仲量联行《2025 年中国产业园区市场白皮书》数据显示，全国主要城市园区平均空置率已飙升至28.7%，三四线城市部分园区更是突破40%，数字触目惊心，产业园区空置危机愈演愈烈。

究其原因，一是现在的市场大环境确实不利，二是自国家发布《公平竞争审查条例》后，明确全面叫停各类地方政府的税收返还、财政补贴、土地优惠等行为，产业园区靠政策让利的传统招商模式已然失效。

筑巢容易，引凤难。当招商的老一套办法不再管用，管委会+公司该如何救深陷空置危机的产业园区?

政策变局!

旧招商分工失灵了

在政策调整前，产业园区的运营呈现了清晰的分工模式。政府凭借行政优势和议价能力，主导招商引资工作，设立专门的招商部门，通过政策统筹、资源协调，高效对接企业需求;国有平台公司则聚焦核心职责，专注于园区的融资、土地开发和基础设施建设，无需承担企业入驻相关的招商任务，构建了政府招商、国有平台公司建园的协同机制。

随着《公平竞争审查条例》开始实施，全国统一大市场建设不断向前推进，这种依靠地方政府内卷式竞争，来促使短期项目落地的模式已经被明确制止。政策发生转向，不但堵住了单纯凭借“让利”来争抢项目的途径，还揭示出国有平台公司园区核心竞争力的缺失问题。当所有园区处于同一起跑线，不再比拼谁给出的返税多的时候，大量国有平台公司发觉，自身园区除了有标准化厂房外，竟然找不到任何吸引企业的独特缘由。政策的突变导致原有分工体系瞬间瓦解，而新的协同模式尚未建立，最终引发园区空置率飙升的困境。

换位之后才发现：

国有平台公司招商，短板藏不住了

政策调整后，招商引资的核心责任转移至国有平台公司，这么一来，在招商上的短板，就藏不住了。

首先，是对市场反应的迟钝。之前都是企业找园区，现在情况反过来了，园区得主动找企业，这就需要园区在招商方面下更多功夫。相应的，对招商人员的要求也会更高，不仅要他们懂产业，还要懂企业，更得会谈判。可是，长期在国有平台公司体系下工作的人，最缺的就是这类经验。让他们去招商，很容易出现既抓不住市场变化，也摸不透企业需求的情况，非常影响招商的结果。

其次，体制的不灵活，也会直接影响招商。招商的机会都是稍纵即逝的，讲究快准狠。民营园区看准了基本能当场拍板，国有平台公司就不行，还需要层层汇报、反复开会。之前有个国有平台公司就遇到过这种情况：看中了一家企业，对方提了些个性化的需求，招商团队评估后觉得可以接受，但要等上级领导的回复。然后就是，等到流程走完了，事情批下来了，已经过去一周了，再找到那家企业，他们早和别的园区签完约了。

然后，是激励机制的欠缺。众所周知，招商是需要强激励来驱动的。然而国有平台公司的现状是有考核，无激励，和内部人员晋升收入无挂钩。这并不是国有平台公司不愿做，而是在合规框架下实现的困难重重。既然是无激励，那么招来一家世界500强和招不来公司，人员的职级收入都大差不差。在这种“干多干少一个样、干好干坏一个样”的环境下，时间一长，大家没有积极性，招商工作自然也停滞不前了。

最后，园区产业普遍陷入项目同质化、定位跟风化、空间低效化的困局。国有平台公司手里握着大量标准化厂房、通用产业园，却很少真正立足本地资源禀赋、产业基础与消费场景，去打造像玩具城、咖啡园、文创街区、特色轻工产业园这类小而美、专而精、接地气的差异化载体。大家一窝蜂涌向生物医药、新能源、智能制造等热门赛道，不管本地有没有人才、配套、产业链，先把园区建起来再说，结果就是千园一面、遍地雷同，大家抢同一批企业、拼同样的政策、比一样的厂房，最后只能陷入低价内卷、空置高企、运营乏力的死循环。

破局方案来了!

三招激活园区招商新动能

破解产业园区空置困境，核心在于理顺分工，补齐招商短板，构建市场化、可持续的运营模式，具体可从以下三方面推进。

第一，构建价值共生、互相成就的“管委会+公司”合作关系。

管委会掌握着“钱、财、物”等相对雄厚的物质资源和丰富的行政资源，打造营商环境，供给政策要素。国有平台公司则是政策执行者和资源经营者，是主要的产业运营和服务主体。

双方有机合作、价值共生。招商阶段，管委会虽然不用直接下场招商，但是可以给国有平台公司引进龙头企业做前期的资源对接，国有平台公司则聚焦引进上下游产业链配套企业。运营阶段，国有平台公司服务园区企业的核心端是和管委会做对接，将企业问题向上反馈，得到快速解决，政企联动助力企业稳健发展。

由此形成“管委会定方向、平台公司抓落实、市场来验证、成果再回馈”的高效协同闭环，为园区招商实现体制机制重塑与高质量发展提供了坚实支撑。

第二，国有平台公司可以和管委会合力探索，在现有体制机制内，实现合规且有效的招商绩效激励。一旦真正落地，园区招商将迎来可持续的积极变化：招商团队动力更足，专业度更强，过去等项目、没干劲的问题将明显改善，龙头企业引得进，产业链聚得起来。既能守住国资监管底线，又能激活市场化活力，让产业园区真正从空置困境走向高质量发展。

第三，管委会不能越位包办，要多听一听国有平台反馈的市场情况。切忌拍脑袋定产业方向，脱离本地资源和市场实际，盲目追逐热点赛道。不能看到别处发展生物医药、新能源、智能制造就一拥而上，更不能为了短期形象工程，不顾本地配套、人才、产业链是否支撑，强行上马同质化园区。管委会的核心作用，是引导而非主导，赋能而非包办。只有倾听国有平台公司的市场反馈，才能做出正确的战略决策，从而与国有平台公司高效协同，发挥特色竞争力，避免园区低效空置，走出一条因地制宜的招商新路。

结语

当下产业园区所面临的招商困局，实际上是一场告别旧模式，迎接新规范的成长考验。过往依赖土地财政、凭借政策获利的粗放式发展阶段，已经画上时代的句号，被其取代的，是一场较量自身实力和生态影响力的精细运营竞争。