作者 I 江珊 选址960

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将写字楼、购物中心、奥特莱斯等市场化资产带入公众投资，4月24日，首批4只商业不动产REITs正式获得证监会准予注册的批复。

4只商业不动产REITs分别为汇添富上海地产商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT，参与主体汇聚地方国有龙头企业、行业内头部民营企业等，底层资产涵盖甲级办公楼、购物中心、奥莱等成熟商业业态，分布于上海、北京、西安、郑州、哈尔滨等城市的核心区域，预计募集资金额超180亿元。

这意味着，从基建单轮驱动，到“基建+商业”双轮并行，商业地产“开发-运营-退出-再投资”的闭环被打通，中国公募REITs市场迈出了关键一步。

那么，能够在17只申报项目中脱颖而出，荣列“首批”的四只REITs各有哪些出色之处?

1、汇添富上海地产商业不动产REIT：科创区甲写，接近满租+长租约加持

原始权益人为上海地产集团旗下世博发展集团，底层资产为位于上海市黄浦区的鼎保大厦、鼎博大厦。截至2025年末，两座大厦均已进入成熟稳定运营期，出租率高，重要租户租约期限长，现金流可预期。

鼎保大厦(图自招募说明)

鼎保大厦和鼎博大厦二者直线距离约500米，均位于上海市黄浦区世博滨江板块。根据《商务楼宇等级划分要求》(标准号：GB/T 39069-2020)，鼎保大厦和鼎博大厦项目符合甲级商务楼宇相关要求，业态为办公与配套商业，定位为上海市黄浦区中央科创区的主要载体之一。项目重要租户包括华东设计院、上海票据交易所及其关联方、上海数据集团及其关联方以及世博科创等。

近三年，项目汇总营业收入分别为1.28 亿元、1.46亿元和2.01亿元，毛利率分别为27.12%、38.64% 和59.43%，营业收入及毛利率逐年增长。净利润分别为-0.89亿元、-0.46亿元和0.20亿元，2023年及2024年不动产项目备考汇总净利润为负主要因为鼎博大厦于2022年12月投入运营，2023年度和2024年度出租率处于爬坡期，营业收入较低。随着2025年度出租率提升、经营稳定，营业收入及净利润大幅增长，盈利能力提升。

上海地产集团是市属城市保障类国有独资企业，深耕城市更新主业，总资产规模近4500亿元，存量商业、办公、酒店类资产近300万平方米，雄厚的资产储备不仅为REITs提供了优质底层资产，也为该产品长期扩募及资产组合优化奠定了坚实基础。此前，上海地产集团已成功发行上海地产租赁住房REIT(基金代码：508055)并获得得高认购倍数记录。

2、中信建投首农食品集团商业不动产REIT：运营17年，出租率98%

底层资产为首农食品集团旗下购物中心龙德广场项目，位于北京奥北核心商圈昌平区立汤路186号，占地约6.3万平方米，建筑面积超22万平方米，可出租面积约为15.18万平方米，是一座集生活超市、建材超市、家居超市、大型百货、运动主题卖场、儿童主题卖场、餐饮娱乐、健身滑冰、国际影城及各类品牌专卖店于一体的一站式大型商业购物中心。

项目2008年7月开业，截至2025年末已运营超过17年。依托天通苑巨量常住人口，出租率稳定在98%以上，现金流充裕且运营成熟。

龙德广场的盈利模式为物业自持租赁，营业收入主要来自商铺及售卖岛出租产生的固定租金收入和提成租金收入。除商铺及售卖岛出租外，龙德广场还开展了广告位出租、场地及特卖等多种经营活动。另外，龙德广场可以收取停车场收入及POS机使用费等其他收入。

近三年，龙德广场净利润分别为1.11亿元、0.92亿元、0.99亿元，保持基本稳定。毛利率分别为67.46%、64.10%和64.04%，净利率分别为38.63%、35.24%和37.26%，盈利情况保持稳定。

