第一季度的北京商办市场可以用「冷冻」来形容，第二季度的北京市场缓慢回血。受新增供应大、市场需求不足影响，北京产业园租金下行，空置率持续推升。预计到2020年底，北京成熟产业园体量超过1500万平方米，阶段性空置率高点可能出现在2021年，接近28%，若疫情反复，经济复苏乏力，高力国际预计，北京产业园市场空置率会突破30%。

产业园年收租230亿元，6大成熟子市场成型

北京形成6大成熟产业园市场。7月9日，高力国际举办《2020年北京市场第二季度线上新闻发布会》，产业园成为发布会中重点关注对象。高力国际指出，北京已经在地理位置上形成六大成熟产业园子市场，包括位于西北方向的上地和北清路，东北方向的望京酒仙桥区域，西南方的丰台科技园，和东南方向位于亦庄的北京经济技术开发区，以及位于通惠河沿岸的通惠河传媒走廊。

北京产业园体量超1500万平方米，收租230亿元。预计到2020 年底，全北京办公业态总体量将超过3300万平方米，其中甲乙级写字楼体量将超过1800万平方米，成熟产业园体量将超过 1500万平方米。就租金收入而言，3300万平方米办公业态年租金规模将超900亿元，其中甲级写字楼超过420亿元，乙级写字楼约250亿元，产业园近230亿元。

高力国际华北区研究部董事陆明指出，如果按照人均办公面积7平米计算，3300万平方米基本上就是一个服务着北京400多万工作人口的巨大市场。

产业园空置率或破30%，望京、上地已企稳

走低的产业园市场上，望京-酒仙桥和上地两市场企稳，租户质优且抗压能力强。在2019年大供应量的基础上，产业园市场空置率从2018年的17%上升到2019年末的23%。主要以全球500强和互联网头部公司为主要客户的望京-酒仙桥和上地区域，整体租金水平明显高于其他区域，并同时享受着较低的空置水平，分别为9.4%和9.1%。得益于两个区域相对旺盛的企业需求，疫情对空置率影响较小，可控制在3个点以内，特别是IT企业较为集中的上地区域。相较于其他区域超过20%的空置率来讲，这两个区域的租户抗压能力，租户质量以及行业发展都是北京产业园市场中最好的。

高供应量逐渐推高空置率，产业园市场平均租金也进入下行轨道。全市平均租金从 2018年134元每月每平米下降到2019年末的 130元每月每平米，到2020年底可能会进一步下探到125元每月每平米左右。

在经济下行期，产业结构调整期，以及疫情防控期三期叠加的大环境下，加上市场正处于供应高峰期，整个成熟产业园市场的空置率依然会逐步走高。高力国际华北区研究部董事陆明预测，全市场空置水平可能会在2021年接近28% 的水平并触及阶段性高点，若疫情出现反复，经济复苏乏力，整体需求不能得到有效的释放，不排除整个产业园市场的空置率会突破30%的可能。从2022年开始，整个成熟产业园市场会进入 一个3年左右的去化周期，空置水平开始回调，整体的租金下行趋势也会告一段落。

写字楼市场推超长免租期，广告传媒退租多

二季度北京甲级写字楼逐步回暖，净吸纳量由负转正，约30000平方米。但在剔除了自用和预租的影响下，全市净吸纳量依然为-14000平方米左右，需求复苏的强度并没有市场期待的那么强。在高供应且需求中性的市场环境下，空置率预计将在2021年达到最高点，达到20.7%。在高空置率的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但下方空间已经非常有限，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。

高力国际华北区董事总经理严区海分析了当下的北京写字楼市场。他指出，广告传媒行业、金融业、外企在上半年出现不同程度的退租。为积极应对空置率走高的北京写字楼市场，有些甲级写字楼业主针对签3-5年租约的大客户推出6-10个月的超长免租期，此前免租期一般为3个月；也有业主将租赁空间精装修后交付租户，节省入驻时间。

另外，租户对于租金成本更为关注。对比北京甲级写字楼市场，丽泽区域在北京8大商圈中租金最低、性价比超高，加之优质的楼宇质量，成为本季度成交最火热的市场。一大型金融企业在丽泽区域签下4万平方米租约。空置水平大幅下降至70.5%。随着商圈的成熟，未来丽泽区域会更受欢迎。

大宗交易瞄向产业园，储存公募REITs种子项目

上半年北京大宗交易市场成交226亿元，同比下降22%，内资下降约25%，外资同比相对微升。总成交面积约51万平方米，交易物业类型包含办公物业、综合体、商业、开发项目等。未来，产业园、城市更新、养老项目可能更受关注。

办公物业一直是大宗交易的重点关注对象，不过由于北京写字楼入市项目较少，投资人将目标锁定成熟产业园市场的优质资产。产业园纳入公募REITs范畴，成为房地产投资风向。具有稳定现金流的商办项目，是投资人希望储存的标的。经过一定的运营和租户调整，在公募REITs对商办地产开放时，储存标的有望成为种子项目。