各位产业小伙伴们!2025年转眼就一半过去了，今天来给大家聊聊2025年上半年全国产业园区出租率和租金下行的事儿，这情况啊，真的是让人忧心忡忡!

先从数据来看看市场现状，简直就是出租率和租金双双跳水，而且不同园区的差距越来越大。整体出租率那是一路走低，长三角核心城市产业园出租率跌到了70%，上海、北京、深圳这些一线城市核心区空置率都突破25%，数据“凉凉”!

重点城市研发办公出租率也跌破70%，有些城市甚至不到50%，工业厂房稍微好点，但出租率也跌到79.8%，和2024年比下降了约5个百分点。租金水平也是普遍下跌，研发办公类园区，北京甲级办公楼租金降了不少，上海张江生物医药园区租金下降明显。

工业厂房类园区租金同比去年降了10%，不过有些聚焦智能制造、新能源的园区还挺坚挺;生物医药园区因为企业现金流紧张，租金降得特别明显，上海偏远地区医药园区租金都降到2元/平米/天以下了，部分民营园区被迫放弃原来高大上的定位，改成综合用途，来者不拒。

这出租率和租金下降，原因是多方面的。供给端这边，新增供应太多，同质化竞争严重。核心城市供应还是过剩，2025年上半年，上海、深圳、苏州等五大核心城市产业园新增竣备供应虽有下降，但总规模仍超1100万方，远超市场需求;

同质化园区泛滥：全国生物产业园区达532个，但A股和港股上市生物医药企业仅约200个，平均两个园区分不到一个上市公司，重复建设导致“僧多粥少”。这竞争能不激烈吗?工业用地存量也高，开发商为了卖出去只能降价，利润空间就被压缩得死死的。

需求端，企业扩张意愿低，缩租退租的情况越来越多。经济下行，企业盈利难，扩张意愿自然就低了，尤其是互联网、制造业这些行业，纷纷缩减场地。新兴产业还在发展初期，企业抗风险能力弱，资金链一紧张就退租去更便宜的地方，最近半年老笑跑了全国二十多个城市，走访四十余家公司，听到一句既悲凉又实在的话：庙天天还在修，和尚都死了一半，找谁来念经呢。

不少城市常住人口减少，租房需求也少了，间接影响了产业园区的配套需求。政策与模式方面，传统招商方式不管用了，新的逻辑还没形成。“以税招商”不行了，新模式还在摸索中，招商难度大大增加。国资园区占据主导地位，提出一些非市场化条件，民营园区发展空间被压缩。而且多数园区运营模式还很传统，只知道“空间出租”，缺乏对企业的深度服务，根本留不住企业。 

这情况对各方主体都有影响。园区运营方盈利空间缩小，现金流压力大。上市公司业绩暴跌，2024年20多家园区上市公司归母净利润合计亏损40.76亿元，同比暴跌140%，部分公司连续三年营收下滑。园区类REITs表现也分化，研发办公类REITs净利润普遍为负，民营园区生存困难，只能被迫转型。

企业短期成本降低了，但长期发展受制约。租金下降虽然能省点钱，但园区空置率高，配套服务不完善，影响企业运营效率，产业集聚效应也减弱了。政府面临产业升级压力，园区定位得调整。同质化园区导致产业分散，难以形成规模化产业链，现有政策对创新药产业链支持不足，难以推动产业升级。

从目前情况来看，2025年下半年，产业园区市场分化会更严重。区位优势明显、拥抱新质生产力、具备深度运营能力的园区会率先恢复，而同质化、传统模式的园区会继续承压。区域上，核心城市和产业集群区会领跑，核心城市产业基础好、人才多，聚焦新质生产力的园区需求会释放，产业集群区依托特色产业定位，出租率会保持稳定。

类型上，工业厂房和专业园区抗跌，工业厂房因产业需求增长，出租率会稳定或增长，专业园区产业集聚效应明显，出租率和租金溢价都高。模式上，深度运营和产业生态是核心竞争力，具备深度运营服务和构建产业生态的园区会吸引更多企业入驻。点击了解数智园区平台，招管运全拉通!

要破局，老笑认为园区运营方还得从“空间出租”变成“产业合伙人”。一是要做深做透园区运营，增加和企业的互动，给困难企业支持，压降运营成本，打造深度服务体系。二是要积极拥抱新质生产力，研究目标产业，精准定位，避免同质化竞争。三是要创新招商和运营模式，通过“资本+产业”招商，国资和民营分工合作，进行数字化转型，构建产业生态。

2025年上半年产业园区市场的调整，其实是从“空间扩张”到“产业升级”的转型阵痛。园区运营方得放弃传统策略，变成“产业合伙人”，通过深度运营、精准定位、生态构建脱颖而出。政府要加强政策引导，推动新质生产力产业集聚，优化园区定位。相信随着产业转型推进，产业园区会重新成为中国经济增长的“孵化器”和“加速器”!大家觉得产业园区未来需要几年才能顺利转型?