今年迎来了首单首发类产业园公募REITs。

近日，华夏龙岗城投产业园REIT申报正式获上交所受理。该项目原始权益人为深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司，基金管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划管理人为中信证券股份有限公司，托管人为中信银行股份有限公司。

此次申报的REIT底层资产范围包含智慧家园一期1栋A、B、C座，总建筑面积为7.69万平方米;智慧家园二期2栋A、B、C座，总建筑面积为7.49万平方米;智慧家园二期3栋A、B座，总建筑面积7.78万平方米;以及智慧家园地下车库及设备用房，建筑面积为6.08万平方米。

这是今年以来首单申报的首发类产业园公募REITs，也是龙岗城投集团旗下首个产业园REITs项目，预计募集资金11.33亿元。

2025年出租率仅79.58%

据了解，作为龙岗区属国有独资企业，龙岗城投资产规模超350亿元，旗下已建成及在建产业空间达346万平方米，持有龙岗创投大厦、工业软件园、海科兴战略新兴产业园等产业园项目。

据获悉，早在2023年，龙岗城投便启动产业园公募REITs服务机构采购公开询价，并将盘活存量物业资产、推进智慧家园申报发行公募REIT作为之后的重点工作之一。

2024年工作报告中，龙岗城投表示，多元筹划资金储备，备足高质量发展的“弹药粮草”。

其中计划推进以持有的智慧家园项目作为底层资产申报发行公募REITs，便是作为区属国企为打通资本市场多元化融资渠道，构建产业园项目投融资平台的动作之一。

彼时该公司于工作报告表示，力争于2025年获得上市批复并完成公募REIT挂牌上市，但直至2026年5月25日，项目才正式提交申报，并于5月27日后正式获受理。

申报文件显示，华夏龙岗城投产业园REIT所持有的不动产项目为龙岗智慧家园一期1 栋A、B、C座二期2栋A、B、C座、二期3栋A、B座项目。

项目共分两期开发建设，其中一期于2018年6月起始运营;二期于2019年12月起始运营。截至2026年3月31日，目标不动产资产账面价值为10.45亿元，评估结果较该账面 价值增值0.33亿元，增值率3.17%。

据悉，智慧家园涵盖研发办公、轻型生产、配套宿舍、配套商业等多元业态功能的开放式、生态型新一代产业园区，聚焦集成电路、生物医药(医疗器械)、新能源以及智能制造等行业的租户。

截至2026年3月31日，该基金持有的不动产可出租面积为21.34万平方米，已出租面积为17.77万平方米，出租率为83.29%。

若从近几年变动来看，2023年-2025年，不动产项目出租率分别为96.46%、92.39%、79.58%。

报告提到，不动产项目出租率呈现下滑趋势，主要系受外部市场环境影响，深圳市范围内产业空间的出租率近年来呈现一定波动。

研办业态的压力

进入2026年，行业延续分化态势。据观点指数此前报告指出，2026年一季度国内产业园区REITs板块经营表现同样偏弱，业绩同比、环比双双回落，业态与区域间的分化进一步加剧。

分业态来看，厂房类资产依托制造业刚需支撑，经营韧性相对突出，平均营收同比增长12.5%，出租率保持93.77%的高位，租金小幅下降3.2%，整体抗周期能力较强。

研发办公类资产则承压明显，受需求疲软、空置上升影响，出租率降至 76.89%，租金同比下滑 9.8%，营收同比下降 11.3%。

两类资产表现差距显著，行业结构性分化特征凸显。

而目前智慧家园项目由研发办公、生产厂房、配套商业和配套公寓四种业态组成。其中厂房类资产与研发办公类资产占据天平的两端，可出租面积占比分别为43.18%及44.28%。

也就是说，即便项目拥有占据大头的抗风险类资产，但同时承压明显的研发办公业态也会进一步拖累整体出租表现。

在此趋势中，龙岗城投认为，智慧家园项目位于深圳 “20+8”产业集群相关制造产业成熟集聚地，项目所在区域宝龙科技城产业基础较好，不动产项目租户行业涵盖电子信息、生物医药、半导体与集成电路等，租赁面积占比较高的行业为新能源、智能制造等行业。

其中，不动产项目一期于2017年竣工、二期于2019年竣工，报告期内月出租率峰值超过97%。

近两年受新增供应入市等原因，区域内出租率波动下降，随着新增供应的去化，预计未来出租率会逐渐回升稳定。

不过，截至2026年3月31日，不动产项目前十大租户租赁面积占已出租面积的比例为53.44%。

剩余租期方面，截至2026年3月31日，不动产项目在2026年、2027年及2028年到期的租约面积占比分别为44.59%、7.02%和41.00%，租赁合同到期主要集中在2026年和2028年，面积加权平均剩余租期为1.22年。

不难看出，目前该项目租户较为集中，如该等租户到期不续租且未能及时获取新租户，或将对不动产项目的出租率和租金收入带来压力。