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去故宫开家店不是异想天开?北京「厂改办」新政出台

2019-12-25 来源:投中网 作者:银昕

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那些开在北京老旧厂房里的文化产业园区,不用再为“变更土地性质”提心吊胆了,因为现在有了政策“靠山”。

本月初,北京市有关部门印发了《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法(试行)》。根据该办法,符合条件的国有建设用地上的老旧厂房转型为文化产业园区或其他非营利性公共文化设施,可按照一整套流程规范办理改造建设及登记注册等相关手续。

网红打卡地郎园Vintage,原是一处初建于1956年的老旧厂房,后被改造成文创园区,但因工业用地性质,很长一段时间都没能拿到演出许可证。

尽管这里人气一直火爆,但无法举办正式商业演出。这些大大小小的活动一直处于“打擦边球”的非法阴影之中,未获合法身份。

“此前我们的确没有演出许可证。”郎园Vintage园内的虞社演艺中心一位负责人向PropTech研习社证实,他们在2019年初经过多方协调和帮助,拿到了演出许可证,此后才开始了正式的商业演出。

“此前举办的那些活动只能以社区和公益性活动论之,不是商业演出。”中心负责人说。

新政初下,像郎园一般的文创园区终于有机会正式且统一的政策依据去获得合法身份,不必再“偷偷摸摸”地于老旧厂房中生存,也不必曲折地多方斡旋向有关方面寻求帮助。

乘着政策东风,有意参与“厂改办”的空间改造玩家,或将发现新机会。

当联合办公看上了工业遗存

此前很长一段时间,大量仓库、厂房和车间等工业遗存的产权所属关系相对复杂,诸多有意“厂改办”的文创园区曾被一纸房屋产权证难倒,自然也就无法获得营业执照,只能生存在违规运营的阴影中。

而且,有意利用工业遗存开设项目的不止有文创园区,还有风靡一时的联合办公。

国内联合办公品牌的方糖小镇联合创始人杨学涛向PropTech研习社透露了一个细节:工业厂房的物业属性大多数是“工业”,联合办公要求的物业属性是“办公”,很多地方消防机构会以此为理由不审批该联合办公的消防;若消防验收不通过,联合办公企业无法在工商部门拿到营业执照,“厂改办”就只能在非法经营的阴影中生存。

在诸多联合办公赛道选手中,方糖小镇是存量物业的“粉丝”,杨学涛告诉PropTech研习社,联合办公租用工业遗存有三个好处:便宜;如果延续之前建筑的工业风,改造成本不会高;工业遗存大多都在园区里,可将周围公共环境按联办的需求改造,如果在甲级写字楼租几层楼就做不到这一点。

“方糖小镇几乎没有开在增量物业中的项目,我们主要利用的就是存量物业。”杨学涛说,方糖所在的场地不一定都是工业遗存,也有商场顶楼、老旧的家具城等被淘汰的业态原用的物业等。

与出台了统一的指导性政策和具体试行办法的北京不同,方糖小镇的发源地上海暂时还没有针对老旧厂房改造的统一规定,特别是在允许临时变更建筑用途这一条款上没有“开绿灯”,这在一定程度上给钟爱存量物业的方糖小镇带来了不便。

杨学涛以位于上海市徐家汇项目举例说,这个项目所在地的属性是工业用地,后来转型成了洗浴中心,再之后被方糖小镇“厂改办”,改造成了联合办公。

但这个项目用地属性一直是工业用地,与办公的实际用途不符合,于是方糖小镇无法在此地完成工商注册,所有入驻的小微团队和创业企业也无法将公司落户在徐家汇项目所在的地址。

除“厂改办”外,“商改办”在手续问题上也困难重重。方糖小镇喜欢将商业中心的顶楼改建为联合办公,但这里的用地属性原本是“商业”,改建为联合办公也属于改变建筑使用用途,解决这种问题的办法只能是相关部门召集联合办公企业会商。

杨学涛告诉PropTech研习社:“上海只能偶尔由相关部门临时举办联合办公行业座谈会,然后会议纪要的形式批准将某个存量项目改造为联合办公;北京就不一样了,今后有了统一的政策依据,不必一个一个项目的去和相关部门谈了。”

被房屋产权证难倒的还有网红书店

被营业执照难倒的不仅是老旧厂房中的文创空间和联办,还有开设在古建筑中的书店。

中国书店雁翅楼项目自2015年开业之后,由于经营场地所在的雁翅楼为重建的古建筑,产权所属关系复杂,书店无法向工商部门出示房屋产权证,就一直未能办下营业执照,身份一直摇摆在非法的边缘。

