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做优“工业上楼”,促进园区企业入驻

2022-12-09 来源:和创瑞智园区咨询 作者:张延程

“工业上楼”是指让工业企业在高度超过24米或层数达到6层及以上的高层厂房中进行生产的工业空间模式。在工业用地增量资源不能充分满足工业生产制造需求的背景下,越来越多的城市积极推动“工业上楼”模式。


当前,“工业上楼”仍处于不断探索和改进的阶段,存在着诸如成本高等阻碍因素,和君产业园区事业部力求以工业企业相关需求为导向,提出做优“工业上楼”、促进企业入驻园区的创新路径与方法。


一、“工业上楼”日渐火热!


随着城市的持续聚集发展,较发达地区城市群的增量土地日益减少,土地资源越来越紧张,同时,随着科创经济和新型工业化发展,越来越多城市的产业发展重心回归工业,这就使得工业用地资源愈发稀缺。另一方面,以往的传统工业厂房、工业园区土地利用效率偏低,亟待提高。


“工业上楼”作为提高土地利用效率、扩展工业空间的主要方式之一,成为较发达城市工业园区改造升级和新建工业楼宇的主要引导方向。深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴、上海、宁波、南京等地政府相继出台“工业上楼”相关政策,推动“工业上楼”发展。国家发改委在2021年7月发布的《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》中,也明确提出推广“工业上楼”。在工业发展需求和政府政策的推动下,近两年在上述地方集中涌现了一批“工业上楼”项目。


深圳市更于2022年11月16日举行了加快“工业上楼”厂房空间建设签约仪式,明确提出了发展“工业上楼”的量化目标,即:按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度,向企业提供“工业上楼”高品质、低成本、定制化产业空间。深圳各区政府(新区、合作区管委会)、市属及区属国资平台和国企、金融机构在仪式上签约,集中资源、形成合力,保质保量完成“工业上楼”的任务。


二、“工业上楼”面临的挑战


产业差异


产业差异主要体现在两方面。一方面,并不是所有工业都适合“工业上楼”。一般来讲,设备/产品的体积/重量较大、产线较长、生产流程和内部物流管线复杂、噪音/震动较大、高能耗、对环保处理有特殊要求的产业,难以实现上楼;另一方面,适合“工业上楼”的不同产业,在层高、承重、物流、环境、能源供应、环保处理等方面存在差异,比如,生物制药企业对于环境的要求比较突出,厂房需要无菌无尘的密闭生产空间,对楼层内的排气排水等管道设施的布设、楼层层高也有比较高的要求,这就要求“工业上楼”产品基于不同产业定位进行合理的设计和布局。


个性化需求


对于工业空间产品,很多企业有个性化的需求,尤其是大型企业更有能力选择和实现个性化、定制化需求。这些大型企业通常是产业链的链主,依托链主的产业链招商,是工业空间招商的重要方式,满足哪些链主企业的个性化需求?如何满足?如何合理配置定制化和标准化产品?这些都是“工业上楼”面临的挑战。


相对传统厂房的价格劣势


笔者在对“工业上楼”项目的实地调研走访中看到,“工业上楼”项目的租金通常是同区域传统工业厂房的2倍甚至更高。如果没有其他强有力的驱动因素,价格会成为阻碍工业企业上楼的最主要因素。


运输方便性、高效性


“工业上楼”的关键词是“上楼”,随之而来的是运输的方便性问题,需要配置满足高效运输需求的货梯、吊装口、坡道、装卸货平台、仓储物流空间等等,高密度的生产对此带来了较大挑战。


三、“工业上楼”面临的有利条件


“工业上楼”吸引客户的主要因素到底有哪些?笔者带着这个问题实地走访了深圳市多个“工业上楼”项目,发现“工业上楼”吸引客户的主要因素有:


制造空间功能升级


多数“工业上楼”项目提供了统一的能源供应、环保处理、垂直运输设施及其运营维保服务,使得入驻工业企业能够更加专注于生产制造的主流程。


研发、办公、制造不分离


在“工业上楼”项目中,一个工业企业的各个部门可以分布在一栋大楼的相邻区域,从而实现研发、生产、办公、仓储、销售的高度集约,从空间上提升了各相关部门、环节的联系和协同效率。


企业形象


相较于传统工业厂房/工业园区普遍的“老旧散乱”形象,“工业上楼”项目楼宇的外观、公共区域可与写字楼相媲美,再配以企业对其使用空间的精装,有助于企业形成对内对外的高端、优质形象。


利于招引和留住人才


“工业上楼”提升了工业企业的工作环境;一些“工业上楼”还配套了完善的居住、商业、服务业等业态(例如,位于深圳松岗的满京华满纷天地项目,就是一个包含了商业、居住、“工业上楼”、科创空间在内的多业态综合体),营造了良好的产城融合、职住平衡的人居环境。企业身处这样的氛围,非常有助于对人才的引、育、留。


四、如何做优“工业上楼”,促进企业入驻?


