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159只独角兽选址图鉴:新生、迁移、挖角,产业园是它们最爱的「家」

2020-08-25 来源:选址960 作者:优秀

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撰文 | 优秀

来源 | 选址960

4047字,阅读约需8分钟


中国拥有独角兽最多的城市,毫无疑问当然是北京。那第二、第三呢?北上广的排序在独角兽这儿可行不通。


选址960参考长城战略咨询最近发布的《2019年中国独角兽企业研究报告》,对捕获独角兽企业数量最多的5座城市,从独角兽的分布、空间偏好、行业属性等几个维度进行分析,破解独角兽的城市密码。


1)中国独角兽之城Top5:北京(80家)、上海(36家)、杭州(20家)、深圳(20家)、广州(11家)。

 

2)全国独角兽高密区Top5:1.北京海淀区  2.北京朝阳区  3.深圳南山区  4.上海浦东新区(包括上海自由贸易区)5.上海杨浦区和闵行区、广州海珠区(已上市独角兽不计入)

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3)产业园和成熟商圈的写字楼皆是独角兽最喜欢的空间类型。北京、广州、杭州独角兽更钟情写字楼,上海、深圳独角兽则更喜产业园。当然,办公、商业兼顾的综合体也逐渐受到独角兽的青睐。


4)独角兽迷惑行为之「爱迁移」。北京十余只独角兽出现了迁徙行为,多数独角兽在同一区域内迁向更好的空间环境,部分独角兽出现跨区甚至跨省迁移的现象,这也使得二三线城市有了捕获独角兽的机会。

 

5)产业园独角兽迷惑行为之「爱抱团」。北上深三地出现同一产业园吸纳了来自同一行业,或相同背景,亦或是相关产业链的两只独角兽。     据统计,2019年中国独角兽企业数量达到218家,「北上深杭广」5城捕获独角兽企业167家,其中8只独角兽现已上市,因此,选址960仅以5城未上市的159只独角兽为统计样本。


7大行业头部独角兽在北京 


上市、迁移、消亡、新生,北京独角兽变动大。2018年北京有82家企业成长为独角兽,2019年间4只独角兽上市,分别是瑞幸、36氪、新氧及猫眼电影;5只独角兽掉队,另有小马智行、医渡云、惠民网3只独角兽迁至外省安家;可喜的是北京又有10家企业步入独角兽之列。最终2019年度北京保有独角兽企业80家。


不仅数量最多,北京独角兽企业的上市转化率也最高。


名单上的80家独角兽,进入2020年后有6家成功挂牌上市,其中蛋壳公寓、金山云、贝壳找房、理想汽车选择赴美上市,奇安信、寒武纪成功登陆科创板,粗略计算上市转化率达7.5%,另外还有数家独角兽也传出上市消息。


中国独角兽三分之一在北京,北京独角兽40%在海淀。剔除已上市的6家企业后,74只「京牌」独角兽栖息在海淀、朝阳、东城、石景山、顺义、亦庄、昌平、密云8个城区之中,独角兽分布最为密集区域当属海淀,占31只;其次是拥有27只独角兽的朝阳。   对比2018年北京独角兽(长城战略咨询《2018年独角兽研究报告》)分布来看,海淀曾拥有40只独角兽,数量有所下滑,直接原因是海淀独角兽企业有外迁行为。反观朝阳,独角兽数量从21家上升到了27家,呈现出上升趋势,缩小了与海淀区的差距。


北京独角兽密度最高的商圈分别是中关村、望京-酒仙桥和上地区域,每个商圈内独角兽在10只以上。其次独角兽密度相对较高的商圈是燕莎、东二环,各有6只独角兽栖息。再次是CBD、顺义,亚奥、石景山和亦庄商圈。此外,海淀北清路一带也逐渐成为独角兽新的栖息地。


京城独角兽对甲级写字楼与产业园的好感度几乎平分秋色。45%的独角兽选择产业园;50%的独角兽偏爱商业氛围成熟、交通便利的独栋写字楼,其中选择甲级写字楼的独角兽超过8成;城市更新类商办项目也成为独角兽的入驻空间选项。

