何云云：各位好！首先非常高兴，在今天峰会的现场开启这一场写字楼的深度对话，和各位嘉宾聊一聊我们楼宇经济的新秩序，变与不变的话题。

大家都知道，写字楼是中国经济的晴雨表，经济的冷暖、产业的兴衰都会在第一时间在垂直的空间里呈现并表达出来，2021年即将过去，这一年我们的写字楼市场到底经历了什么，发生了什么，尤其是在全球的经济变革和产业调整的周期背景下，折射到我们楼宇经济空间里，又是怎样的镜像呢？在座各位嘉宾他们一定有很多的感同身受，还有观点分享。

接下来第一个环节，想请各位嘉宾逐一分享一下，你们作为楼宇经济市场的亲历者、推动者，这一年下来大家的感受是什么？

张存理：我来自中海商务，我们中海商务是目前比较大的写字楼开发和运营商，在全国20多个城市有80多个楼，我管的北京区域，包括北京辐射的华北片区有20个楼，之前说这一年最大的感受是什么，刚刚姜总分享的东西确实是有很大的变化。首先对于疫情进入第二个相对来说完整的年头，我会发现，我们对健康和安全关注，从一开始觉得很紧张，到现在已经变的非常标准化和常态化。我们高度关注，但是我们没有那么紧张了，我们变的更从容。在健康和安全的环境当中，能够更好的促进整个产业的发展。依稀还记得2020年初北京市市场突然出现冰点冻结的周期，但是可以看到，今年北京市场还是有相当大的活跃成交，在手的这些写字楼，一开始疫情的调整期，慢慢爬坡进入稳定期。可以看到，今年至少在前三季度的市场还是非常活跃的成交市场，疫情影响现在呈现并没有那么强的状态。过程当中可以感受到租户的结构也是有非常大的变化。从之前我们认为承租能力最高，整个北京区域最好的市场可能是金融街和CBD，但现在可以看到中关村异军突起，包括整个上地片区成为北京最热门的产业园区，同时带动了亚奥和望京整个北部产业。科技产业的发展成了我们现在来看楼宇信息的一个非常强劲的增长极和增长的动力。

今天是产业园区的峰会，也听产业园区大咖分享他们高智能产业，最先进产业发展方向的租户，这些租户同时也是未来我们写字楼楼宇经济方面非常大的动力来源，包括生物医药类的企业，我们经历今年调整，科技企业和医药企业比重在我们楼里的比例是提升的。

另外我能感受到，现在大家对行业里，我们对业主方服务是越来越贴心化，围绕客户需求，恨不得能帮客户解决所有的问题，从开始选址，到搬家、设计装修，整个行业里今年下半年开始会发现目前在提供拎包入住、精装修产品，低碳装配式装修供应商也好、业主也好，越来越多，这就是帮租户在选择选址的最后一关二装事情的痛点和难点，相当于把一个业务延伸到了为租户服务更深入的方向上，这也是我们为客户服务新的增速。今年下半年除了元宇宙之外，更多的还有双碳、零碳、低碳、节能，这个方向上也是我们逐步在尝试的，包括推出装配式的精装修产品，我们在南二环的写字楼有试点，包括新低碳节能项目出现，包括设计项目我们开始追求零碳的尝试，这都是代表着我们今年的发展方向。

何云云：接下来请赵总谈一下这一年下来的感受？

赵振兴：我非常赞同张总讲的，我感觉2021年整个市场是两个字，“调整”。我们看得到不管是楼宇，最重要是客户，客户的性质这一年变化很大。我们万物梁行不仅仅给业主做物业管理，我们也给很多企业做里面物业服务，设施管理，我们看到很多企业，比如教育产业今年受到打击非常大，退租的也很多。但是在互联网科技企业，我们今年发现业务增长的非常快，差不多翻了一番，而且他们承租的面积跟过往相比大了很多，有的企业一租差不多10万方，或者说几万方，而不是说过去一层楼、两层楼。

所以在今年我个人的感觉，在物业管理市场上，我们因为增量少了，存量多了，业务方面增长有一定限度，但是租户互联网企业的服务，增长是不少的。今年还是在调整的一年。从另外一方面，刚才说到有些变和不变的事情，不变还是这几年从服务的角度来看，舒适、便捷、安全，只不过今年，特别是去年和今年疫情出来之后，确实安全提高到更高的位置。在服务方面来讲，我们也需要去贴合客户的需求。

