今天，咱们聊聊产业园区。

Part.01

半年报出了，但我不想聊

各家REITs都纷纷出半年报了。实话实说，我已经不太像去年那样注意看公告和财报了......

在我看来，目前的财报，可读性不强，信息量有限。

张江REIT刻意强调签约率79%/出租率70%的概念，其精彩程度，远不及用陈晨把曾景的总经理给换掉，映射出GD在光速淡出；也远不及张江侧两位原权相互凝视又一言难尽的眼神......

同样，普洛斯轻描淡写说通州项目还没有完成租给两家药企、重庆项目出租率已达7成，其精彩程度，也不及其投资人结构的悄然变迁，不及首发投资人与扩募投资人的差异和拉扯，远不及他家在一级市场的花样腾挪。

当然，这些都不是我们可以在这聊的。

但凡是公开发表的，务必是弘扬正能量和真善美......隔壁二狗子就因为diss了一宗挂牌，已经被大X城投诉了。内卷时代，更应该谨言慎行，谨记人艰不拆。

今天偶然读到了一篇文章，是和达高科总经理在论坛的发言......

堪称人间清醒！大抵是我最近半年看到的最提神醒脑的文章，推荐所有关心产业园区资产的企业和投资人阅读。这里聊一些个人的学习心得。

节选了部分段落，摘抄加上蓝字心得。想看原文的，在这里。

首先说一下，为何和达具有比较突出的代表性。

据火石，医药产业规模以上产值的统计数据如下，杭州是浙江省毫无争议的C位，而按照杭州市的产业规划，生物医药产业的布局是一核四园，这里的一核，指的就是钱塘医药港。

而钱塘区，就是和达高科的大本营。所以，和达是浙江省生物医药产业的C位无疑，而且是地方城投体系的国资科投/园区平台，具有一定代表性。

她从杭州和达REIT的业绩基本面和二级市场走势的极大反差入手，聊如何破局。原始权益人/投资人/监管，要如何把握“进”和“退”。

Part.02

先说哪些要进

第一是加强产业思维

产业园基础设施REITs是基础设施的一部分，具有产业属性。产业园区不是房地产，是为了助力区域的产业发展而打造的一个基础设施，天生负有社会责任和产业发展使命，租金价格不可能很高，或者以房地产的方式通过高周转来促进资产的升级。

实际上我们的租金在区域是中等偏下的水平，因为如果产业园一味提升租金，无疑增加了区域生产要素成本，提升企业运营成本，既影响整个国民经济的发展，也不利于区域产业的培育和集聚发展。这是产业园区应有的使命思维。

如我一直所说，产业园区负有承接区域产业落地与支撑发展的功能使命，与商业办公存在本质的区别，如果之前可以混淆，那是因为市场还不完善，或者政府还没想明白，往后展望，收紧只会越来越成为新常态。】

第二是生态思维

所谓生态思维，我们的产业园无论是在重庆还是在上海张江，产业有一部分可能是外面招引的，但很大部分是基于地方产业生态的打造把它慢慢培育起来。

从我们的产品可以看到，我们有国家级的众创空间、国家级孵化器以及国家级的生物医药产业化基地，很好地阐述了我们从一个项目很小的种子慢慢孵化，经过加速，形成产业化全生态的思维。

内育大于外引，如果我们的产业园区或者原始权益人在这点上以房地产或者政策招商的方式进行项目运维，生命力也是值得探究的。

【早期的产业园区，是凭借信息不对称或者先发优势，以略微领先的软硬件条件，把分散在本地各处的中小企业拉到园区里，尚处于本地搬家的层面。。。后来很长一段时间，各种强调招商引资，无外乎就是把企业从别人家的花园搬到自己的花园。领导任期有限，哪有时间慢慢栽种培育，从别人那里挖现成的，是最快出效果的途径。

和达明确提出以自我培育为主，其权重高于外部招引，是看到了更长远的趋势，当然，他们本来就已经在这么做了，在传统化药产业的基础上，在生物医药领域快速崛起。桃李不言，下自成蹊。

耐得住不同寻常的寂寞，才配得上无与伦比的精彩。】

第三是运营思维

我们的产业园区并不是简单的房子租出去，那跟写字楼差不多。

我们更多是生态运营，在企业服务过程中每个环节能够提供不同发展阶段企业的个性化服务，助力企业全生命周期的发展。

【和上一点一脉相承，中关村那样的实质上的办公楼，也可以叫做产业园。

运营本来就是慢工细活，是种田，而且投入不小、见效很慢，远不如卖房子来得爽快。】

Part.03

哪些要退呢？

第一是金融属性

REITs产品到底是产业属性大于金融属性还是金融属性大于产业属性？我今天肯定地讲，产业园区公募REITs一定是产业属性大于金融属性。

无论是投资人还是原始权益人，都需要在这点上有正确的认识。

从原始权益人角度讲，如果把它作为一个金融产品，成本高，周期长，花费这么大的精力，有必要做这样的金融产品吗？

融资成本也就是3个多点，为什么要去做REITs呢？

因此，从我们原始权益人的角度，我也呼吁一下，金融思维不能完全没有，应该往后靠，是作为模式的支撑。

【清河大叔一直在说，REITs是产融结合，产业属性异常鲜明，如果对于底层资产不感兴趣、缺乏了解，对于基金层面表现的理解就不太可能深入。

大家有没有注意到一个有趣的现象，不少险资都是另类团队在做REITs，这帮伙计之前都是在一级市场投不动产私募的，对于底层资产的理解比较深，所以心态也沉稳一些。而银行理财、券商自营和部分资管，都是固收团队，之前大多数是做债券，顶多搞搞非标，对底层资产不太熟悉，也可能不屑深入研究，就简单看看公告和财报，一看出租率波动就菊花一紧想跑路。