产业定位先行


尽管价格是工业企业选择入驻工业空间的重要因素,但决定企业选择“物理空间”的根本原因还是其付出的综合成本和获得的综合收益。因为“工业上楼”在租金价格上总体处于劣势,就必须为企业提供更高的价值,让综合价值优势大于租金价格劣势。优质的产业服务、丰富的产业资源、完善的产业生态有助于促进入驻企业发展,而产业服务、产业资源、产业生态都必须基于产业定位来营造。同时,“工业上楼”产品设计也要基于产业定位,不同的产业定位决定了不同的产品形态。因此,必须以产业定位先行,为“工业上楼”项目规划恰当、精准的产业定位。


优化产品设计


在对市场需求、客户偏好进行深入调研的基础上,以目标客户需求为导向,在产业差异化、研发办公制造一体化、个性化和标准化结合、多高层结合、关键设备设施配置、形象要素、数字化智能化等方面优化“工业上楼”产品设计。


做好综合配套


以主导产业为依托,以其产业链为核心,建设具有完善产业配套和完备生活配套的产业综合体,形成能够实现产业自我聚集、自我发展的产业空间。


锚定链主企业和平台型机构


在产业预招商阶段,甚至在更早的产业定位规划调研阶段,就锚定所定位产业的链主企业和平台型机构,为其设计建造个性化定制产品和提供专门的招商服务,促使其先行入驻,进而带动产业链招引。


五、“工业上楼”的典型案例


银星生命健康科技园位于深圳东莞交界处深圳一侧,全部为工业用地,以“生命健康”为主导产业,以“工业上楼”模式,分三期建成了约30万平方米的专业化空间,打造了“研发实验、检测、中试、生产、服务、动物实验”全产业覆盖的科研和生产环境。园区通过坚持产业定位、不断升级产品、聚集产业资源,使“工业上楼”取得了项目成功,在业内有口皆碑。


坚持产业定位


该产业园一期建设的楼宇原本定位于商住空间,后由于深圳市加强了对工业用地用途的监管,回归了工业用途。园区通过市场调研和招商实践,发现其层高5.4米、承重500KN/m2以及单元面积大小等建筑指标更加符合医疗器械产业的需求,于是将园区主导产业定位于医疗器械。产业招商经历了将近两年缓慢而痛苦的积累,最终坚持下来,形成了产业口碑,促成了产业聚集,使其“工业上楼”实现预期目标,保持了高出租率。


不断升级产品


园区持续改进“工业上楼”产品,目前已经升级到第三代。


园区的一代产品在回归工业用途时,虽然进行了以集中能源供应和环保处理为主的改造,但与产业需求的匹配仍需提高。因此,二代产品又对单元面积、层高、货梯载重和数量进行优化改进。


随着园区发展,园区产业由医疗器械向生命健康其他细分产业延伸,园区三代产品又进一步根据产业需求进行了优化,形成了层高5.4米/6.8米、承重500KN/m2/650KN/m2/800KN/m2合理配比、分层布局的格局,对吊装口尺寸也进行了优化,以满足不同细分产业的需求。


聚集产业资源


在坚持产业定位的基础上,园区构建了产业招商和运营体系,优化了相关人员,还设立了产业投资基金,促进了园区的产业聚集和发展,获得入驻企业较高的满意度。产业聚集吸引了医疗器械先进制造平台、全球医疗器械CDMO+CRO一站式第三方服务平台、CSO全程服务平台、生物医药科技创新全产业链平台等平台型机构入驻;生命健康产业的聚集发展获得区政府认可,进入了区产业规划,获得了政府产业资源和专门服务导入……促进了园区生命健康产业资源的进一步聚集和强化,最终使得越来越多的生命健康企业选择入驻该园区“工业上楼”产品。


六、结语


在政策等诸多因素驱动下,“工业上楼”在用地紧缺的工业大市已进入发展快车道,供给端将有大量项目入市。在需求端,促进工业企业“上楼”不能仅靠政策推动,必须要以工业企业需求为导向,进行精准的产业定位,针对性设计“工业上楼”产品、升级工业空间、优化载体功能,进而完善综合配套、打造产业综合体,最终聚集产业资源、做好产业运营,营造良好的产业发展软硬件环境,使“上楼”企业切实受益,才能更好地促进工业企业“上楼”。

编辑: 杨洪波

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