近日，贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，引起广泛热议，关于报告的分析，可以点击这里：《住房空置率排名！南昌最高，深圳最低》。

其实，住宅空置率只能反映表面的供求关系，对深层次的趋势变化，还需要观测另一个指标，那就是写字楼的空置率排名。

因为写字楼直接反映产业的发展趋势，而产业才是决定楼市的根本性力量，毕竟人是跟着产业走的，平均购买力也是由产业决定的。

近日，国际知名房地产咨询机构仲量联行发布了2022《中国办公楼租赁指南》和《中国40城办公楼市场指数》等研究报告。（注：未统计中国台北写字楼市场）

揭晓了全国各大城市甲级写字楼的存量、租金、空置率等情况。

先说重点：

甲级写字楼存量排名，上海以1509万方的体量排名全国第一。

其次是北京（1085万方）、深圳（1081万方）、香港（925万方）、广州（723万方）、成都（397.3万方）、重庆（343万方）、杭州（256万方）、南京（237万方）、武汉（230万方）。

甲级写字楼租金排名，香港以515元/m²/月排名全国第一。

其次是北京（328元/m²/月）、上海（233/m²/月）、深圳（194/m²/月）、广州（155/m²/月）、杭州（135/m²/月）、南京（111//m²/月）、武汉（95/m²/月）、成都（93/m²/月）、重庆（77/m²/月）。

甲级写字楼空置率排名，香港9.6%，全国最低。

北京空置率9.8%，取代广州成为内地城市中空置率最低的。

上海空置率17%，广州16%，深圳21%。

除了北上广深和香港，其他城市的空置率全部超过20%。

主要城市中，有两个城市的空置率超过40%，分别是青岛（48%）、天津（42%）

另有沈阳（38%）、厦门（34%）、南京（30%）、武汉（34%）、长沙（34%）、厦门（34%）、西安（33%）等城市的空置率超过30%。

一般来说，写字楼空置率维持在10%～20%区间，是比较合理的。

低于10%，会被认为过低，影响产业选择租赁空间的多样性，“物尽其用”只是理想状况，“适度空置”是完全有必要的。

20%，则是一道警戒线，如果空置率超过这个红线，就可能会过剩。

超过30%，就属于比较明显的过剩了。

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各城市写字楼存量排名

据仲量联行统计，上海、深圳、香港、北京、广州甲级写字楼存量居全国前五，显示出一线城市的高端服务业体量全国领先，与其经济实力相匹配。

有3个城市值得一说，分别是深圳、杭州、苏州。

如果把今年的新增供应量算上，深圳的甲级写字楼体量已超过了北京。深圳这几年房价涨得很多，很担心产业外流，所以疯狂建写字楼，导致存量、空置率都很高，但好处是：租金稳住了。

如果你去到深圳，尤其是南山区、福田区，真的有一种遍地“种楼”的既视感。

所以，深圳房价、房租虽然很高，但写字楼的租金比较低，即使是深圳湾这样的地方，也有大量租金只要100多元的写字楼。

杭州这几年新经济搞的比较好，上市公司也比较多，但甲级写字楼体量明显不如成都、重庆、武汉、南京等城市，只与厦门相当。

有观点认为，杭州的产业结构与北上广不一样，因为它的产业大多是下沉到产业园区，而不是像北上广那样上浮到CBD的，所以杭州的企业对写字楼的需求不是太大。

一般什么样的企业最依赖写字楼呢？跨国公司、央企、地方国企、服务业企业都喜欢扎堆在CBD的写字楼，而这些企业，往往聚集在北上广这样的门户城市，杭州是个民营经济为主体的城市，对写字楼的需求当然不会太高。

苏州是个典型的工业强市，对CBD的需求也不会太高，但甲级写字楼体量仍然超过天津、宁波、青岛等重点城市。

不过，苏州常住人口接近1300万超过了郑州、杭州等重点省会城市，而且苏州民富程度高，未来高端服务业还有较大增长空间。

值得一说的是，从甲级写字楼未来供应量看，深圳、上海、广州、成都位居前四，说明这些城市的商务区仍然在膨胀，继续巩固城市多中心格局。

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各城市写字楼租金排名

以下是量联行发布的，中国内地主要城市二季度甲级写字楼租金情况：

据仲量联行报告显示，写字楼租金排名TOP10城市是：香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、南京、武汉、成都。

大家知道，甲级写字楼的租户主要来自金融、TMT、专业服务等行业，以及各类总部企业，这些行业大多属于高收入行业，对CBD的办公环境十分依赖。

因此，甲级写字楼租金的排名，直观反映一个城市高端服务业发展水平。

其中，青岛的甲级写字楼租金水平相对较高，但写字楼体量却在21个重点城市中最少。

杭州甲级写字楼体量不算大，但写字楼租金水平和城市房价水平一样，在主要城市中是较高的，说明杭州上市公司多对租金承受能力还是较强的。

从租金同比变化看， 武汉、广州、南京的跌幅较大。

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各城市写字楼空置率排名

下面是仲量联行发布的，中国内地主要城市二季度甲级办公楼空置率情况：

空置率最低城市易主，北京以9.8%写字楼空置率成为中国内地重点城市中最低水平。

其次是广州（16%）、上海（17%），其他城市空置率则全部超20%。

此前广州甲级写字楼空置率长期在10%以内，此次升至16%，主要原因是供应量加大。

据仲量联行报告指出，上半年广州有5座甲级办公楼竣工，为市场带来约25万㎡新增供应量。

此外，上半年某头部互联网企业逐步迁出珠江新城并搬入其自建总部，该企业过去租赁的、合计逾5万平方米的甲级办公空间被推出市场。

也就是说，上半年写字楼新增供应量至少达30万方，再加之上半年疫情对经济的影响，市场租赁需求以及企业扩张速度均明显放缓，导致写字楼空置率短暂飙升。

不过，据仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等多家机构发布的报告显示，上半年广州的大宗交易持续活跃，说明市场仍看好广州的商业地产。

据世邦魏理仕统计，2022年上半年，广州房地产市场共录得12单大宗投资成交，总成交金额约86亿元，已达2021年全年成交总额的71%。

其中85%的成交金额来自六宗写字楼成交，分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商务片区。