还有很长的路要走，可以说任重道远。但是在这个过程中，确实也取得了一点点小小的进展和突破，我们也是非常希望在接下来的更深化向科技服务转型过程中，能够践行我们自己的模式，不断追求探索，再做复盘总结，再进一步去践行，取得一些进步，这样螺旋式上升的模式，能够希望也给整个各个同行，包括给整个科技服务产业带来一些比较有益的经验积淀。谢谢！

葛翠：谢谢郭总，咱们是不断试错，不断迭代的过程。电子城之前叫电子城，现在叫电子城高科，这个转变很说明问题。

郭晓乐：看上去大家不经意，没有特别注意这个小小的变化，我们在上市公司的简称里由电子城加了“高科”两个字，正是我们从“十四五”开局之年确定的战略，同时也是我们电子城高科腾图战略的首年，也是我们全面向科技服务转型的一年。

葛翠：接下来请官总分享。

官兰兰：我来分享一下刚才的问题，科技园区如何吸引企业，我觉得第一点我非常认同刚才陆总提到的建议，做产业聚集和产业特色。对于中关村一号来说，我觉得我们吸引企业的第一个原因就是我们有明确的产业定位以及产业高度，从2018年开始运营到现在，我们一直在聚焦于人工智能、商业航天和金融科技，这些前沿的硬科技企业，所以我们的定位叫全球硬科技人工智能创新中心，这样的产业定位有门槛的，有些企业是进不来的。同样，具有创新能力和创新精神的企业，他们进来在这聚集，获得互相促进也很开心。我觉得第一个因素，确实是要有更高的产业方向和产业能力。

第二个我们做的事情是服务赋能，把我们的服务对象分成两个层面，第一个是人，第二个是企业。我们服务于人的目标是让园区里新科技青年在这有生活和工作的幸福感，所以我们园区的配套会非常丰富，有很多网红餐厅，我们还有海淀北部最大的美术馆，我们还组织很多很多的园区社群，酷跑团、相亲节、艺术沙龙、剧本杀、狼人杀活动，甚至还有机车社团，就是让大家在那工作开心，让大家待在那也是觉得很幸福的地方。赋能于企业就是赋能企业的发展，这个和刚才郭总讲的科创服务的理念是一致的。我们在这个层面做的事情首先也还是服务于企业商业机会的落地和对接，我们园区里高科技企业、成长型企业，重点还是商业场景的落地，我们做大量的工作，包括带他们去参加论坛、CS展、服贸会等等国家级的重要论坛，以及助推他们上央视、北京电视台，全年会有六到七次的机会。还有一些帮助园区里的企业做投融资对接，对接100家投融资机构，服务他们融资的需求。我们还有专门的团队服务于他们的人才需求，因为我们发现，对于这些成长性的科技企业来说，吸引人、留住人是最重要的一个事情。所以中关村一号是海淀区唯一一个人才工作事权下沉的试点园区，在中关村一号所有入驻企业办理人才工作居住证有绿色通道的，没有限制，也没有限额，这个帮助园区70%多的企业留住更多的科技人才。还有其他很多的人才服务。我们还服务于园区里企业知识产权，科技企业知识产权布局是非常关键和重要的，所以我们是北京市知识产权局的园区有知识产权服务站，有专门的专家给他们提供咨询和建议。这些方面都和科创理念比较像，我们把服务于人和服务于企业是服务赋能。

第三个园区的内容交互。周其仁教授到我们一号说了一句话，非常符合我们的理念，不断提高创新的浓度，在我来看就是不断往里装创新的内容，提高企业、员工和人之间的交互，我们园区一年办上百场员工的活动，四五十场园区交互活动，大型的活动等等，不断让创新的要素和元素在这里发展，让大家交互，有创新的种子在这里成长、成熟。交互里很重视园区企业家之间的走访、分享，创业企业家是很孤单的，也很痛苦的，让他们互相有一个精神的抚慰以及知识的共享和共创，以及资源的共享，这也是非常重要的。

