8月1日，中国信达旗下公司以8.85亿的“抄底价“在司法拍卖平台上拍下了位于上海位于静安区的“浦西佳程广场”。

抱着成为“北上海新地标”的宏大愿景，浦西佳程广场已烂尾近十年，如今等来了接盘人，并有希望重生。

4.5折接盘

浦西佳程广场于2012年由香港佳程集团启动建设，规划打造集高端购物中心、甲级写字楼、精品酒店于一体的城市综合体，总建面超15万平米。2016年底，项目在结构封顶、外立面幕墙基本完工之际，因开发商资金链断裂戛然而止，成为静安区核心地段最醒目的“城市伤疤”，至今已十年。

8月1日，上海信秀复一号企业管理有限公司项目以8.85亿底价摘牌，相较于19.28亿的评估价仅为4.5折，可谓这场“抄底式”接盘。

竞买人由信达乾元(天津)资产修复投资合伙企业100%持股，该公司成立于今年3月，注册资金200多亿。是信达资本、中国信达旗下公司共同发起的550亿元不动产盘活投资平台中的一支。

据了解，这是中国信达首次设立的面向全国市场的非住类不动产纾困投资平台，它们成体系地将金融与商业模式深度融合，并链接公募REITs作为退出方式。其中信达乾元(天津)资产修复投资合伙企业(有限合伙)，规模为200亿元;信达坤泽(天津)资产改造投资合伙企业(有限合伙)，规模为50亿元，专门进行非住类不动产资产盘活。

中国信达首创的地产纾困模式

非住类不动产，诸如大型商业地产、高端写字楼等，其核心盈利模式在于租金等运营端收益。然而，一旦运营不善，就会如同多米诺骨牌一样，引发高负债压力、融资渠道梗阻以及运营成本难以负担等一系列问题，逐渐形成非住类不动产困境资产。

信达资本董事会执行委员会委员姜浙表示：在非住类不动产Pre-REITs平台搭建过程中，作出了两个尝试，一是通过Pre-REITs模式，允许投资者提前参与到非住宅类标的资产的建设、运营及培育中，深度介入项目盘活的全过程。二是在盘活进程中引入商管公司，打通了“纾困并购—改造修复—运营提升—价值退出”这一全链条，实现“金融+地产+产业”资源整合和功能闭环。

困境资产项目就像一个破败杂乱的院子，尤其是对于体量庞大、难点众多项目而言，往往牵涉到错综复杂的各方利益纠葛，解决困境项目不仅需要资金纾困，更需要资源调动，政府与司法方面协调等以解开各方的症结与“心结”。而中国信达就是依靠资源优势将其中的难题一一解决，内部把这个过程称之为“扫院子”。

姜浙表示，在项目的选择上，会根据不同的业态，倾向于不同的优势地区，比如商场写字楼等就会优先一二线城市，这些城市的市场需求和资产价值均相对稳健，而对于产业园、数据中心、养老地产等，则可能会根据其客户来源和布局划分出具体关注界限。

在甄别具体低效资产时，需要将标准化的评估体系与不同项目的独特之处逐项分析。每个项目陷入困境的原因各不相同，可能是市场因素、开发问题或是运营不善，特别是在非住类商业项目中，有些项目表面上看很漂亮，但实际运营中存在很多“钉子”，比如清租难、物业管理遗留问题、产权分割问题等，这些都需要关注。

在物业的估值的过程中，不仅会看资产本身的基本状况，如周边单价、租金回报等，更会深入了解资产的运营状态、潜在风险等。尤其是深入调查资产的法律风险与合规性，包括土地证是否完整、是否存在产权纠纷、潜在债务与税务风险等。在时间周期上也各不相同，比如，有些较为规整的项目只需要内部进行微调就可以实现盘活，但有些项目历史渊源长久、涉及多方主体、或者涉及复杂的法律问题的，比如土地证不完整、产权分割不清等，则需要更长的时间去解决。

除此之外，还要通过大宗交易、资产转让，份额转让及回购等方式退出，以最大化活跃盘活效果。与此同时，在某些项目即将完成公募REITs之前，也有可能会选择提前退出。

三大AMC已投入超1300亿

今年上半年，AMC至少有1316亿资金规模投入地产盘活，一部分是针对重点合作区域，一部分是直接投入具体项目。

在此轮地产风险、地方债务风险化解中，AMC成为诸多金融机构里的最核心的力量。

2022年11月，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发[2022]254 号)印发，文件鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。到了2024年又将上述政策有效期进一步延长至2026年底，旨在延续房地产风险化解思路，发挥资产管理公司在房地产纾困领域的风险化解职能。

经过两年多的实践和摸索，AMC总结了一套深度参与房地产风险化解模式：

债权收购：通过收购问题债权，缓解房企流动性压力，同时整合资源推进项目复工。

债务重组：调整还款安排、展期、债转股等手段优化企业负债结构。

整体纾困：参与地方政府主导的区域性房企救助，协调多方利益主体制定综合性方案。

并购整合：支持优质房企兼并收购出险项目，修复产业链并推动行业整合。

除了上述常规手段，AMC对地产项目的盘活才是不良资产专业及实力的体现，主要模式有：

1.AMC出资+房企自主操盘：主要由AMC通过“债权+股权”、“股权转让+实施重组”、“信托隔离+代建盘活”等方式参与项目投资和纾困，但出险房企仍保留其在项目中的部分出资，并持续负责项目的操盘。代表性的案例包括：“融创董家渡项目”和“中洲黄金台项目”。

2.AMC+品牌/国资房企&AMC旗下地产子公司：当原有的开发商已不受市场信任，选择更强有力的品牌房企或者国资房企参与项目投资与续建，能保障不良地产项目的施工、改造、再开发及运营，更顺利地将项目推向市场。比较典型的案例是“长城资产联合招商蛇口参与佳兆业纾困”项目。

3.AMC+第三方代建公司：即“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的协同模式，在该模式下， AMC通过债权收购或股权收购的方式取得具体地产项目的再开发权，并引入第三方代建公司负责项目的后续开发与运营。

值得注意的是，AMC完善的“金融工具箱”和多种手段的灵活组合，也为其他房企转型提供了参考方向。不良资产头条获悉，近期多家房企正在积极开展学习，并将地产不良资产市场作为全新的赛道，以“轻资产”模式切入。