何云云：接下来请华润的赵总分享。

赵鑫哲：感谢主办方，感谢主持人，我来自华润置地北京商办，我是一个做了十几年的老地产营销人，对北京商办地产营销层面更深有感触。整个2021年市场在我看来，可能有两个阶段，可以分成上半场和下半场，对于上半场来讲，我看到了很多惊喜，甚至说惊艳。通过数据来讲，1-9月份整体北京大宗商品成交在38宗，总体成交额在460亿左右。这个数据大家关注销售的少一点，不太明显，但是对于我们营销来讲，至少比去年同期增加14宗，从数据能看得到，整个北京商办市场确实在当时看来有一个词叫回归常态，而且通过运营角度，已经连续9季度的租金下滑，在第三季度已经开始有个别区域形成了微调。整个上半场从营销角度来看，可以用白花争鸣来讲，我们选择商办，坚持这么久，也能清晰看到北京作为首都，作为整个北上广深，虽然说之前不如上海经济功能体这么繁荣，也能看到北京独特的魅力。上半场可以用白花争鸣来说。

下半年，特别是有几个政策，像“双减”政策，比如互联网反垄断等等这一系列的，出现很明显的行业变化，特别像教育行业出现了很多动荡，所以在我们看来，我又想到了一个词，叫雾里看花。上半场和下半场结合，也切合主题，变与不变。不变的是客户的需求，还是需求很旺盛，变化是我们拥抱变革，紧跟着政府的时代潮流。今天在座很多是跟我类似的地产营销人，我也希望用一个词来说，且行且调整，大家对形势保持谨慎乐观，但是也要对明年充满期待。

何云云：确实当时说要做这场写字楼深度对话的时候，我第一感觉经济有些冷，我要查一些数据来核实，这个写字楼市场到底是什么样的。但是当我在网上搜索所有核心数据，我发现也是刚才和张总，还有几个嘉宾提到的，市场确实是没有我们想象中的那样冷的情况，今年三季度以前写字楼的市场，楼宇经济确实出现了回声，往上走的趋势，而且对于后势大家也是看好的局面。在危机中就有机会，这个机会刚才我们也在聊变与不变，刚才几位嘉宾也聊到了，变化的是什么呢？有人产业下去了，最早的时候我们知道提写字楼，楼宇就是提三个区域，CBD、金融街、中关村，我们聊的用户就是外企，用户思维是硬件的一些提升。现在我们发现这一轮已经翻篇了，我们进入新的产业，刚才赵总也分享到了产业，教培产业、科技互联网行业，我们的用户在发生变化了，这个是我感觉到变化的存在。

接下来请王总也分享一下您的感受。

王宁：感谢主持人，我们是从事人工智能服务机器人的公司，在各位大咖的面前我们也不敢讲对于写字楼经济的感觉，但是从我们服务的场景来讲，写字楼场景和园区场景是我们重要的场景，从业务层面能看到，提炼出一个词，叫“迎新而上”。写字楼的经济，从跟各位大咖和专家学习过程当中看到了，是变化的，有挑战的。还有刚才姜总讲到关注一些存量市场，我们业务里已经看到了，各个业主对于存量市场提供的服务，人工智能理念都有很多很新的东西已经引进到园区，已经引进到写字楼里，从我们的业务上也能看到。比如说一些接待服务机器人，比如说一些声控电梯，无接触的服务都已经体现了，因此我冒昧用了一个词，叫迎新而上。

何云云：王总概括的非常好。接下来肖总说一下。

肖纯：大家好，我是深谷科技的肖纯。我们从三个角度阐述变与不变，我们政策赋能、品牌赋能和新技术赋能。我回国之后也是做人工智能，我们有很深的技术底子在里面。我们这么多年来为企业赋能还是政策赋能比较多，我们今年帮助近百家企业拿到将近1个亿的补贴。我们跟客户沟通发现，有两个比较大的趋势，一个是区位的趋势会有变化，我们接触的是企业负责人，说北京哪个区会政策比较好，我们一般都推荐说最好的可能是亦庄、顺义、朝阳和通州，未来整个产业东移，目前只有亦庄会有产业地段，补贴会特别高，每家企业合规能拿到三五百万的补贴，这个对企业诱惑力很大。另外功能上的需求，很多企业拿到百万级补贴，50%以上是小会所，像楼宇这个板块，他们要不是接待空间，要不利润很高的会考虑在这里办公，大多数企业在楼宇里属于接待空间，做一个小的，企业文化、产品讲解做好就好了。真正我们做开发团队、研发团队，所有团队好像都在周边区域。