由于此处是北京为数不多的24小时书店,又身处于古建筑中,很快被列入“网红”书店的序列,但此前很长一段时该书店没有营业执照,只有出版物经营许可证,除图书和报刊等出版物的经营外,餐饮和文具文创等配套业态无法开展,读者无法像在其他网红书店一样“边看边吃”。这对一家24小时书店意味着夜间亟需餐饮小吃消除疲劳和饥饿感的的读者会感到极大不便。

除餐饮外,无营业执照对文创业态的影响也是巨大的,文具等文创业态也处于“打擦边球”的尴尬状态中:在银行不能开户,进不了货,只能从总店进货,还要每周到总店报备;采购文化用品时被视为个体户,要自己去现场提货,无法享受发货待遇。

“有领导听说了这件事后发话了,营业执照就给批下来了。”中国书店有限责任公司一位负责人告诉PropTech研习社。

这位负责人告诉PropTech研习社,中国书店雁翅楼项目一事经《北京日报》的报道后,在有关领导的帮助下终于获得了营业执照。如今雁翅楼项目目前正在装修中,将于12月中旬重新营业。至于装修的主要内容是否包括重启闲置已久的餐饮吧台,不得而知,相关人士只是说“等开业了就知道了。”

在《试行办法》中,针对与中国书店雁翅楼项目使用暂时“身份不明”的古建筑的解决方式是:

符合保护利用范围但没有房屋所有权证的建筑以及老旧厂房,也可按照上述流程向文化主管部门申报;如果涉及含古建筑在内的不可移动的文物,在申请评估并办理建筑使用功能临时变更相关手续后,要报给相应的文物行政部门进行文物修缮及作其他用途等相关审批,并不可改变文物原状。

从2017到2019,“厂改办”政策风向日趋明朗

北京的老旧厂房若想转型文化园区该去找谁报备?

《试行办法》明确,老旧厂房项目改造建设程序分为申请办理、审批服务两个阶段,一般以项目所在区为办理主体。

在申请办理阶段,项目申报单位可向厂房所在区文化产业主管部门提出申请,提交申报材料。区文化产业主管部门在基础审核、会商论证后,将初审论证意见交予市文资中心;市文资中心对项目进行业态评估,并组织市发展改革、规划自然资源、住房城乡建设等相关部门组成联合评审小组,对项目进行联合评审,再将意见返回给区文化产业主管部门。

在审批服务阶段,经评审合格的项目就可以办理立项(一般为备案)、施工许可等手续,一般均由项目所在区发改、住建等部门负责办理。项目改造施工结束后,由区住建部门负责工程竣工验收和消防验收。

北京的《试行办法》明确将老旧厂房改造指向文创空间业态,在全国一线城市中较为前瞻。    

PropTech研习社通过梳理发现,全国四大一线城市中除北京外,上海和广州曾分别于2015年(《上海市城市更新实施办法》)和2016年(《广州市旧厂房更新实施办法》)推出过提及老旧厂房改造的城市更新政策,但上海的政策指向整个城市更新,广州的政策也并无明确将老旧厂房直接指向文创空间业态的改造方向。截至目前,明确将老旧厂房的改造指向文创空间仅北京一城。

算上《试行办法》,近年来北京市关于旧厂房等工业遗存改造和再利用的政策事件已发生三起。

早在2017年9月23日,北京市保护利用老旧厂房拓展文化空间现场推进会在751北京时尚设计广场举行。

当日北京市有关领导分两路带队,考察了新华1949文化金融创新产业园、中关村768创意产业园、77文化创意产业园、莱锦文化创意产业园、电通时代文化创意产业园和751北京时尚设计广场等6个文创园。这些园区的前身无一不是工业遗存。

数月后,有关老旧厂房改造文创产业的正式文件《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》在2017年底印发,提出在过渡期内不改变原有土地性质,并在临时变更建筑使用功能等问题上“开了绿灯”。

PropTech研习社获悉,截至《试行办法》推出的2019年12月上旬,朝阳区已有超过60家老旧工业厂房改造成文创产业园,利用老旧厂房面积改造的建筑面积达300余万平方米。

在所谓“明星项目”的角色搭配上也有分工:798艺术区以当代艺术展示为主,751时尚设计广场以时尚设计创意和展示发布为主,莱锦文化创意产业园以文化传媒业为主。

在北京暂未进入过老旧厂房,但已有四处办公场地的方糖小镇将会是《试行办法》的受益者。

杨学涛告诉PropTech研习社,《试行办法》和《指导意见》的确“挺给力”,“临时变更建筑使用功能、定价问题和工商注册确实是以前困扰‘厂改办’的主要问题,现在这些都明确了。”杨学涛表示,虽然方糖目前在京尚未尝试过改造工业遗存为联办空间,但在政策利好出现后,他们“不排斥”这种尝试。


编辑: 李欣

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