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就行业属性来看,北京独角兽集中诞生于7大行业,其中以字节跳动、快手为代表的新文娱业,商汤、旷视为头部的人工智能行业,以及电商业独角兽数量最多。其次是以京东数科为代表的企业服务业,以及医疗健康、互联网教育、智慧物流业独角兽居多。尽管出行服务、大数据、房产服务、智能硬件领域的京城独角兽数量不多,但已是所属行业半数之上。


京城独角兽无论是数量、密度亦或是行业丰富度上,其他城市都无法望其项背。


互联网教育成上海独角兽亮点


上海独角兽分布相对广泛且分散。上海36只独角兽在2020年内已有2只成功上市,另有1只独角兽华人文化信息不详,根据选址960调查统计,其余33只独角兽栖息于浦东新区、闵行、杨浦、徐汇、青浦等11区之中。浦东新区、闵行区和杨浦区,成为上海独角兽三大高密度区。


上海近一半的独角兽入驻产业园区,余下四成进驻写字楼,也有个别独角兽于综合体内栖息。


选址960认为,上海产业园的市场表现及接连推出的产业政策提振了企业、资本对产业园的信心。相比空置率冲向20%的上海甲级写字楼市场,上海产业园市场空置率相对稳定。不断更新出台的产业政策,真金白银的补贴和税收政策,是独角兽无法拒绝的诱惑。


33只独角兽来自于19个领域,互联网教育领域成长起来的独角兽最多,成为上海独角兽行业属性一大亮点。在数量上,与北京相当,反映出优质的教育及互联网资源聚集在京沪两地。


 深圳独角兽集中「网红」区


深圳独角兽带着鲜明的个性而来:对产业园喜爱度全国最高,群居深圳南山区。20只独角兽有14只于南山区栖息,独角兽密集程度仅次于北京海淀和朝阳,排名全国第三。此前走红的南山区粤海街道也栖息着3只独角兽。福田、龙岗、宝安、盐田仅有零星分布。


7成藏身产业园,产业园喜爱度全国最高。仅25%独角兽选择藏身写字楼,对写字楼的喜爱度在北上深杭广5城中最低。


智慧物流是深圳产出独角兽的王牌行业,可与北京分庭抗礼,一城以京东物流为首,一城以菜鸟网络为龙头。在金融科技、人工智能领域,深圳独角兽也略占优势。


 全球最大独角兽栖息杭州


杭州独角兽数量与深圳相当,在全国各大城市中并列第三,排位出乎意料。从栖息密度、空间喜好、行业分布的三个维度来看,杭州独角兽既无明显短板也无耀眼长处,表现相对均衡。不过杭州却是全球最大独角兽——蚂蚁集团的栖息地。如今,蚂蚁集团申请在沪港两地上市,这将是今年全球最大的IPO。


20只独角兽分布于西湖、萧山、余杭、滨江、拱墅等8个区中,分布密度差值较小。西湖区栖息着4只独角兽,算是杭州城内独角兽最多的区域。


从空间类型来看,杭州独角兽40%选择写字楼,35%入驻产业园区,综合体、商住也成为他们的选择。


就行业来看,杭州独角兽分散于12个行业之中,每个行业涌现出一两只独角兽。低调的数字里隐藏着崛起的新兴产业,在全国独角兽中新能源汽车仅有4只,杭州贡献2只。另有1只新能源独角兽,也被杭州捕获。换而言之,杭州在新能源产业发展上极具潜力。


 广州新零售独角兽数量最多


广州独角兽数量排在全国第五位,同样出乎意料。


11只广州独角兽分布于海珠、荔湾、南沙和天河四区,海珠区获5只独角兽青睐,成为广州独角兽高密度区。


广州超过50%的独角兽选择入驻写字楼,入驻产业园的独角兽不足3成。这与广州甲级写字楼稳健的市场表现不无关系。受疫情管控、经济下行影响,导致一线城市写字楼空置率有所攀升,但广州二季度末甲写空置率为6.7%,远低于北京、上海和深圳。