另外小会所由于疫情的问题，现在不方便出去吃饭，有时候接一些领导沟通的时候也不太方便，一般企业会选择在郊区，或者相对比较好的地段会有一个会所，也是做文化展示和接待客户的地方，就不用出去吃饭了，一般是一桌左右，跟姜总的需求很接近的，因为他们关注健康，看不见的东西怎么去评价，没有办法评价，所以就会自己买食材，有些比较新颖的食材会在自己会所里制作，包括我跟客户沟通吃饭，经常在他们自己会所里吃饭，很少去外面吃，这可能是一些未来的变化。我接触企业都是属于偏这方面，能拿到补贴的都是影响力比较大的企业。他们变化会影响新的变化空间。我们服务了几百家企业，都是这样的数据。谢谢主持人。

何云云：肖总刚才您提到一个问题，我追问一下，您推荐几个区域是写字楼近几年发展是不错的，我们概括一下，写字楼区域板块认同感是很强的，原来CBD里是涉外的，金融街是金融属性。现在如果重新划分写字楼的版图跟客户属性的话，有哪些板块重新代替来三足鼎立的局面出来了？还有一些新的板块入驻企业的属性是什么？大家喜欢扎堆的，互联网企业在这个区域，其他金融企业，我不知道新的格局有没有形成？

肖纯：我服务这么多客户，基本都属于偏科技领域的，有一些医药领域的客户，现在国家的补贴也好，还是相关的政策也好，都是这个引导资金比较多，像70%左右的是中小型企业，但是他们具备核心的创新能力，又有自己的核心产品、技术。金融属性的我们也很难接触，因为政府没有补贴引导资金，我们只能跟着政策走。比如工信、发改，各个部委的一些政策引导，今年做的客户90%以上是科技行业，包括像人工智能、5G、大数据，这些新晋行业会比较多，政府引导资金比较快，比较落地，这些各区政府给的也比较多，非常非常快，尤其像顺义和亦庄，未来会有特别大的发展潜力，因为客户去那选择特别多。企业客户会问我们有什么政策好的地方，我们一般会推荐这些地方。

何云云：肖总分享的时候嘉宾频频的点头，张总对这个问题是否有一个补充？

张存理：倾听客户的声音。

何云云：我们说2021年确实是变化的一年，大家都提到变革。也是全新的时代。外部环境来说我们看到科技互联网，大家都在提元宇宙，我们办公的企业多元办公空间的方式也在不断的出现，如果到行业内部来看，我们看到房地产在收紧的阶段，传统的写字楼商圈优势又是逐渐退化的过程，内外的环境结合下，我们确实是面临着调整，似乎以前的规则都被打乱了，需要建立全新的秩序。在面临变革的时候，就需要我们商办人，楼宇经济的从业者有一个逆风翻盘的能力和和勇气。

接下来的问题想给华润和中海的两位老总聊一聊，面对2021楼宇经济怎么样破局，重新抓住经济新的趋势？

张存理：刚刚何总也提到，我们对地段的概念是不断变化的概念。我1999年来到北京，我当时觉得刚来的时候觉得清华附近都是什么地，现在看起来是什么地，这种变化的感觉是非常大的，变迁的感觉，包括自己买房也是，从一开始我们公司开发的房子在南二环中海紫金公馆，觉得3万多还挺贵的，现在前面加个10都不止，地段是在变化的。逆风翻盘，有一点是搭顺风车，要看到整个城市发展，像北京这样的特大城市是在不断发展的，要有前沿的投资眼光去看到整个发展的方向。刚刚为什么肖总说的时候我频频点头，他说的顺义、通州、亦庄，很早以前我们不觉得是核心商圈的方向，但是我近期也看一些通州投资的项目，我觉得会是未来的发展，因为北京市迁过去了。以中海来说，我们从2007年开始深耕石景山，五环外的区域，从那时候首钢还没开始前，2008年首钢迁出，呈现出石景山发展的提升状态，也就是说从提前布局上去抓住城市发展的脉络，你在核心区，虽然很好，但是可能这十年好的比例，提升的比例相对来说比目前我们看到城六区相对比较外的几个区，石景山、大兴、通州、顺义、昌平这几个区域，其实它的发展潜力会更大，提前布局，顺着形势去发展。