第四件事情是数字化赋能园区。我们今年发布了数智ONE品牌，构建自己的方案架构，最后有十几家的厂商来配合我们去完成的。刚才宋老师在提，说做智能制造很重要的是要提高我们的核心竞争力，其实我们在做数智化，也是在提高园区自己的竞争力和服务能力。

刚才这些都是吸引企业的原因，背后很重要的理念也很重要，我们的第一个理念就是园区运营团队的特点是公私混营的，我们是混合制的企业，大家都了解亿达是园区运营商，实创是国有企业，双方强化各自的能力，各自的优势结合在一起服务企业，采用市场化的团队和企业，取得的效果也非常好。

第二个理念是多方共赢，做一个科技园区，还是政府型的科技园区，首先服务好政府，政府对于产业高度、产业聚集、产值方面的要求，首先要强化和满足。第二层面要服务好我们的资产方，作为国有企业有资产保值增值的诉求，我们资产回报率也要做的非常好。第三要实现园区企业成长的共赢，园区里的人工作和生活幸福感。最终呈现出来让大家都满意。

葛翠：谢谢官总非常系统讲解了中关村一号的优势。其实北京科创集聚区第一看的是北清路，北清路上的标杆园区就是中关村一号，我觉得跟周围的一些园区相比，咱们园区在以人为中心这一点上是非常有特色的，大家如果要考察相应的园区，可以去那看看是很有价值的。

官兰兰：大家愿意可以到一号去，我给大家做具体的分享。

葛翠：接下来把问题抛给马总和锦和的王总，两位都是轻资产园区的典型代表，包括锦和已经上市了，中关村信息谷在全国有40多个园区，对于轻资产来说，这两年是越来越热的一个方向，您二位觉得轻资产园区的门槛是什么？护城河又是什么？以后的天花板又在哪里？

王旭：所谓门槛是具备什么样的能力，作为锦和而言核心的竞争能力，十几年在上海深耕基础，是强运营的能力，围绕招商、物业管理、品牌、策划等等，强运营的体系建立，有效的运营。

所谓护城河，我们具备什么样的垄断资源，或者是相应的技术专利，这是我们具备垄断的方面。在护城河是一种不可替代，不可复制，会走的越来越远，把你的竞争对手甩开，这也是未来的核心竞争力。在这块更突出锦和为什么强调轻往重了做，这是根本所在。刚才金科的领导也阐述了，锦和未来为了更好的去做运营，更强调场景的打造以及全价值链整个的闭环。全价值链包括设计、施工、物业、运营，整个的服务体系。

马玲云：这个话题，护城河也好，还是说门槛也好，要往回推，作为中关村品牌，国企，刚才提到了有一定的社会属性和国家战略的方向。从这一点来看，我们最早做双创开始，轻资产在那个时候开始起步，在2013、2014年，那个时候好多的空间都是政府一些空置的，就需要装一些内容。

我们所在的单位是中关村信息谷，从2014年成立，因为总书记去中关村各类园区，软件园、生命科学园、集成电路产业园，这都是我们的平级单位，中关村当时定义科技创新的一面旗帜，我们很荣幸在2014年成立中关村信息谷公司，和政府合作做产业园区的运营。我们的方向是服务两块，一个是服务政府，一个是服务企业，这两个方面很大，空间是政府的，内容是怎样服务企业，这也是我们的目标。目前这几年我们信息谷在全国合作了33个政府，做了40多个园区，其实这个方向是按轻资产加上基地、园区、基金以及分会，包括我们结合政府和一些省会做联盟，或者民非类的，这都是要服务我们合作的政府能够把产业放大，把引进来的企业，以及内部培养的企业形成一个生态，让他们在这样的土壤里能够开花，留下来结果，这是一个目标。所有这样看起来，这几年形成的产业链，我们以产业链的方式来去给政府赋能。

在最初早几年，大家也提到了，最早也是综合型园区，那个时候服务政府。这几年我们往专业的园区深耕，我们目前和北京市科委做科幻产业，刚才提到了元宇宙，科幻产业是元宇宙的应用，我们在石景山首钢园区几万平，我们建立了六大平台，所有园区提到科技服务内容之外，我们找到了科幻产业的这些企业所需要的共性服务平台，也就是说他们在这样的园区和空间里，只有在这里才有这样的服务，包括专业立项，包括所有企业之间的产业链和互动。这个无形当中在珍惜品牌过程中和运营过程中，就用生态和资源，把一些门槛提起来了，今天好多民营的，还有一些上市公司都做的非常好，也向大家去学习。我认为这个行业最终还是要打铁还需自身硬。

