2020年6月12日，《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》（以下简称《白皮书》）在北京发布。

《白皮书》由和君产业园区事业部、选址中国、赛迪网联合编制，首次全景式呈现了35家典型产业园区上市公司（22家主板上市公司+13家新三板上市公司）的发展历程、市场表现和模式机理，并对产业园区行业发展进行2019年度总结和2020年度展望。

园区热浪席卷资本市场，上市公司扩容至35家

《白皮书》指出，出于业务发展需要，产业园区运营企业自发地通过资产市场寻求资金支持，「无论是资本市场的关注，还是产业园区企业自身发展需求，产业地产的热浪已逐步席卷资本市场」。

《白皮书》指出，回顾2019年，产业园区上市企业百家争鸣，中新集团、力合创投、易商红木3家园区运营企业成功上市。

其中，中新集团在上海证券交易所成功挂牌上市，是国务院 11 号文发布后国内首个成功上市的国家级经开区开发运营主体；易商红木(ESR)在香港联交所正式挂牌上市，成为亚太地区最大的物流地产开发商。

图：部分产业园区上市公司2019年资本扩张情况 来源：《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》

此外，华夏幸福等企业的高市值也得到了资本市场认可;平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张；以绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式；中国人寿联手电子城成立基金分年度、分批次地收购电子城下属价值 40 亿元左右的 6 个园区不动产。

《白皮书》显示，在资本青睐下，截至2019年底，典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家，包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司。

其中，22家产业园区主板上市公司包括：电子城、东湖高新、海泰发展、宏泰发展、华夏幸福、锦和商业、空港股份、力合创投、南京高科、浦东金桥、荣盛发展、上海临港、市北高新、苏州高新、外高桥、易商红木、亿达中国、中新集团、张江高科、中电光谷、中国物流资产、招商蛇口。

13家产业园区新三板上市公司包括：创富港、东软股份、富马高科、合肥高创、宏福孵化、红连文化、科技众创、圣博华康、苏河汇、莘泽股份、武侯高新、新基地、赢家伟业。

《白皮书》指出，资本市场的垂青还将继续加码。随着科创板、注册制等资本市场创新举措的陆续推出，以及2019年国发11号文的发布，国资开发区上市的通道已经开启；另外，以锦和商业等为代表的「轻资产」园区运营企业成功IPO，表明产业园区将获得更多资本市场的青睐。

2019年，产业园区上市公司专注主业，其业务体量与规模发展壮大，逐步成为区域产业经济发展的主力军，35家产业园区上市公司的「园区板块」业务实现营业收入共计1254多亿元，同比增长 14.2%。

部分企业80%收入来自房地产，面临业绩倒退风险

在蓬勃发展、百家争鸣的同时，产业园区上市公司存在盈利模式单一，盈利能力下降、战略新兴业务收入占比不高等问题。

《白皮书》指出，总体来看，产业园区上市公司的运营服务类业务占营收比例较低。

部分产业园区上市企业打着「区域产业生态建设者」、「实体经济服务者」的品牌定位，但其业务构成中，80% 以上的收入和盈利来源于房地产业务，存在盈利模式单一、自我造血功能较弱等问题。

图：部分产业园区主板上市企业投资收益占比情况 来源：《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》

图：部分产业园区上市公司服务收入占比情况 来源：《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》

此外，产业地产行业的盈利能力有下降趋势。在净资产收益率层面，2019年部分企业的净资产收益率较高 ，但从变动趋势来看，近年来产业园区上市企业的净资产收益率在下降，某头部企业的净资产收益率从2012年的51.42%下降到2019年的35.72%，另一头部企业的净资产收益率从2012年的18.98%下降到2019 年的3.88%。