新零售成为广州独角兽的独特气质,名创优品、完美日记等品牌榜上有名,数量明显优于北上深3地。


产业园独角兽「抱团」出现


统计结果显示,产业园成为北上深杭广5城158只独角兽最喜爱的入驻空间,占比46%,其次是写字楼,占比43%。有意思的是,选择产业园的独角兽在园区内竟找到同类,北上深广4城多个园区独角兽「抱团」出现。


据选址960统计,5城共有8个产业园斩获双独角兽,分别是:中关村软件园、东升科技园、金隅智造工场、朝来高科技产业园、西山汇、上海E通世界、嘉定工业区、广州保利中悦广场。


北京中关村768创意园和深圳湾生态科技园则技高一筹,各捕获3只独角兽。

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业内人士认为,造成独角兽在园区扎堆的情况无外乎3个原因:


1)产业园相对甲级或乙级写字楼,楼宇数量多,建筑面积大,企业入驻的基数大,独角兽的出现几率自然更高;


2)同一园区内多数独角兽在产业相关性上存在或多或少的联系,园区产业集聚效应发挥着不可忽视的作用;


3)产业园对于相关产业的扶持政策,以及产业园的配套服务和低于甲级写字楼的租金造就了产业园的高性价比,增加了独角兽对产业园的喜爱程度。


高密度区独角兽正在流失 


在统计样本数据时,选址960发现,北京作为全国独角兽数量最多的城市,十余只独角兽出现了迁徙行为,其中尤以全国独角兽密度最高的海淀区迁移最为频繁。


地平线、百望云、国铁吉讯、第四范式4只独角兽注册地址有变,地址变更后仍在海淀区域,办公环境较之前有升级趋势;美菜网、腾云天下、云鸟配送以及瓜子二手车4只独角兽则进行了跨区迁徙,从海淀搬到东城、顺义,或者从顺义转移到朝阳。另有3只独角兽大胆南下,实现了跨省迁徙,它们是从海淀迁至广州的小马智行,从海淀搬至贵阳的医渡云,以及从朝阳迁至济南的惠民网。


海淀独角兽流失成为一个不可否认的事实。它们向海淀北部北清路一带寻求更广阔的生存空间,也给了其他对独角兽虎视眈眈的城市,一个正大光明挖墙脚的机会。


独角兽从高密度区域流向低密度区域,也算一种自然现象。毕竟高密度区资源有限,难以做到雨露均沾。不过,究竟是谁给了独角兽跨省迁移的勇气?


小马智行说,原因有二:一是广州南沙的交通条件、产业条件比较好,适合发展自动驾驶产业;二是广州南沙政府的多次沟通和极力推荐。随后小马智行与广汽集团也达成战略合作,双方共同打造无人驾驶示范区。


惠民网说,在与济南接洽前已有四五个国内一二线城市争抢中商惠民。济南的实干和高效,让中商惠民深切感受到了诚意。「嗨家便利店」是中商惠民的三大业务之一,以往一家新的连锁便利店开门营业,流程最快要2个月。济南高新区出台《关于试点推进品牌连锁便利店发展的若干措施》等相关政策,程序简化后开店时间节约1个半月。便利店落地速度逐步加快。


医渡云说,因为贵阳近年来大数据的蓬勃发展和营商环境的不断优化。从签订协议到搬迁,医渡云只到过代办服务中心两次,政府部门提供了很大帮助,让企业感受到便利和温暖。


有意外迁的独角兽在选址上并不盲目,一看产业基础,二看营商环境,当以上两项都满足后,最终谁能领走独角兽,拼的是「诚意」。


备注:

①独角兽名单来源长城战略咨询《2019年中国独角兽企业研究报告》、《2018年中国独角兽企业研究报告》

②独角兽地址以官网联系方式优先,其次为注册地址

③写字楼或产业园划分参考百度地图

编辑: 杨树

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