亚马逊的算力扩张版图正在香港加速落地。

近日，佳明集团公告称，已与Amazon Data Services Hong Kong Limited(亚马逊AWS业务香港运营主体)签订协议，出售旗下两座作租赁用途的数据中心发展项目。

早在2025年，佳明集团便计划处置数据中心相关资产，以此补充集团营运流动资金，曾披露与多家潜在买家开展收购洽谈，但均未能达成一致，交易悉数搁浅。

直至今年9月下旬，佳明集团正式公告，将iTech 3.1、iTech 3.2两个项目出售给亚马逊，交易最高总代价达24.45亿港元，其中各项目交付时需支付的最低总代价为21.79亿港元;若相关附加条件达成，还将支付最高2.66亿港元的潜在额外款项。

从交易主体来看，据亚马逊AWS官网信息，Amazon Data Services Hong Kong Limited作为亚马逊提供AWS基础设施的主体之一，主要负责亚太地区(香港)的 AWS服务业务。

一笔交易

亚马逊接手的，并非完整的数据中心基座，实际上，这笔交易资产中，仍有一半的“地皮”。

2020年9月，佳明集团通过控股公司以合计约3.56亿港元购入iTech 3.1与iTech 3.2所在的粉岭地块，而后向地政总署补缴4.67亿港元地价改作数据中心用途。

截至目前，位于安居街3号的iTech 3.1首两期已于去年12月交付予买方，买方作为现时占用人，该部分已开始产生租赁收入;余下发展及装修工程仍在进行中。位于安全街8号的iTech 3.2则正在施工中，拟用作数据中心，目前并无产生租赁收入。

从交易主体来看，Amazon Data Services Hong Kong Limited作为亚马逊AWS业务基础设施主体之一，主要负责亚太地区(香港)的 AWS服务业务。

早在7年前，亚马逊AWS便开始启用AWS 亚太(香港)区域作为其AWS全球布局的第21个区域，彼时同步落地三个可用区，国泰航空、电视广播有限公司TVB(TVB)、新世界发展、太古可口可乐、Bowtie、WeLab等均在此搭建关键负载。

2025年5月，AWS 又与数码港宣布为期三年的合作并设立联合创新中心，聚焦 AI 商业化、金融科技与人才培养，持续加码本地生态;2026年初，AWS再宣布投运香港首座再生水数据中心。

作为国际金融中心，香港金融业对数据驻留与低延迟的需求旺盛，据香港投资推广署数据，逾1，000家本地初创企业及多家独角兽建立在亚马逊AWS 之上。

香港被AWS视为领先的金融科技枢纽与初创热土，但当全球云巨头普遍选择“轻资产、租机房“时，亚马逊AWS却反其道而行，把真金白银砸进香港尚未完工的工业用地。

亚马逊CEO安迪·贾西在今年二季度财报电话会上曾指出，数据中心土建投入需要提前两年完成，之后才能上架服务器、产生营收。一旦机房建成、服务器部署到位，即可立刻产生大额收入，且机房可连续运营30年以上，无需重复承担前期土建大额投入。

在资本回笼周期上，服务器硬件使用寿命至少5至6年，当前绝大多数AI算力资源均签署至少5年长期使用合约。这意味着服务器回本后的2至3年里，硬件可持续为企业创造大额自由现金流。

从佳明集团与亚马逊此次交易资产定价来看，据莱坊2026年8月31日假设物业达成落成状态，初步预估该交易资产估值为26.92亿港元。

若不计后续工程相关额外款项，本次交易最低总代价较该落成状态估值折让约19.0%;若全额支付后续款项、由卖方完成剩余工程，交易总代价较该落成状态估值仍有约9.2%折让。

这也意味着，在寸土寸金的香港，收购一个已在建、在装、部分已投产的项目，把产能交付时点压缩到2027年初，对于亚马逊而言，既省下了时间、也节省了资金。

投资加码

AWS全称Amazon Web Services(亚马逊云科技)，是亚马逊于2006年正式推出的云计算业务。

截至目前，AWS在全球数据中心提供超过200种功能完备的云服务，基础设施覆盖38个地理区域的120个可用区。其自研芯片(Graviton、Trainium、Inferentia)与生成式AI平台 Amazon Bedrock 已成为云竞争的新战场。

自2013年宣布进入中国后，基于中国法律和监管要求，在内陆地区，AWS只输出技术产品，与拥有IDC、互联网资源协作服务牌照的本土公司合作，由其承担物理数据中心投资建设、硬件运维、客户签约计费、境内数据管控。

2016年，AWS中国(北京)区域于2016年9月正式商用，由北京光环新网科技股份有限公司(Sinnet)运营;AWS中国(宁夏)区域则于2017年12月正式上线，由宁夏西云数据科技有限公司(NWCD)运营。

不过，由于上述两个基础设施主体独立于所有其他AWS区域运营，其客户并不直接于AWS签订协议，而是分别与Sinnet和NWCD签订客户协议。

但这并不影响AWS总体的快速扩张，据财报披露，过去一年，AWS的增长明显提速。

2025年全年，亚马逊AWS收入1287亿美元，同比增长20%，运营利润率也提升至30%以上。截至2025年底，AWS的合同订单积压高达2440亿美元，同比增约40%。

进入2026年，亚马逊AWS业务增速逐季抬升，二季度单季收入达422亿美元、同比增长37%。按此节奏，AWS年化营收已达约1690亿美元。

增收之下，AWS业务贡献的利润也在扩大。数据显示，AWS二季度营业利润166亿美元，占总营业利润约60%。此前在2025财年，AWS业务仅占亚马逊约18%的营收，却贡献了约57%的营业利润。

从投资力度看，AWS的运营建立在“重资产前置投入”之上，且正以前所未有的节奏加码。为支撑AI算力军备竞赛，亚马逊年度资本开支从2024年的约830亿美元，跃升至2025年的约1280亿美元，主要用于数据中心与AI基础设施。

在2026年7月财报中，亚马逊将年度资本开支指引由约2000亿美元进一步上调至2200亿美元，同比增长约七成;其中二季度单季投入即达531亿美元。资金绝大部分投向AI与AWS基础设施，包括数据中心土建、服务器与网络设备，以及自研芯片的规模化部署。

安迪·贾西在二季度财报电话会上表示，第二季度AWS的订单积压达到4960亿美元。即便全年资本开支上调至2200亿美元，2026年算力供给依旧无法完全满足客户全部需求，2027年同样存在缺口，2028年已有大量算力订单被提前锁定。

在此背景下，亚马逊此番收购iTech 3.1与iTech 3.2两座在建数据中心项目，便是其投资战略的具体执行层面。从回报周期来看，建成之后数据中心使用年限长达30年以上，可承载5至6代服务器迭代，且后续每一代服务器投入无需承担高额土建成本，综合成本效益远远优于初代。

在需求确定性极高的前提下，自持核心市场的物业，对于亚马逊而言，这或许是一笔“稳赚不赔”的买卖。