房地产市场迎来新动态。近期发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇兼容租赁住房(含人才公寓)等功能。

此次，上海在全国范围内率先出台聚焦商务楼宇更新的专项政策。不过，值得注意的是，有关“商改租”的探索实际上已持续多年。

2016年，国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

2021年，国务院办公厅进一步明确，在满足一定条件的前提下，允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

将于2025年9月15日起施行的《住房租赁条例》提出，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

近几年来，也已有不少城市破冰“商改租”。例如，深圳在去年5月发布了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知(修订征求意见稿)》，其中拟适度放宽非居住房改建保租房条件。

成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示，在加快建立“租购并举”的住房制度背景下，各地逐步探索放开“商改租”，实际上是通过租赁的方式来解决居住问题。

商改租，是盘活商办存量资产的新思路。用得好，就能实现“一举多得”的效果：一是能有效缓解商办市场的高库存压力;二是不少城市的商办楼宇，往往地理位置优越、周边配套完善，将其改建为保障性租赁住房，一定程度上能缓解核心板块住宅供需矛盾;三是能够提升城市区域品质。

对四川而言，这样的需求也很迫切。

今年7月，商业地产服务和投资管理公司仲量联行发布的《2025年上半年成都商业及物流地产市场报告》显示，2025年上半年，成都甲级办公楼新增供应录得17.8万平方米，供应放量推高空置率。截至第二季度末，成都甲级办公楼空置率收至32.8%，上半年累计增长1.7个百分点。

与此同时，今年，四川计划建设筹集保障性租赁住房约4万套(间)，聚焦不同群体的需求，构建多层次的租赁住房供应体系。

商办市场承压前行、住房租赁需求旺盛。今年以来，四川已多次点题“商改租”。

今年6月发布的《四川省实施城市更新行动方案》提到，加强低效楼宇、商业设施等存量房屋改造利用，推动功能转型和混合利用。

1个月前，四川省住房保障工作推进会议则提出，要做好闲置低效房地产资产盘活利用，积极探索“商改租”有效路径和方法。

当然，探索“商改租”也有需要重点考量的问题。“‘商改租’涉及调整规划土地用途、取得调整规划手续等问题。”冯波举例说明，按照相关规定，将商业办公用房调整用于保障性租赁住房，需要取得项目认定书，这就要求其房屋结构、室内装饰装修、消防等应当符合相关标准。“不是所有商业办公用房都符合条件。”

冯波特别提到，《住房租赁条例》施行后，将商业办公用房改造为保障性租赁住房应符合条例的相关规定和标准。