另外一方面，也是要有一个相当于前瞻性的勇气，我们当时在东城南二环地产广场，紫金公馆旁边的写字楼，布是最高标准的写字楼，很多人说没有人愿意去南城，为什么你们在南城搞这么好的写字楼，现在我看丽泽所有写字楼都比我的好。大家一定要相对来说有一个前瞻的眼光，才能去顺应未来发展，既然是在赌它的明天，你的产品一定相对要有前瞻性。我们现在在石景山金安中海财富中心，是中轴以西产品硬件标准最高的楼，同时也是运营服务理念相对来说比较高的楼，为什么愿意在那个地方投？其实很多人觉得石景山老首钢，挺破的，除了首钢好像没有支柱产业，但是现在已经不一样了，首钢已经变成了冬奥公园，冬奥组委在那个地方，随着冬奥组委在那，包括服贸会落址在那，交通规划已经完善，包括城市棚改更新，成为最大商品房的聚集区，吸引了海淀、西城的人住在这，已经开始形成导入的聚集地了，这个时候推出这个产品能有顺势而为的提升状态。我们布产品比较前沿科技感一些，包括有无人快递，前沿合作打造这个场景。

第二还是要精准的辨别你的客户到底是谁，之前也提到南二环的中海广场，我们的客户是大国企和小民企，曾经的客户是大民企华为，华为去丽泽以后我们经过翻新，面对最精准的客户推出两个IP，我们希望把项目人设打造成每个项目拥有一个人设，这样的话有记忆点，打造成洋气现代中国的代表，以及老北京的呈现，为什么？因为我们项目很特别，紧邻南二环护城河，北侧一眼望过去四九城，包括故宫、天安门、天坛看的非常清晰，有些楼可能能看到这个区域，北四环也在中轴边上，但很远，这么贴近俯瞰四九城是唯一的，我们做了一个发现北京IP的样板层，每个玻璃窗上贴这个地方是什么，那个地方是什么，整个北京中轴有什么故事，把它变成老北京的体现。

对于我们大国企，我们在大堂做了一个党史教育基地的红色美城，应对楼里租户，他们需要做党建活动，我们帮助他们做党建活动，把党建活动做的非常洋气，让员工参与度非常高，让它变的更适宜客群，客群更容易喜欢它。这是我总结出来如果碰到一个项目，没有那么好的地段，我们会有这两种策略。

何云云：中海之前提到五年做到营收100亿元，我们低调有一个称号，中国的写字楼之王，而且我知道中海有两个非常硬的实力，第一针对不同的城市，梳理了自己的写字楼板块产品线，另外打造自己联合办公的品牌，这个写字楼是非常成熟的体系优势，2021年中海怎么应对这个市场？

张存理：中海在应对市场上，我们更多总结下来，一个是精准，真的是深度的以客户为中心，客户求需要什么？像我说红色IP的概念，在CBD项目不会有，但是我会在南二环项目去用，这就是精准，因为我服务客群对象的不同。第二是高质量，正好我们今年主题也是高质量发展，这也是我们最近说的比较多的，所谓的高质量，内部会有一些标准体系，确保所有对客户的服务都是有标准输出的，不会很差，达到对客户服务的满意度。

我们是高度关注客户心声的，我们也日常会有专门的，在我们楼里待着，不是每三个月收一次租金，我们的运营真真实实要去跑客户，去收集他的反馈、投诉，怎么应诉处理，后续怎么提升发展。我们在南二环地产十年的楼，现在看来硬件水平虽然不如新楼了，但是呈现的状态跟新楼相差无几，这是运营过程当中对它的高质量的保障。我们解决员工心理问题，有中海云商平台跟周边所有餐饮配套联动，去提供更好的服务。怎么解决写字楼员工吃饭食堂的问题，地铁没通怎么开班车，基本上会很专注的去围绕着客户，所有在这里办公人的日常需求，针对性的解决，包括南二环地产广场我们最近翻新写字楼，把女卫从三个坑位改成五个坑位，来自客户的感受，坑位太少了，我们就改，中海在这方面，我们经常说硬件水平是合格，但是我们更重要是服务客户的软性服务能力。

何云云：确实第一是顺势而为，第二是用户思维，我们甚至根据用户需求做了一些定制的设置，非常棒。

接下来华润的赵总，您也聊一下2021年准备如何破局，应对未来的写字楼市场？

赵鑫哲：我还是喜欢站在营销的角度去分析问题，去解决问题。首先还是切入这个主题，刚才主持人也提到了惟地段论，另外核心是变与不变。我们华润如何破局之前，我还是想在变与不变的基础上再加以分析。首先楼宇经济要了解它的本质，楼宇经济毕竟是城市发展带来新业态的经济模式，最核心的还是要聚焦到能够带动整个经济的发展，虽然是通过楼宇招商、运营，甚至开发，但是最终核心目的还是通过楼宇的状态来聚焦人才流，包括信息流，甚至财富流，这是最核心的。我们在破局的同时首先要找到楼宇经济真正核心目的和核心打法到底是哪些，这是楼宇经济没有变化的一个最核心的基本观点。