首农集团是北京市国资委批准改组的国有资本投资公司，承担着“首都食品供应服务保障重要载体、食品安全行业表率、食品产业发展核心主体”的重要职能。集团持有大量优质不动产，覆盖产业园、购物中心、仓储物流、写字楼、酒店、批发市场等多种业态。

此次获批的商业不动产REIT平台，将与已发行的首农元中心公募REIT(基金代码：508039)形成不动产REITs双平台格局。

3、国泰海通砂之船商业不动产REIT：西北销冠，标杆奥莱

底层资产为砂之船(西安)奥特莱斯，是西北区域销售额排名第一的奥特莱斯项目。

砂之船(西安)奥特莱斯项目于2017年9月正式开业，是砂之船商管集团将艺术商业DNA融入传统奥莱模式，在全国首家落地“A×(1+N)×AI×S”概念的超级奥莱，作为西北地区最大的综合性奥莱之一。2025年砂之船(西安)奥特莱斯项目销售额约28亿元，成为西安市、西北周边地区、外来游客追求优质低价消费体验的重要载体。

砂之船(西安)奥特莱斯项目外观和内部(图自招募说明)

截至2025年末，项目签约商户共计314家，业态包括N业态、国际名品、男装童装皮具、女装、运动青休潮牌等。项目近三年营业收入分别为3.50亿元、3.76亿元及4.14亿元，稳步提升;运营净收益2.78亿元、2.94亿元及3.13亿元，运营净收益率分别为79.23%、78.41%及75.57%。

4、中金唯品会商业不动产REIT：河南+黑龙江销冠 出租率99%以上

原始权益人为杉杉商业集团有限公司，底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目。

两个奥特莱斯均为所在省份销售额及坪效排名第一的项目，联营模式占比高，收入与销售额直接绑定，出租率保持在99%以上。

郑州杉杉奥特莱斯项目于2016年9月开业，迄今已运营近10年，总建筑面积约11.20万平方米。郑州杉杉奥特莱斯项目在河南省奥特莱斯行业中销售额排名第一，是郑州市中牟新区目前唯一的中高端奥特莱斯项目，具有较强的先发优势与区域垄断地位。报告期内，项目整体销售额从2023年的18.78亿元增长至2025年的 21.58 亿元;出租率始终维持在99%以上;联营模式扣率从2023 年的14.75%提升至2025年的15.37%;月租金坪效从2023年度的327.77元/月/平方米提升至2025年度的372.56元;运营净收益率始终维持在行业第一梯队，并于2025年达到77.89%。

哈尔滨杉杉奥特莱斯项目在黑龙江省内销售额排名第一，位于哈尔滨新区的核心区域“江北一体发展区”。报告期内，项目整体销售额从2023年的14.75亿元增长至2025年的16.72亿元;出租率始终维持在99%以上;联营模式扣率从2023年的11.30%提升至2025年的12.48%;月租金坪效从2023年度的192.93元/月/平方米提升至2025年度的242.10元;运营净收益率处于行业第一梯队，并于2025年达到73.40%。

杉杉商业唯品会下属的境内全资子公司，截至2025年末，杉杉商业是国内已开业奥特莱斯数量及自持奥特莱斯物业数量最多的奥特莱斯企业。

即将接受市场检验

首批商业地产REITs的十足成色为市场打了样。展望未来，从获批到最终发行上市，还需经询价、路演、战略配售、公众认购等完整流程，实际认购倍数将是市场对商业不动产价值的再次检验。

与此同时，随着多业态、多城市、多主体的同步破冰，商业不动产REITs正从政策预期加速变为市场现实。数据显示，截至2026年4月1日，国内已申报商业不动产REITs产品共计17只，合计拟发行规模突破600亿元。从资产类型来看，购物中心类6只、商业综合体类5只、酒店类3只、奥特莱斯类2只、社区商业类1只，国有、民营、外资悉数入场，行业常态化发行的大幕已然拉开。