产业地产盈利模式当中还存在以培育产业为名「拿地」的现象，甚至导致产城脱节、部分产业新城成为「空城」，导致产业园区在发展方面缺乏支撑力，甚至最后无法形成产业链。

《白皮书》指出，不可否认产业载体作为产业培育的物理支撑，对于产业园区企业的重要性，但在土地与房产政策愈发趋紧的情况下，一旦销售不顺或者招商不利，园区后期收益都会受到较大影响。上市企业如果不能迎头赶上，摆脱单一的房地产盈利模式，未来极有可能会面临增长乏力甚至是倒退的风险。

「单纯的重资产运营面临巨大的资金压力，且对区域产业生态贡献度有限，而单纯的轻资产又无法形成对资源的集聚和掌控，不能独当一面。」？

《白皮书》指出，要改善「房地产化」的行业现状，产业园区上市企业既要有重资产开发的能力和资源，又要形成轻资产输出的管理体系和团队，形成真正与产业配合度高的盈利模式。

根据2019年年报，张江高科、中电光谷、力合创投等上市企业的运营服务收入占比超过 50%，成为产业园区企业利润多元化的代表。

战略布局下沉，产业地产追捧二三线城市核心区

《白皮书》指出，区域协调发展成为全新的国家级重点战略，目前已确定了 12 个国家中心城市及城市群、都市圈发展格局，都市圈辐射范围内的中小城市逐渐获得与一、二线城市相当的发展资源。

在此背景下，产业园区上市公司纷纷以京津冀、长三角、中西部与粤港澳大湾区城市群为中心进行战略布局下沉，其中中部崛起明显，二三线城市核心地段资源受追捧。

以中电光谷为例，业务覆盖武汉、青岛、沈阳、合肥、黄石、鄂州、黄冈、西安、深圳、海南、北海、温州、东莞、成都等 26 个城市，均为二线城市。

华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，已布局 15 个核心都市圈，形成「3+3+4」格局，新签PPP 项目全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。

图：部分上市公司重点布局城市列表 来源：《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》

《白皮书》指出，在都市群与中部区域崛起的同时，不同能级的区域与城市对产业的诉求呈现出差异化发展特征，对于产业园区需要引入的产业资源类型个性化诉求差异较大，产业园区企业原来简单的「园区复制」已经难以满足地方政府与企业的需求，产业园区企业需要读懂城市、读懂政府、读懂区域产业的诉求。

建立评价标准，上海临港问鼎综合实力榜首

《白皮书》还建立了相应的评价标准，从综合实力、增长潜力、模式创新三大维度对22家主板上市公司进行了客观中立的定量评价，并对排名靠前的5家公司分别予以诠释。

位列产业园区上市公司综合实力前5的是上海临港、易商红木、华夏幸福、张江高科、中新集团；位列产业园区上市公司潜力增长前5的是力合创投、海泰发展、宏泰发展、中国物流资产、招商蛇口；位列产业园区上市公司模式创新前5的是锦和商业、市北高新、浦东金桥、中电光谷、南京高科。

其中，上海临港2019 年营收39.5 亿元，归属上市公司股东的净资产136.24 亿元，期末市值 504.08 亿元，稳居 2019 年产业园区上市企业第一阵营。

而以张江高科、中电光谷、力合创投等为代表的园区上市企业加速拓展产业服务、产业投资业务，走在了商业模式创新的前列。

中电光谷 2019 年实现收入人民币 33.77 亿元，其中产业园空间服务收入占收入总额 55.7%，产业园运营服务收入占总额 44.3%。中电光谷园区租赁+运营服务收入已经占据「半壁江山」，反映出「轻资产」转型成效显著、产业运营服务能力得到了市场的认可。

《白皮书》还首次对13家产业园区新三板上市公司进行解读分析，位列产业园区新三板上市公司综合实力前5的是武侯高新、创富港、东软股份、富马高科、合肥高创。

展望2020年，《白皮书》指出中国产业园区发展有六大关键趋势。

一是面向存量，精细管理；二是从「园区经济」转向「城市经济」；三是从「客户思维」转向「伙伴思维」，合作与竞争共生；四是从「管理园区」转向「服务园区」；五是产业升级依旧是主流；六是「区域产业结构化差异」。