    另外刚才姜秘书长提到了客户满意度的问卷，我是特别特别认真的去听了听，特别是之前我开篇的时候也提到90后的概念，当时我也看到过一个调查，楼宇里90后的比例比64还要高，当时在华润内部也进行过简单的思考和汇报。楼宇的变革一定要回归90后的概念，为什么大家比较关注90后的天下，其实就是衍生出来的工作模式的变化。90后接待人跟80后、70后，甚至未来的人不一样，这里催生工作模式的变化会直接导致整个公司主体的管理层管理思想的变化，不管做招商、产业运营，我们最担心的是什么，我们最希望看到的是什么，企业选址的策略变化，所以我们要跟上选址策略的核心变化。打个比方，很多企业去选址，可能是行政经理、副总经理，最后决策的时候才到总经理。这个阶段如果这一批人都是90后我们怎么办，怎么去应对？传统办公楼基本无法满足。在未来整体商办市场，从开发到运营，我们都要关注到这个群体，这是一个很大的变化过程。

再回归到今天的第二个问题，刚才提到了惟地段论。首先我们在华润商办平台，今年算是刚刚成立，我们在整个华润体系内部，我们用了几个1+1的模式去对待这种方式，去拥抱这种变化。第一个1+1也是切入惟地段论的概念，今年整合整个华润北京东南西北中华润的商办项目，我们精耕了27年，我们聚集20个项目。核心板块例如像西单、双井、三元桥，还有很多新兴的，在座关注的少一点，像昌平的“三城一区”的未来科学城，像金盏，甚至密云的开发区。我们这次华润平台整合了核心板块加上新兴板块，所谓地段。为什么加入核心板块，我们也深知，比如未来科学城我精耕了四五年的时间，但是目前发展配套来讲，目前很难达到让投资者或者企业非常满意的区域，比如地铁还没有通车，整个产业配套还没有达到完善。通过我们累加核心板块，这样能得到什么好处呢？明显感觉我们在华润平台发声那一刻，我们做了发布会，现场来的渠道朋友非常非常多。原来我们最大的核心营销难点就是客户是谁，我们的客户在哪，我们怎么找客户，怎么让客户买我们这些房，各种问号。其实我们通过1+1的板块，通过核心商圈加新兴板块，突然发现我的渠道打通了，我的客户咨询量也提升了。在去化核心资产的板块，也是存量和增量的板块，去化的同时带动整体新兴板块新的项目，新的项目的客户量。

第二个还是提到华润另外一个子公司，万象生活，我们是从2020年的时候，万象生活独立上市，这家公司是我们华润体系完全轻资产运营的涉及到商业运营、写字楼运营、招商还有包括物管等等一系列轻资产的板块。我们第二个1+1是营销加上万象生活的运营这种模式。在我们很多项目中，有很多项目在拿地的过程中必须要求销售+支持，我们很多项目中特别强调50%销售，50%自持，我们必须有强有力的运营抓手，强有力的营销手段，所以在这方面，我们今年也是同步开始做。不管是从渠道共享，还是客户共享，相互转化，大家比较清楚，一个租户能够稳定在一个区域里两年、三年时间以后，我相信它购买本写字楼的机会80%以上。如果公司发展很好的情况下，所以我们用一个非常常见的词，租售并举。

第三个1+1有点大，政府政策和产业赋能。为什么说政府政策呢？我又提到第一个话题，就是地段，密云、金盏，包括未来科学城，这几个项目完全是政府主导，我们在这个区域想发展，想存活下来，我们先要帮助政府去招商，然后再让政府帮助我们卖楼。特别在新兴板块，刚才提到惟地段论，大家操盘郊区的项目大家可以听一听，这是这几年摸索出来的。很多新兴板块区域不成熟，甚至说政策不落地，很多企业不来，比如昌平，特别是头部企业。刚才提到今年三季度的大宗成交，大多来自互联网大厂，高科技巨头，甚至还有一些金融机构和新兴的现代服务业抄底置换，这些企业如果他们愿意到新兴板块中去，第一步首先要跟政府谈。