我还是那句话，不动产金融的尽头可能就在田间地头，你要是投资REITs，非常建议你多贴近底层资产，多和运营和市场租赁人员聊聊，而不仅仅是坐在办公市盯利率看K线翻财报。】

第二是地产思维

刚才也讲到这不是一种地产思维，这是产业基础设施，不能完全按照房地产的估值逻辑和评价方式来看。

【目前的不动产评估，基本上就是租金、出租率、递增率几个参数来回调整，而对于产业内容和档次、在产业链上下游的位置、是否有产业集群、产业生态与运营品质、税收贡献与就业拉动，基本上是完全无视的......

未来，不动产这个壳子的价格可能差异不大，但产业内容的差异化，运营能力的溢价，直接影响了租户的成长性和粘性，会越来越值钱。】

第三是投机思维

短期市场在往下走，市场一直非常萎靡。但是我认为从长远来看，整个产品一定是给投资人长期提供稳健和可观经济利益的产品。

【投资也行，投机也行，交易型资金也行，哪怕是量化的，都可以存在；但最核心是有长线资金作为稳定器。这也是一种守正出奇阴阳守恒。

如果大家没有恒心、都一起浪，盘面就容易同质化闪崩。如果大家都没有向上的预期，一有点涨幅就都想着赶紧套现减持跑路（类似大A），那就很容易多输。

中国REITs市场在过去一年很大的问题，就是定价权被掌握在了交易型资金手中，机构们辛辛苦苦拿了战配，竟然没有定价权，网下活跃的，弄不巧就是那些寻求打新短炒的机构......

一视同仁，有时候并不必然意味着公平。

而真正的长线资金，要么太过遵守投资纪律而无法抢到份额，要么因为准备长期持有却因为短炒者砸盘而被迫受损，进而因为记账方式而承受内外部压力。

机制不好，会导致好人难做、吃亏甚至变坏。机制问题不解决，REITs市场的健康成长就会面临威胁。这也是监管最近动作连连的原因。】

扯远了。

我个人觉得赵总讲得非常坦诚、客观、真实，无论是关于一级还是二级市场......咱们是波动式前进、螺旋式上升，但起伏所围绕的核心轴，一定是对客观趋势的实事求是。回归本质，是或早或晚的事情。

未来产业园区领域的发展，很有可能就是朝着这个方向。虽然很多人心怀幻想，但是没有办法，这就是现实。

恰如大江东去，不可逆转。

Part.04

YOU RAISE ME UP

我最初知道和达，其实是源于张江的一栋小楼。市场普遍感到陌生的一个名字，毅然买下了蔡伦路的一栋旧楼，现在已经是和达在张江的飞地研发中心了。

再后来，有个花名“张江吴彦祖”的朋友郑重跟我说，这个REIT绝对值得长期重点关注，时间将证明它的价值......彼时我脑海里浮现的，竟然是另一个从杭州走出的明星在喊：“集美们，OMG，买它买它买它”。

有了REITs的协助，和达的发展具备了更大的空间与更多的可能性，基本上是经历了蝶变：从“项目工厂”到“上市REITs”再到“资产管家”环式模式的转型。

我和投资机构交流的时候，会建议他们重点看看和达，看看杭州的生物医药园区，无论是实验室，还是GMP厂房，而且不是一期，是三四五六期。

你买的是新一线城市稀缺的载体，是管家的专业服务，是产业不容置疑的成长性，也是这个城市正在逐渐展开的精彩未来。

以下引自发言原文：

今年正在准备扩募资产，我们考虑药谷的二期、三期、海聚中心，这几个都是非常核心优质的资产，最终会根据整个评估情况以及资产的合规性审查来决定扩募资产。

另外我们也储备了很多在管资产，现在26个园区里面，一半以上都是生物医药，在建还有8个生物医药园区，正在推进中的有17个。

我们未来三年定下来的是四千亩，其中M2三千亩、M3一千亩产业空间。未来无论扩募范围还是储备资产都非常丰富。

从整个模式上，我们不仅只做后期，同时也在扩募REITs的产品线上做私募股权，从建设期、运营期两个阶段，再到公募REITs轻资产运营模式，形成运营能力的提升。

道阻行至，行至文末，脑中浮现的，竟是寂寥星空下的赶路人。很高兴和你们一起见证，努力前行者，正在一步一步走进未来。