外资机构买家正在集体撤离中国商业地产市场。

7月20日，市场消息称，华尔街私募巨头KKR & Co.以及全球知名资产管理公司AEW Capital Management， L.P.正寻求出售其在北京、上海的一系列商业地产资产。

事实上，过去两年，贝莱德、基汇资本等曾经重仓押注中国一线城市商业物业的全球资本，正以罕见的速度批量离场，而KKR与AEW不过是这场撤退潮的又一标志性案例。

资本进退的底层逻辑，无非是利益的权衡。

当前，美元持续高息大幅推高了海外资本的持有成本，而且不少传统资产本身的投资回报率也不再具有吸引力。以写字楼为例，现时国内商办市场空置率持续高企，租金回报不断承压，使得中国一线城市商办资产已不再是必选项。成本端与收益端的双向挤压，最终点燃了退场的导火索。

从KKR到AEW，这不仅仅是单个企业的转身，而是整个外资板块结构性转向的缩影。

两笔交易传闻

全球资本离场的故事还在上演，这一次，主角是KKR与AEW。

7月20日，市场消息称，总部位于美国的另类资产管理机构KKR，正寻求折价出售其在中国持有的多处商业房地产资产。目前，据最新消息，两处标的已明确列入出售名单。

一处是位于北京大兴区的方隅公寓。该项目坐落地铁4号线义和庄站与黄村火车站附近，是区域内唯一的双铁TOD综合体，临近大悦春风里、龙湖天街等商圈，定位中高端白领公寓，拥有约3000套房间，月租金覆盖2000至4000多元区间。

时间倒回至2021年12月15日，中骏集团旗下方隅控股宣布与KKR达成合作协议，就北京一地标级租赁公寓项目达成收购协议。

那一年，“规范发展长租房市场”被写入政府工作报告，长租公寓从野蛮生长迈入合规化、精细化的新阶段，大量外资趁势加码布局，KKR正是其中的典型代表。

当时，这笔交易的金额高达19亿元，也被市场称作长租公寓领域的一桩标志性收购。然而仅仅4年后，KKR便宣布清仓这个项目。

另一处被列入出售名单的资产，是位于上海外滩的豫园桔子水晶酒店。

该项目为上海黄浦区人民路的城市更新改造项目，前身为福都商厦。2019年，KKR联合翰同资本收购后，将其整体翻新为1.7万平方米的混合综合体，酒店业态整栋对外报价约9亿元，曾是外滩沿线存量改造的经典案例。

除这两处明确标的外，市场消息透露，KKR位于上海、广州、成都等城市的核心收租型物业，也集体进入了出清阶段。但目前该消息并未经企业官方确认。

与此同时，总部位于波士顿的AEW也在同步撤退。此番出售的资产均为写字楼，包括北京泓晟国际中心、北京京印国际中心，以及上海陆家嘴的浦发大厦。

消息透露，当前相关交易仍处于私下推介、对接潜在买家的前期阶段，尚未启动正式挂牌。

其中，北京泓晟国际中心，原为合生国际大厦北楼，位于东城区朝阳门北大街9号，总建面约7.6万平方米，2020年AEW联合弘毅投资以45亿元从朱孟依家族手中完成收购。

而北京京印国际中心，则为原大康国际鞋城旧址，由国美系鹏润地产开发，2014年改造为社区商业“悦秀城”后，因经营不善被摆上货架。2020年，AEW联合颢腾投资将其收购，2023年更名为京印国际中心。

