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疫情对产业园区的影响,以及九大应对策略

2020-02-14 来源:北京和创瑞智管理咨询公司 作者:王鹏

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一场突出其来的新型冠状病毒肺炎(英文简称NCP)引发的疫情肆虐,对我国的实体经济产生显著影响。疫情之下,许多企业的生产经营活动陷入停滞,短期内无法开复工,员工待岗,设备材料运输滞后……实体经济和企业的困难必将传递到产业园区!那么,疫情究竟会对园区产生哪些影响?园区又应该如何应对?

1 | 疫情对产业园区的七大影响

(1) 园区收缴租金的压力增大

由于入驻企业的生产经营活动不能正常开展,收入下降、现金流紧张,减免租金的呼声较高,根据近期所做的一个调查数据表明,66%的企业希望减免疫情期间的租金。同时,部分地方政府也已经出台了相应的租金减免政策,将明显影响到园区的租金收缴率、主营业务收入。

(2) 园区管理的压力增大

随着未来园区企业的陆续复工,大量员工开始从全国各地陆续返回园区,给园区带来了疫情传播的隐患,园区管理和疫情防控的压力骤然增大。

(3) 园区服务体系受到影响

由于周边区域及园区内部的严格进出管控、部分物资无法及时采购、部分员工无法按时到岗,导致园区的部分物业管理、运营服务等功能不能正常开展,园区的服务体系受到影响。

(4) 新客户的招商工作停滞

由于潜在客户无法到园区现场考察交流、招商人员无法按时到岗、客户的选址计划受到疫情的影响发生变化、招商活动无法按时召开等诸多因素的影响,园区的招商工作也将陷入停滞,对于新建园区的影响更大。

(5) 新项目建设进度滞后

许多园区的新建载体(含园区自持的载体、已签约入驻企业自建的载体)由于施工许可、施工人员、设备材料等无法按计划到位,使得原定的开工时间延后,导致园区的整体建设进度滞后,进而影响年度指标完成。

(6) 园区经营压力加大,资金链紧张

由于租金收缴压力,再加上政策性要求的租金减免、新项目开工滞后等一系列因素,园区的主营业务收入上半年将出现明显下滑,而各项成本却相对"刚性",这必然导致园区的利润降低,甚至出现阶段性亏损、现金流"断裂"的可能性。

(7) 园区未来发展的不确定性增加

疫情将对园区及入驻企业2020年度(尤其是上半年)的经营情况产生明显影响,对中长期发展也将带来不确定性。

1. 越来越多的企业会选择"云办公"等工作方式,以及更多地使用机器人和"智能制造",可能大幅减少对园区"物理空间"的需求。

2. 部分入驻企业因为疫情可能"一蹶不振",导致园区的"空置率"增加,需要园区"腾笼换鸟",进行产业升级。

3. 入驻企业对园区服务(免疫、安全、智能化管理等)的要求会进一步提高,对园区带来新的挑战。

……

总的来说,园区未来发展的不确定性将大大增加,如何应对"黑天鹅"事件,成为园区未来必须要高度关注的核心议题。

2 | 产业园区应对疫情的九大策略

面对疫情带来的冲击,产业园区应该如何应对?结合近几年咨询与实战经验,我们提出以下九大方面的策略,供各园区参考。

(1) 加强园区管控,着力提升物业管理水平。

在疫情未消除前,园区需要实行严格的封闭式管理,控制无关人员进出,尽量减少非必要的人员流动;同时,着力加强园区的疫情防护措施,对公共区域、办公载体、商业配套场所进行定期严格的消毒检疫,对辖区内企业的人员情况进行摸底排查,在防止外界病例输入的同时,减少员工疾病损害和园区经济负担。

(2) 积极争取国家政策,适度减免租金

园区应该积极响应国家和当地政府的要求,研究相关政策,予以积极配合执行;同时,积极争取当地政府对于园区/入驻企业在税收、补贴等方面的优惠政策,尽可能降低园区和企业的损失。另外,园区还可以根据自身的经营情况,从长期合作的角度考虑,对于部分企业给予缓交、适度减免租金等措施,共渡难关,提高企业与园区的"粘性",也为抗击疫情做贡献。

