自进入中国市场以来，睿星资本已在上海长宁、静安、虹口接连落子。这一次，它的步伐来到了前滩。

5月26日，睿星资本在官微宣布，正式接手上海前滩芋秋路163弄1-16号的长租公寓项目。商业客查阅发现，该项目正是陆家嘴集团去年成功出售的前滩雍萃46。

不过，与前几站不同，这次睿星的步伐显得更加轻盈。官微透露，此次它将负责该长租公寓的运营管理，而非资产持有。

从买资产到管资产，睿星资本在中国租赁市场的战略正悄然转身，步伐虽轻，意图却更加明确。

布局前滩

5月26日，睿星资本在官微上低调官宣了一则消息，其正式接手上海前滩九宫格核心长租公寓“驻在云湾LIV'N The Cove”的运营管理工作。

这个项目的来头不小，其坐落于前滩芋秋路163弄1-16号，地上总建面3.4万平方米，共有225间房间，目前由上海国存基金与光大金瓯共同持有。

该项目正是陆家嘴集团在前滩打造的首个租赁公寓“前滩雍萃46”。

前滩雍萃46也算得上“老资历”了，从2014年拿地、2017年封顶、2020年入市运营，它既是上海及全国首个要求建成后全部自持的土地挂牌项目，也是前滩国际商务区内首个装配式建筑试点项目。

据了解，项目采用围合式布局，独立庭院设计，由3栋租赁住宅、1栋商业办公楼合围式布局。公寓部分体量约1.76万平方米，主打85平方米、96平方米的主力户型，以及240平方米的大户型，共184套两居室，定位于中高端长租市场。

而项目所在的“前滩九宫格”板块，更是前滩的黄金住宅板块，滨江公园、体育公园、医疗、教育、商业资源一步到位，周边聚集了近50家跨国公司与国内企业总部，比如美敦力、葛兰素史克、拜耳、亚马逊云科技等，还有多所上海顶尖的国际学校和本地名校。

此前，陆家嘴乐居APP数据显示，前滩雍萃46出售之前的月租金为10920-39000元/月。

去年7月，陆家嘴将前滩雍萃46的股权及相关债权挂牌出售，底价9.45亿元。三个月后，坊间传闻项目被上海国资接盘。

如今结合睿星资本的公告来看，真正的买家正是上海国存基金与光大金瓯，一个是上海国资平台，一个则是光大集团旗下的AMC。

国资拿下之后，并没有独自运营，而是选择引入睿星资本这个“外援”。睿星资本在官微坦言，接下来将从三大方向对项目进行提升。

其一，升级改造。针对前滩区域高收入白领、企业高管、陪读家庭等核心客群，对户型布局与居住功能做精细化调整，补充公共区域配套，提升产品标准。

其二，升级服务标准，引入睿星资本国际化社区运营体系;其三，提升资产价值，实现长期稳健的收益回报。

对睿星资本而言，这是公司首次在上海落地轻资产运营模式，标志着其在中国核心城市战略布局的进一步深化。

而这种“国有资本持有+国际专业运营”的模式，对上海乃至全国的国企存量资产盘活与轻资产转型来说，无疑提供了一个可复制、可借鉴的样本。

从重到轻

关注睿星资本在中国的发展轨迹，会发现一个明显的变化。过去，这家企业是重资产的“买家”，但近两年其步伐越来越轻盈。

时间回到2017年，睿星资本在上海成立办公室，正式拉开在华投资序幕。同年8月，其携手中骏置业，计划在未来三年，于中国一二线城市推出5万间长租公寓。不过，签约之后，双方并未传出具体合作项目。

直到2019年，来华两年的睿星资本终于拿下首单。

同年2月，睿星资本牵手荷兰汇盈资产管理公司、Bouwinvest Real Estate Investors和MIRA房地产在中国联合设立第一支投资基金，并完成首轮5.5亿美元资金募集，资金重点投向一二线城市的长租公寓，上海是初期“头号目标”。

首轮募资到位后，睿星资本收购了上海长宁路833号的一处资产，改造翻新后，推出首个高端租赁社区品牌“驻在LIV’N 833”。

第三方数据显示，该项目提供单间、一房、二房及三房4种房型，面积50至149平方米，月租金在1.7万元到4.5万元之间。

紧随其后，2020年8月，睿星资本宣布收购上海静安区虬江路地块，这是它在中国的第二个项目，也是首个自建项目。

地块占地8000多平方米，规划为超500套的综合性高端社区，2024年8月正式开业。户型涵盖单间、一房、二房，面积42至108平方米，定价比“驻在LIV’N 833”更亲民，月租金1.1万元到3.5万元不等。

买楼、建楼……前两个项目，睿星资本走的都是“重资产”路线。

转折出现在2024年。同年6月，睿星资本与建信住房基金合作，成立“上海建睿虹私募投资基金合伙企业(有限合伙)”，基金规模6亿元。

不过，拆解基金架构发现，建信住房基金在其中占据90%的权益，而睿星资本仅占10%，相当于象征性参股，目的是锁定运营权。

随后，该基金收购了上海轻工国际大厦。从睿星资本消息来看，这一项目目前主要由睿星资本负责改造及运营。就在5月27日，睿星资本透露这一项目也即将启幕。

借道基金，用少量资金撬动上海轻工国际大厦的运营权。这一步，被外界视为睿星资本在华从重转轻的首次尝试。

而此次，睿星资本以纯轻资产方式签约上海前滩项目，不持有、只运营，这意味着，其轻资产路径正式跑通。

从买资产到管资产，睿星资本如何考量?

一方面，重资产单项目投入动辄数亿，资金沉淀久、杠杆高，在美元基准利率高企的当下，用美元资金借贷布局中国长租公寓，显然没那么“划算”。

相比之下，轻资产模式零资本投入，只输出品牌、系统、团队，资本效率明显提升。

另一方面，重资产用来树立品牌、打磨产品、验证运营标准。轻资产则用来快速扩张、覆盖核心城市、绑定国资大客户，两者不是替代关系，而是组合拳，最终目标是形成“品牌、系统、团队、资本”的全链条壁垒。

更重要的是，近两年，中国住房租赁市场迎来集中供应期，国资企业手中握有大量优质资产，但在运营层面普遍“有房无术”，睿星资本此时切入轻资产赛道，不是临时起意，而是提前卡位。

从买楼到管楼，从重到轻，睿星资本在中国的故事，正在被重新书写。