至于上海浦发大厦，总建面约7.3万平方米，2019年，AEW联合凯德集团以27.52亿元总价从海航手中收购了该项目70%权益。

从当年的高调加仓到如今清盘，KKR与AEW的撤退并非偶然。此次消息的背后，市场还关注到，本次的出售价格似乎都有一定折让。

消息透露，KKR此次出售的公寓、酒店资产，预计售价将高于其购入时的贷款金额，而贷款金额则相当于原购入价的50%至60%。

同样的困境也压在AEW肩头，消息称，此番出售写字楼的核心目的，正是为了偿还当初收购时的银行贷款，若未能及时处置，将可能触发贷款违约。

外资进退潮涌

KKR与AEW的撤退并非孤例，商业客查阅发现，近几年，外资PE正集体“认赔”离场。

此外，今年7月初，市场消息称，基汇资本拟出售位于上海闵行的华润万象城A、B、C、D四栋甲级独栋办公楼。彼时消息透露，四栋整体打包估值仅在15亿至18亿元之间，相比买入价账面缩水高达10亿至13亿元，无疑是一次“割肉离场”。

时间拉回2025年1月，上海博华广场被传出售，收购方为中邮保险，而项目持有者则为阿联酋主权财富基金阿布扎比投资局。

同年3月，因贝莱德断贷而被渣打银行收回的上海普陀北岸长风E栋和G栋，被鼎一投资成功“捡漏”，网传交易价格约7亿元，折价幅度高达48%。

同期，贝莱德以9亿元“挥泪甩卖”上海中港汇大厦，这座27层的商办综合体，曾是贝莱德在华核心资产之一，最终却以折让34%的价格脱手。

根据戴德梁行发布的2025上海房地产大宗交易市场报告，2025年上海大宗交易市场共录得75宗交易，成交总额达424亿元。买家方面，外资成交金额占比在个位数。卖方结构方面，外资全年出售资产成交总额约129亿元，占整体市场份额的三分之一，涉及15宗交易。

彼时，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，这既体现了部分外资阶段性退出，也释放出一批优质低价资产，为国内实力投资人提供配置机会。同时，部分外资正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移，未来仍有回流潜力。

观点指数研究院今年5月发布的《2026商办暨资管卓越表现报告》也印证了这一趋势。

报告指出，2025年至2026年3月，办公类资产交易市场呈现“外资撤退、内资接盘”的格局。阿布扎比投资局、新加坡CDL、基汇资本、ARA、CPP Investments等境外机构投资者密集出售核心资产，而中邮保险、大家保险、中国人寿、象屿集团、中建联合体、地方国资平台等内资机构则成为主要承接方。

另据戴德梁行近期发布的数据，2026上半年，上海大宗不动产合计成交35宗，总金额233亿元，同比2025年上半年大幅上涨47%。其中，外资买家成交额占比仅约7%。

外资为何迎来集体退潮?压力来自资产端、资金端与全球配置三个层面。

资产端，作为过去最主要交易对象的写字楼，仍面临供给过剩、空置上行的压力，市场复苏缓慢，外资过往在收购时预测的IRR(内部收益率)难以达标。

资金端，美元利率持续处于高位，境内资产的租赁收益率已难以覆盖跨境融资成本。尤其值得关注的是，2017年至2020年是外资大举加仓一线商业的重要窗口期，时至今日，大部分美元基金已陆续进入退出期，必须变现资产向LP返还资金。

配置层面，中国传统商业地产资产正从全球配置的核心标配降级为低权重可选资产，资金回流欧美市场，或流入先进制造园区、半导体园区、研发中心、数据中心等战略行业和收益更高的赛道。

一个典型的例证是，在出售中国商业资产的同时，KKR于今年2月以66亿新元(约合51亿美元)拿下新科电信媒体全球数据中心公司。

从出售价格来看，无论是贝莱德、基汇资本，还是KKR、AEW，大多存在折价清退的现象。但市场普遍认为，这并非项目质量变差所致，而是全行业系统估值回调的结果。

数据显示，当前上海、北京核心区甲级写字楼的资本化率已达5.5%，部分甚至高达6.1%，而2019年这一数值仅为3.2%至3.6%。随着资本化率上行，市场愿意给出的资产价格大幅缩水，资产的账面价值自然被动缩水。

从进场到离场，短短十年时间，外资对中国商业地产的投资逻辑已然转向。