葛翠：发挥固有的优势，同时不断总结沉淀下来的经验。接下来把问题提给鸿坤的孙总，鸿坤集团比较早的布局地产产业，在北京、上海都有建设和开发一些园区，咱们是经历过行业周期的，经历过行业的洗牌存活下来的，您对产业地产这个行业现在的一些变化有什么感知？

孙伟元：其实对产业地产，尤其是产业发展感触还是比较多的，因为我个人来说，我的职业生涯里，大部分都是在做产业，也做了十几年了。从最开始土地招商，到后来的厂房招商，到后来的园区招商，再到现在的园区运营、精细化招商，我觉得可能十几年随着中国经济的变化，产业的变化也很多。每个政府也好，集团也好，别人问我你是做什么的，比如在2010年左右的时候，我会说我是做工业地产的，到了2013、2014年的时候，别人问你是做什么的，我说我是做产业地产。2015、2016年别人问你做什么的，我是做产业园区的，到现在别人问做什么的，我是做产业园区运营的，这是粗放式的发展到精细化的发展，也是中国改革开放以后，开发区的发展以及产业发展的过程。有专家总结过，中国的招商引资可能分成四个部分，第一部分叫“找凤筑巢”，我有土地你过来，你做自己的园区，我给你政策，我给你地，我给你匹配相应的“三通一平”、“九通一平”，你来做。第二个阶段是筑巢引凤，相当于有一些企业也不具备传统的开发能力和整合能力，需要我给它做好园区，比如传统的工业厂房，传统的办公楼，把他引进来。第三个阶段叫“帮凤筑巢”，这是传统意义上外企带来定制化的服务，需要什么，我给它做什么样的产品。但是前三个阶段也仅仅是局限于我提供土地，或者是厂房，或者是载体的这种产品。第四个阶段叫“花香凤自来”，花香是什么？就是我们所讲的产业发展和园区运营，园区运营讲的就是精细化服务，我们从政务方面、企服方面、资本方面、人才运方面，企业发展全生命周期方面，我们给企业提供特别好的平台，这样的话企业自然就会到我的园区来，不会在乎是他自己筑巢也好，还是你给他筑好也好，更在乎是他全生命周期未来发展过程，上下游企业是否在这里，供应商是否在这里，试验平台是否在这里，客户是否在这里，未来是否在这里。

所以这十多年相当于是职业生涯，也深深感受到中国企业发展的变化，这是从心里深切体会到的一种变化。

葛翠：孙总用短短两三分钟回顾了整个产业地产十年的发展，非常有启发性。

我下一个话题是展望一下产业地产的下一个十年，在中国通常变化非常剧烈，我们经常说十年就是一个时代，十年之前房地产还是黄金时代，现在都是青铜、王者的时代了，这个问题提给大家，大家来展望一下，产业地产下一个十年会是什么样的状态？先从孙总开始。

孙伟元：今天在座的各位大家观点有很多想象的地方，也是现在我们拓展和发展的地方，大家都提到了服务、专业化园区、特色园区，非常感谢主持人，这个问题我第一个回答比较占便宜，因为大家心里想的也都比较一样。我从几个方面，第一从鸿坤产业在北京所运营的十个园区，以及在全国运营的十六个园区里做一个总结。

第一，我们要做坚持特色化发展，因为特色化是每一个园区都要打造一个特色的产业集群，刚才也说了，只有真正的产业集群，只有真正的实现了上下游产业链的聚集，才能吸引更多企业来，才能把真正的园区达到发展。也就是刚才金科老总提到的，不管做什么RETIS，都是一个基础。

第二，我们要坚持平台化发展，包括我们现在也在寻求专业化的平台，要保持长期的、有效、高效的合作，没有平台，园区发展就非常未来，比如像生物医药，是需要类似于CDMO平台、CRO平台专业化的平台，比如我们做的电子信息也是需要专业化芯片测试平台，稳定化的测试平台的平台。