刚才几个嘉宾提到的小米，小米进入昌平，当时就是沟地。教育的好未来，去昌平要租10万方，最后还是跟政府谈，在朱辛庄板块租了一块地，我们华润有幸跟小米合作进行开发。

第一个1+1紧跟政府政策，先帮政府招商，政府才会帮助你想办法引进一些优质的企业，甚至是头部企业。另外一个1就是产业赋能，所有营销人来讲，一直强调的一个词就是产业思维，包括我自身在内，确实有很多产业园大咖，我做销售营销出身，产业运营也需要向嘉宾学习，但是我也深知，这一点前面几个1+1当中，产业思维的重新转变是非常非常关键的。

客户满意度的情况，产业赋能很重要的一点，原来是非常简单的怎么寻找客户，现在我们更深入的了解怎么把楼宇，5A级，楼宇智能化的东西。说回到90后，归根到底他们从传统办公模式进行灵活办公，甚至生活+工作的一种方式，新的创新模式，我们真的在楼宇运营者和营销者，真增加赋能，一定要迎合新一代办公楼宇真正的主人。

何云云：赵总分析的特别好，第一要拥抱变化，第二要利用集团平台赋能，这是我们国企集团企业有的优势，另外走在政府的前面，我们有时候开发商有点太难了。

刚才两位的分享是站在了增量优化的角度，接下来也有一个市场，同样需要我们关注，就是增量市场。在城市更新的背景下，这个市场是万亿规模，在城市更新的背景下，存量市场写字楼楼宇经济又是怎样玩法和打法？请万物梁行的赵总分享。

赵振兴：感谢主持人，刚才也听到两个大甲方他们有自己自持性的物业，我们万物梁行很多在外面接大甲方的一些物业。存量写字楼，存量资产，万物梁行服务好多项目，我把这个总结为三类，一类是大甲方，比如说单一业权，自己经营、管理，运营方面有主动权，在这里会做一些不断去调整租户定位，还有一些在做每年运营预算的时候做资本性的计划，做一些更新、改造、适应市场的发展，让我们写字楼常用常新。这些主要体现在CBD里。

另外我们在管理和服务项目里，比如说凤凰中心就是很典型的案例，在这里客户本身是比较稳定的，结构和外立面也很难去变化，所以我们会做绿色、环保，还有提质提效结合的方面。比如我们做智能化的设施改造，IoT的设置，包括我们做了一些安全、绿色这些方面，提升租赁单方的租金价格。

第二，有一些写字楼可能在非核心地段，但是在过去的若干年里面，维护保养可能会比较差，楼宇价值不能得到充分的体现。在这个时候可能会有一些交易，比如说基金买了之后，特别是如果有多业权的话会更加复杂。比较典型的案例是盈科中心，我们要重新定位，除了要适应市场的情况以外，还要做原来楼宇适应现状的调整。做了大的调整，包括外立面，包括部分的结构。盈科中心也算是比较好的城市更新案例。

另外望京小街，也是比较成功的案例，这个案例里跟前面两个不太一样的地方，就是刚才赵总讲到，要跟政府合作，满足我们政府对小区区域里的更新改造诉求，因为不仅仅在项目红线之内改造，而且还有城市公共空间，包括旁边项目的红线。在这个层面上我们要符合政府，政府搭台，企业唱戏，另外商户也配合，我们做了一些不仅仅是改造，还有做了党建小屋，街道的会议，我们还有一些智能化的改造，绿色、环保、双碳节能，比如智能化垃圾处理等等。

确实是比较好的案例，也在朝阳区作为未来规划里，作为一个模式写到政府工作报告里，也是给当地的经济，包括给商户收益提升了50%。不管是经济效益，还是社会效益都得到了体现。

何云云：我们看到尤其是像未来北京这种核心城市，在土地供应肯定是不能改写的前提下，城市更新绝对是一个大的方向，但是这里也非常的有意思，不是新建，是在原有的基础上做一些翻新，租金有一个提升，其实是更有意义，但是同时也特别考验功力的一件事情。

下面有一个问题，今天峰会上大家都在聊深度运营，过往大家聊写字楼，我参加之前的会议，5A，甲级，都是冰冷的诠释，但是现在大家思维已经转变过来，我们聊深度运营，我们关注用户，关注90后喜欢什么样的办公环境。

