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腾讯退租15层写字楼,房东们有点慌?

2023-01-18 来源:选址960 作者:江珊

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在写字楼空置率上升的当下,作为钱多人帅的优质租户,TMT大厂的办公策略调整冲击着房东们敏感的心,突然传来的退租消息更让人有点心慌慌。


1月16日晚间,朗科科技(300042.SZ)公告,受经济下行压力加剧,消费增长放缓等因素影响,腾讯公司计划提前终止朗科大厦租赁合同,该消息迅速冲上热搜,引起各方关注。


腾讯方面对此作出回应,表示该次退租是对个别零散的租赁物业的调整优化,为正常调整,腾讯会严格遵照合约推进退租解约相关事宜。


全部退租,此前已连租10多年


根据朗科披露的信息,自2011年至今,腾讯已在朗科大厦办公10年有余,最近一次续签合同锁定的租赁期限至2026年5月14日。


具体来说:


①2011年6月15日,朗科与腾讯计算机签署协议,将朗科大厦2-15层出租给腾讯计算机,租赁期限为2011.5.15—2016.5.14;后承租方由腾讯计算机变更为腾讯公司;


②2016年4月28日,双方续租,租赁期限为2016.5.15-2021.5.14,后补充协议增租650平米场地;


③2021年4月29日,双方再次续租,租赁期限为2021.5.15-2026.5.14日止,共60个月。


2021年的租赁协议约定,第1-5年,朗科分别可实现租赁收入3501.33万元、3501.33万元、3772.86万元、3772.86万元和4066.09万元,5年合计租赁收入约1.86亿元(含税)。据此,如正常履约,朗科科技2022年到2023年获得的租赁收入应为3500余万元。


目前,朗科与腾讯公司就拟签订的退租协议相关条款进行协商和确认,双方尚未正式签订退租协议。


朗科是全球闪存盘发明者,有「U盘之王」的江湖称号。2022年前三季度,公司营收12.8亿元,归母净利润3908.64万元,均有所下滑。对于退租事宜,朗科认为未对公司2022年度业绩产生影响。


不过,要在短时间内找到可以替代的租户恐怕并不容易,公告称,朗科通过多种途径寻找新的承租方,后续租赁事项尚存在不确定性。


腾讯:自有大厦将投用


腾讯对退租事宜进行了回应,表示该次退租属于办公楼宇的正常调整。随着自有大厦的投入使用、以及未来新办公楼宇的陆续竣工,腾讯针对个别零散的租赁物业进行了调整优化,腾讯会严格遵照合约推进退租解约相关事宜。


腾讯公司公关总监张军表示,腾讯目前在深圳的办公场所一直比较分散,大家经常开个会都要坐穿梭巴士跑来跑去,也确实不方便。随着自有大厦不断投入使用,未来新办公楼宇也陆续竣工,适当集中办公场所也是好事。


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信息显示,腾讯已在北京、上海、广州、深圳等城市建造了自用办公楼。其中,在深圳,腾讯拥有「腾讯大厦」、「腾讯滨海大厦」、「腾讯前海大厦」,还有建造中的「企鹅岛」。


腾讯大厦位于深圳市南山区高新科技园北,是腾讯第一座自建写字楼。2009年8月24日,大厦正式落成、总部入驻办公,楼体总高193米,地上39层,地下3层,建筑总面积约8.82万平方米,是深南大道上的地标建筑。


腾讯滨海大厦位于深圳南山区科技园内,2011年启动建设,定位为腾讯全球新总部大楼,大厦包括南北两个塔楼和三道连接层,总建筑面积约35万平方米。2017年11月28日,滨海大厦正式投入使用,腾讯员工搬入新总部办公。


腾讯前海大厦(腾讯数码大厦)是腾讯在深圳市区建设的第三个业务据点,其坐落于南山区前海桂湾片区深港商务中心的核心地段,该大厦占地面积约2.5万平方米,总建筑面积约30万平方米,规划有两栋超高层塔楼及连接裙房。据报道,该大厦2017年开工,2022年已经进入精装修阶段。


此外,腾讯还在建设一个更加宏伟的被称为企鹅岛的全球总部。该项目坐落于深圳市大铲湾,用地面积约80.9万平方米,开发规模约200万平方米,规划有研发用房、宿舍、商业用房、科技展馆、机房等,项目2021年6月开建,总投资高达370亿元,计划2026年11月竣工。


腾讯控股2022年度第三度财报显示,截至2022年9月30日,集团共有108836名雇员,去年同期为107348名,三季度总酬金成本为273.90亿元,较去年同期的259.63亿元有所上涨。


是否需付违约金?不一定


那么,腾讯提前退租是否需要支付违约金?关键在于,有无提前告知。


长期服务于企业空间管理的洞鉴咨询CEO刘龙介绍,一般而言,乙方(企业)如果突然退租,可能无法索回押金,且会被甲方(房东)要求支付违约金,虽然后者有时被认为是不合理的,但在业内也是较为常见的操作。通常来说,押金为2-3个月租金,违约金为1-3个月租金不等,具体金额取决于合同约定和双方协商。


不过,如果企业能够按照合同约定的「提前量」与甲方沟通,乙方就有望顺利拿回押金,并且因为不触发违约条款,也无需支付违约金。


目前,据媒体报道,在朗科与腾讯的合同约定中,这个「提前量」可能是6个月。「如因腾讯科技业务发生重大调整,需对承租物业进行调整时,需提前六个月书面通知公司退租,如腾讯公司按本条约定方式退租,有关退租行为不视为违约。」对于腾讯方面是否为提前通知,现未可得知。


据刘龙介绍,大部分企业并没有空间规划的专职岗位,或者空间决策主要取决于业务决策,由此导致告知期过短,甲乙双方均遭受经济损失的情况并不鲜见,甚至有协商不成对簿公堂的双输局面出现。


另外,据业内人士介绍,在需求增量不足的当下,招揽新租户的难度大增,大面积退租会对房东们尤其是「二房东」造成致命冲击,不少房东采用降低价格、延长免租期等留客策略,以保证现金流。

编辑: 杨洪波

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