第三，要坚持数字化的发展，随着园区发展越来越多，企业越来越多，高精尖企业越来越多，这些企业发展过程当中信息化对于他们是非常重要的，所以数字化发展也是未来我们打造园区核心竞争力的一个有效的手段。

第四，要坚持高端化的发展，因为原来基本上我们的印象做产业地产就是我们要出租厂房，或者是去销售厂房，但是我们近期发现政府关注的不仅仅是企业的规模，原来十年前我们觉得引入某家企业，一个央企也好，世界500强企业也好，拿我这拿500亩地，落地多少钱，我们每年不亦乐乎找企业落地信息，我们和政府进行类似PPP的结算，但现在我们发现政府关注的是什么？提倡的工业上楼，提倡节约利用资源，提到大力发展高精尖企业的发展，这就是我们要吸引一些高端企业进驻，我们要用最小的空间带动最多的就业，我们要用最小的空间带动一个最高效的GDP的增长和税收的增长。包括刚才徐教授也提到了，在2025年的时候，可能我们就会翻一番，到2035年的时候我们国家达到了发达国家的人均GDP水平，这个是国家需要的，也是我们园区运营商在未来发展过程中肩负的一个使命，我们要利用有效的空间去发挥巨大的作用，真正为企业创造一定的效益，为员工努力，也要为国家分担解忧，去创造更多的效益、税收以及国家战略的添砖加瓦。谢谢！

葛翠：特色化、平台化、数字化、集约化，您说的这四个，后面的嘉宾越来越难说了。马总您分享一下。

马玲云：刚才孙特别的体贴，说他一讲了，我们后面几个人没得讲，这个过程我相信大家认真听的时候都能听的出来，我们大家的大同小异，内容、服务，主要围绕企业，还有产业园区运营内容，我想说一个很有意思的词，今年很流行躺平，我为什么这么讲呢？我觉得这个应该从现在改革开放以来中国的进程来看，因为在这些年进展很快，那个时候在基建、经济都是快速建立起来，但是你发现这几年在科技和信息上，我们可能是一个快速迭代的过程，原来五年、十年，现在可能两三年就有一个变化，所以在这种基础下，我认为接下来的十年，其实还是要在存量基础上去深耕。刚才提到的PRO-RETIS，园区目前好多企业，尤其像山东和东北，很多空间都是免租的状态，所以对于企业来讲，可能去买空间，或者说投资重资产，莫不如有一些政府给的，这样的话可能资产本身在建和未来租售比起不到作用，在我们现有的空间里，怎么样结合金融的属性，让它能够把投入这一部分成为变现。我觉得这个还是要在现有的基础上去深耕。

在现有的基础上增加内容，在产业和产业地产之中，把产业属性叠加到地产里，让它能够服务企业，成为企业所需要的空间。

葛翠：用现在网络流行词来说，您这不是躺平，是卷的厉害。接下来请王总。

王旭：前面两位嘉宾已经说的很详尽了，也是我们共同的体会。我是这么理解的，两位前面已经讲了，我不再去复述了，下半场是资产管理的下半场。

官兰兰：前面嘉宾真的把可能能说的词都快说完了。我说一下我的感受，我是觉得未来的产业十年用一个比较常规的话，叫“运营为王”，我还是坚持产业地产核心是产业，产业的核心应该是要去给他们做好运营服务，我还是坚持这个观点，未来十年是不变的理念，运营为王。

第二个感受，还有价值引领，因为我们在做科技园区过程中，跟科技企业交流，我们一直在问一个问题，科技是为了什么，有的讲科技是为了给人们带来更美好的生活，有的在讲科技是为了让它的客户有更好的竞争力。我觉得这些科技企业都有自己的使命，都有自己的价值感，我们自己做园区运营服务的，我们的使命是什么，我们每个运营方，或者是产业地产从业方，我们也有自己的价值和使命，能够给整个中国科技产业带来更好的服务，为中国整个产业发展尽一份力，这背后价值的引领也是自己企业很重要的核心。

