近期，77只REITs集中发布了2025年年度报告。本期我们聚焦产业园板块，这20只产业园REITs中，出租率分化明显，最低60%多，最高达100%。

其中，整体出租率最低的是东吴苏园产业REIT，为68.66%，同比下降12.16%。从单个项目来看，建信中关村REIT的孵化加速器项目出租率为60.2%，是产业园REITs底层资产中最低的。

华安张江产业园REIT

期末出租率87.38%，同比下降4.92%。其中，张江光大园项目出租率80.5%、张润大厦项目出租率94.27%。

东吴苏园产业REIT

截至报告期末，整体出租率为68.66%，同比下降12.16%。其中，国际科技园五期B区项目出租率为70.17%，同比下降12.09%;2.5产业园一、二期项目出租率为66.03%，同比下降12.29%。

原因分析：(1)区域园区及办公租赁市场整体承压，苏州市办公市场空置率整体攀升;(2)区域存量项目给招商造成一定压力，2公里范围内的项目一定程度上分流了目标客户，且其它园区普遍推出租金折扣;(3)部分客户主动调整经营规模与场地布局，部分存量租户提前退租，部分存量租户缩减租赁面积，部分租户不再续租。

博时蛇口产园REIT

报告期末出租率87.83%，同比下降3.48%。其中，万海大厦项目出租率83.91%、万融大厦项目出租率86.18%、光明加速器二期项目出租率90.32%。

年度可供分配金额同比下降14.84%，主要原因为各项目平均出租率均有所下降，同时受宏观经济下行影响，各项目平均租金单价均出现一定程度的降。

建信中关村REIT

项目整体期末出租率为77.05%，同比增长6.88%。其中，孵化加速器项目出租率降至60.2%，互联网创新中心5号楼项目出租率增长至78.75%。

本报告期可供分配金额较上年同期下降9.94%。其近几年的可供分配金额连续下降，2023～2025年分别为1.3亿元、6030.01万元、3402万元。

华夏合肥高新REIT

报告期末出租率70.3%，同比下降17.6%。其中，高新睿成项目出租率65.44%、高新君道项目出租率74.67%。

为应对出租率下行压力，推出优惠促销方案，拓展中介机构合作渠道，为具备长期稳定租赁需求的意向客户提供定制化装修等增值服务。

本期可供分配金额同比下降21.29%，主要原因是项目出租率和报告期内平均租金单价下降，项目公司租金收入较上年同期下降1251万元。

国泰海通临港创新产业园REIT

报告期末出租率94.03%，同比下降0.33%。

国泰海通东久新经济REIT

期末出租率100%，与去年期末持平。

华夏和达高科REIT

报告期末出租率76.33%，同比下降0.86%。其中，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分出租率92.19%、和达药谷一期项目配套公寓部分出租率91.13%、孵化器项目出租率65.11%。

中金湖北科投光谷REIT

报告期末出租率76.91%，同比下降3.15%。其中，光谷软件园项目出租率76.01%，互联网+项目出租率81.58%(去年时点为100%)。

2025可供分配金额同比下降21.83%，主要系不动产项目出租率、租金单价等低于去年同期，导致项目营业收入较去年同期有所下滑。

博时津开产园REIT

报告期末时点出租率85.75%，同比下降2.5%

易方达广开产园REIT

期末出租率72.23%，同比下降7.61%。其中，创新基地项目出租率66.93%、创新大厦园区项目出租率72.59%、创意大厦园区项目出租率75.8%。

中金联东科创REIT

报告期末出租率96.71%，同比增长0.64%。其中，北京大兴科创产业园项目出租率97.14%、北京马坡科技园一期项目出租率93.51%、北京房山奥得赛产业园项目出租率99.78%。

华泰南京建邺REIT

报告期末出租率72.1%，同比下降8.51%。期末租金单价水平由2024年末的73.46元/平米/月下降为67.21元/平米/月。

中金重庆两江REIT

报告期末出租率87.81%，同比下降2.05%。其中，双鱼座项目出租率98.69%、双子座项目出租率78.07%。

广发成都高投产业园REIT

报告期末出租率85.68%，同比下降7.84%。其中，天府软件园一期项目出租率87.79%、盈创动力大厦项目出租率79.24%。

招商科创REIT

截至报告期末，项目整体出租率75.13%，同比下降8.07%。其中，国定路1号楼项目出租率77.4%、国定路3号楼项目出租率87.34%、湾谷园B5号楼项目出租率67.02%。

主要原因为市场整体成交活跃度偏低，项目所在区域租赁市场竞争加剧，租金竞争激烈，租户企业降本增效缩租、回流自有房产。

华夏金隅智造工场REIT

报告期末，项目出租率90.27%，签约率96.17%(考虑了已签约但尚未起租的面积)。

中金亦庄产业园REIT

报告期末出租率86.83%，其中高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12项目出租率83.34%、N20项目出租率91.66%。

创金合信首农REIT

报告期末出租率96.87%。

中信建投沈阳国际软件园REIT

报告期末出租率(可租面积口径)79.16%，其中，昂立信息园A、B座项目出租率69.26%，软件园D、E区项目出租率86.27%，软件园B、F区项目出租率77.34%。