下面一个问题问王总和肖总，在科技互联时代，楼宇经济深度化运营和创新服务如何来做？

肖纯：我有很深的感触，回国之后我们从事人工智能，在2013年比较早的时间，联合清华、北大、航空大做联合实验室，做了比较深入的研发，我们团队输出很多平台和算法，发现人工智能只能称为领域，不能赚钱，行业和场景是至关重要的。我们之所以之后开始钻研场景，做场景化的研发，做应用系统，为了配合企业应用和企业发展的方向，去更好的赋能于它。我们平台确实很多产业，政策匹配的系统，企业可不可以把自己的报表放上去，匹配相关的政府政策，包括我们企业品牌数字化的产品，包括无代码开发等一系列的产品，如果能帮助企业建立能耗，超级APP，人工智能的产品都很多。但是我们今年会主推企业品牌数字化的产品，这个跟楼宇，包括跟我们的产业是非常相关的产品，我们发现咨询客户之后，很多客户，尤其现在情境下，疫情之后，等于说外贸很难做。很多企业转内销，所谓的内循环，这个企业本身主体是做生产的，讲求的是效率。不太明白企业品牌如何做，很多企业产品本来对外销很好，对内不愿意销售了。

这个时候发现一个问题，他们本身不是干这行的，也不太懂，会另起炉灶做一个新的团队，但是这个品牌是抽象的概念，承载很多很多信息，如何把很复杂的信息通过这个LOGO，或者一句话能传递出去，非常非常难。我们自己有一套公式，包括如何做品牌故事，如何做品牌传播，如何做线下沙龙营销体验，有一整套的工具+服务模式支撑，这个时候我们发现一个需求，我们企业在高质量、高品质的品牌信息传递的同时，会看到相关的地址，名片上都有地址，现在很多人都在用电子名片，但是像数据能追踪，包括所有的营销文档都可以被追踪得到。比如说谁看了我的营销文档，看了几次，看了周期多久，锁定客户对你的关注程度，在微信运转。我们点客户地址一般会找到定位的地方，但是客户很难找到，为什么呢？因为他不知道楼长什么样，不清楚。这个时候我们希望产品地址加一个板块，比如中海的写字楼，应该是什么样子的照片，大概的情况，会做一个阐述，我们未来会在这样的开发工作，把楼宇相关情况会告诉他，这个时候企业再咨询的时候，已经明白除了名片的品牌展示之外，租的物业也相当于品牌的展示。比如我们未来办公在华贸24楼，在华贸中心是不一样的写字楼。

这个时候我们跟陈总合作，我们未来有一个系统，把所有的楼宇或者相关情况放到系统里去，这个时候客户不管在用名片，还是选地址都看到我们楼的一些情况，比如面积、租赁情况、价格都会慢慢进行展示，包括导航，我们这方面开发会主力推广这方面的工作。因为我们跟政府接触的时候，政府也有这个诉求，我们的成本很低，企业用的会很多，我们现在平台上就有很多企业在用了，测试版，还不是真正的真实版。用的时候会有很多信息反馈，包括地区的政策，包括相关的楼宇信息都会整合进去，我们未来真的是第一线销售，我们的板块进行推广。

何云云：用科技力量来赋能写字楼的一些软实力展示。猎户星空也尝试商办进入我们空间。

王宁：肖总讲到场景化，大家都讲场景化，猎户星空在场景做了展示，我分享几个微观的场景，场景要落地一定要非常微观，非常具像。第一，我们认为要盘活存量资产，要提高效率。比如说我们把人脸识别的技术引入到会议室的使用上，这样的话整个把系统打通以后，更合理调配会议室的使用效率，把人脸识别的技术，在一些众创服务空间里提供打印服务，这样对于整个成本控制、计费系统都能起到比较好的作用。

第二，现在已经解决一部分有的问题，还要去解决一部分提高的问题。比如在咖啡品质里，我们就希望提高它的品质，咖啡品质我们认为材料是一方面，手法是另一方面，因此我们会推出智能咖啡机器人，就完全复刻大师级的手法，我们理解会对90后的一些创业者和一些租户，他们会对品质上提升有一些相对来说满足感。

第三，提供无接触的服务。比如服务机器人的接待、引领、导引、递送，整个全系列的服务，解决了刚才在调查报告里的吐槽的问题，递送的问题，让机器人直接把快递直接送到楼宇里，送到公卫旁边。还有24小时便利店解决他们人工的问题，我们自动配售系统也可以解决相应的一些问题。这是我们对于这些场景，在写字楼场景里人工智能微观场景的尝试。

何云云：的确是这样的，现在写字楼的打造跟以往不同，我们做用户思维，需要把艺术的元素、科技的元素、商业的元素，写字楼建设之外很多元素赋能到楼宇空间，让它更好的服务到年轻用户和企业。