葛翠：官总说的和孙总说的第四个阶段很像的，花香自然来的阶段。接下来请郭总。

郭晓乐：我是在公司负责产业投资和产业合作，谈到产业地产未来十年，我不在各位专家面前班门弄斧，但是有两个方面的思考跟大家交流一下。

第一，未来的十年对于咱们来说，可能是有形平台的垂直化。为什么这么说呢？过去20年是消费互联网繁荣的时期，消费互联网的繁荣是基于了一个平台战略和平台思维，其实我们去换位思考一下，我们的产业园区、产业地产本身是一个有形的平台，对于我们来说，我觉得接下来是要选中一到两个主题性的产业，把这几个产业吃透，去重度的做相关的理解，和我们的有形平台做结合，实现我们平台的持续化。

第二，最开始说到变化，非常重要的是拥抱变化，或者说紧跟前沿。刚才在王总报告里也提到了元宇宙这个词，这个应该算是部分最最前沿的一个概念，当然了这个词现在大家众说纷纭，有的人认为过热了，有的人认为是一个筐，什么都能往里装，但它是一种前沿的体现。对于我们来说，我们在这个月的月底，12月31日联合清华，还有嗨酷，以及几个专业合作伙伴，我们去发起国内目前第一个元宇宙科技文化节，这个形式采用在线，一个考虑疫情，一个考虑冬奥，不做线下的聚集，目前背后的团队对于798 10公里的街区打造沉浸式的体验，大家都可以在线接入。在主论坛之后，整个科技文化节会持续一个月左右，我们会在1月份，目前已经报备了有20-30个分论坛，不同的主题，比如知识产权和Plus元宇宙、游戏Plus元宇宙，我们和北京市融合两化联盟合作会发起其中一个非常不一样的分论坛，叫工业互联网Plus元宇宙分论坛，这个分论坛为什么要做？其实是为了希望在目前对元宇宙众说纷纭不同角度的解读，可以说各个角度的解读都是对的，但是我们更希望把元宇宙放到这样的科技产业和真正实业的背景下来做这样专业的分论坛的探讨。具体时间还没有定，欢迎定下来之后对于整个科技文化节，对于整个工业互联网，或者工业元宇宙的分论坛，大家来关注，到时候给大家发送整个注册的地址。

葛翠：好，接下来请陆总。

陆明：我刚才听完这一串以后我感受特别深，我觉得产业园的空间服务运营商，现在内卷成这样真的是企业的福音，未来的十年有这么多产业园区大佬们准备服务于你们，好好努力创业。

我想谈一点，跳开刚才各位所讲的那些东西，我觉得既然谈未来十年，我们先要把头顶上大情景给定了，为什么？如果我们依然站在过去十年的情景中讨论未来的十年，我们的头顶的天就错了，我们现在在讲的这件事情是未来的十年，和君王总用的词特别好，城市营销的概念，这件事情在我们当下，特别是在北京正在发生，为什么？因为这是一个巨变，在北京的旁边有两个新的事物正在发生，一个是北京副中心，一个是雄安，大的图景现在在这里了，当这两个新的城市，或者新的新区逐步成熟，承接了更多的非首都功能以后，大家可以想一下，未来北京的城市空间功能，甚至北京的产业布局会发生一个什么样的巨变，当你所处的城市和周边两个城市进行竞争的时候，你所在的园区就不再仅仅是十年前的版图竞争方式了。原来的竞争在北京，只要进到京津冀，绝对会进到北京，只要进了北京，就是刚才我们大家所提到的后面赞助商所有的名字，他们产业园区里。在未来的十年中，北京的副中心，雄安逐步的起来以后，我们整个版图会形成一个巨变，在这个时候可能是未来所有，特别是在京津冀区域做空间运营产业地产人都需要深入思考的一个问题，这个影响是非常巨大的。

葛翠：谢谢陆总，陆总给我们开这个头有点可怕，以后我们下十年的竞争可能会更加激烈。今天时间所限，我们在台上的探讨就到此结束，更多的问题大家可以到台下再细致的交流一下。

最后我们也希望在下个十年，整个产业园区行业能够在高质量发展的引领下，取得更好的成长。谢谢各位！