今天时间非常的有限，我们想展开的话题依然很多，但是没有办法，我们进入到最后一个环节，做一个年度峰会，肯定要对未来市场做出一个展望，接下来请各位嘉宾逐一聊一下你们对于楼宇经济未来一些展望。现在楼宇经济，北京到2022年还有很多值得期待的地方，比如我们要打造全球数字经济标杆城市，这绝对是一个大的趋势。另外北京证券交易所的创建，企业也很关注，未来也对我们的楼宇空间产生影响，像这样的例子也都会对明年，以及今后楼宇市场走势产生积极的推动作用，这可能是例证，不知道各位怎么来看今后楼宇经济的发展？

张存理：从今后的楼宇经济发展首先有一点，北交所的成立，最后定在北京，还是这些建设数字城市，消费城市，可以看到北京还是具有得天独厚的城市吸引力，包括搭顺风车的概念，中国现在还是在全球当中发展非常迅速的国家，越来越有更强的政治地位，在支撑整个中国经济发展楼宇经济，我们是中国经济更好，楼宇经济肯定会好，展望未来还是非常有信心的，信心满满，所有都是小波折，但是整个长趋势是向好的。

何云云：道路是曲折的，前途是光明的。

赵振兴：未来的发展还是要顺应刚才说到的，政策的导向，就像您刚才讲到，北京的定位应该其中讲商业性楼宇经济的话，还是围绕科技创新中心来看，其他中心跟商业关联性稍微弱一点，但是科技创新中心还是可以期待的，一个是互联网科技，另外还有高新企业，芯片、研发，我们今年接到一些项目，比如生物科技，还有清华的国家重点实验室，类似这些发展还是很值得期待的。

赵鑫哲：两个词，回归常态，顺势而为。回归常态能看得到，空置率逐步下降，租金开始向上微调，我们真的是能感受到整个商办市场确实在回归常态，也是受制于疫情的影响，已经两年了，所有“十四五”开局之后，产业政策逐步落地，逐步稳定。比如北交所，明年势必带来金融总部型企业是否扎根北京，原来在上海，北交所是否能促进一些。更加强化北京科技+金融两大巨头驱动的模式，对于整个未来北京商办市场还是非常非常利好的政策。

顺势而为刚才也讲到了，国家强化自身，北京还是疏导型的城市，大宗成交完全依托于互联网，或者之前的金融巨头，现在随着一些行业调整，特别原来北京非常聚集的教育行业、平台经济类型的转化，我们还是回归到本行，地产营销人，还是要聚集在创新的路上，顺势而为就在于这，我们原来更多拓展客户，拓展行业，甚至跨界去营销，跟政府交流，可能是某些领域，某些行业，现在2022年我们真的是要紧随政府的步伐，紧随项目所在地区域的步伐，回归真正写字楼的主人到底是谁，我们回归到客户、办公属性，真正诉求，真正需求到哪里，我们就顺势而为。

何云云：既要仰望星空，而且要脚踏实地。

王宁：这也是我们的愿景，我们认为从传统的园区走向社会化是必然之路，也是必由之路，机器人不是会取代人，其实要替代人们从事简单重复的工作，让人的效率投入到更有利的工作当中，因此我们猎户星空仰望星空，脚踏实地，让机器人变的更有用，变的真有用，也希望机器人能更多的进入园区，为园区和为业主们服务。

何云云：我们也期待元宇宙写字楼能什么时候出现。

肖纯：我认为我们最近一直在讨论这个问题，我总结了四个关键词，第一个就是赛道的选择，未来是更加专业的市场，服务专业的企业，这是赛道的问题。第二是场景的价值，如果融合进去变成价值。第三是渠道效率，我认识抖音大V，比在座每一个粉丝都多，多到什么程度呢？他看一个楼盘比我们看的都要多，他有优惠，在抖音随便发一个视频，有可能去看的企业比我们多得多，这是渠道的优势，渠道效率很关键的。第四是品牌触达，未来年轻人颜值即正义，颜值即是生产力，如果没有颜值一切都没有意义，光有功能没有颜值，没有任何意义的，这四个关键词还是很重要的。

赛道选择、场景价值、渠道效率和品牌触达。谢谢！

何云云：短短不到一个小时的分享确实有点意犹未尽，写字楼真的是垂直的城市，是立体的产业园，有很多的故事，我们把故事留到未来。我相信2022年是一个全新的时代，而且肯定是充满变化的时代，所以楼宇经济的新秩序，肯定是在我们楼宇经济人不断的努力跟创新中悄然带来的。谢谢大家的分享。