(3) 加快"智慧园区"、"虚拟园区"的建设,升级园区运营服务水平

近期,园区应充分利用已有的"云办公"相关软件和平台,创新办公模式,尽快恢复"线上办公",将园区招商、运营服务功能尽可能转移到线上,并积极推动与相关政府部门联网,实现对企业的"线上服务"、"线上招商"、"线上审批"。这样既降低了疫情在园区传播的可能性,园区也可在网上继续开展业务,降低疫情对园区正常招商、运营工作的影响。

中长期来看,园区应加快推进"智慧园区"的建设,适度加大相关IT投入,构建园区的智慧管理"云平台",实现园区开发、建设、招商、运营、物业管理等业务的"智慧化、智能化"管理,提高对未来突发情况的预警、防控、应对能力,并使其成为园区的核心竞争力。园区还可进一步考虑搭建适应未来"云办公"等需求的"虚拟园区",实现线下的"物理空间"+线上的"云端园区",既适应了客户需求变化,又减少了新建载体的重资产投入。

(4) 帮助入驻企业解决生产要素瓶颈,尽快恢复生产

园区应该全面调研、掌握入驻企业的复工进度,了解企业在水电气暖、用工、设备物资供应等生产要素方面的瓶颈,利用园区的"地头、人头"熟悉等优势,积极与地方政府、供应商、其他合作伙伴协调,给予快速的响应,争取早日解决企业的困境,帮助企业恢复正常生产经营。

(5) 加强"社群"关系营造,构建"有温度"的园区

在疫情肆虐的特殊时期,许多企业员工"宅在家"或"留守","社交"需求更为迫切,此时正是加快"线上社群"建设、形成"社群粘性"的好时机,园区应该将入驻企业、员工尽可能多地引入自己构建的社群,在社群内开展丰富多彩的培训、联谊活动。同时,尽可能地促进企业之间、员工之间的互动与合作,形成一个"自组织"、"有活力"、"有温度"的社群,极大地提升入驻企业对园区服务的满意度。

(6) 创新产业投资模式,加快推进"租金换股权"

对于部分短期现金流压力大、融资需求强烈、中长期发展前景看好的优质企业,园区可以推出"租金换股权"等创新性的产业投资模式,将企业短期内难以负担的租金转换为园区对企业的股权投资。这样,既帮助企业度过难关,增强了对园区的忠诚度,又使得园区在"低谷期"以相对"便宜"的估值获得优质股权,"变危为机"。

(7) 加强自身成本控制,争取外部融资或政策性补贴

园区在稳定业务的同时,也需要做好成本控制、内部"挖潜",主要可以参考的措施包括:推迟或暂停相对不迫切的园区固定资产投资、更新改造、大修等大宗投入;通过灵活用工、"弹性工作"、"临时调薪"等措施适度降低人工成本;通过申请调低贷款利率等方式降低财务成本……通过以上措施,尽可能地控制园区的成本。同时,园区还应该积极争取各级政府在疫情期间给予的各项政策补贴、扶持资金、优惠利率贷款等,获得更多的外部融资,确保现金流安全。

(8) 加强园区内部管理和培训,"练内功、强体魄"

疫情时期,正是"练内功"的好时机。园区应该重点做好员工培训、业务流程优化等管理提升的工作,应结合业务发展需求、员工能力短板,制定有针对性的培训计划、流程优化方案,通过网上培训的方式,促进员工的潜能开发和素养提升,更新知识,强化业务技能。所谓"磨刀不误砍柴工",员工队伍的"战斗力"提升、业务流程优化,必将促进园区业务能力的提升。

(9) 构建战略预警机制,制定系统的战略规划

针对未来可能再次出现的"黑天鹅"事件,园区必须要"未雨绸缪",构建中长期的战略研究和预警机制、制定系统性的应对策略。首先,需要编制一个更具前瞻性、高水准的"十四五"战略规划;其次,需要借助大数据等新技术手段,强化对战略环境的监测和研究;再次,需要构建战略规划的动态调整机制,每年至少一次战略审计和调整;最后,还需要做好战略预案与风险防范措施,当"黑天鹅"事件发生后,园区还有备选方案、备用物资、"外援"支持,从而极大地增强抗风险能力。

【本文作者王鹏,北京和创瑞智管理咨询公司总经理,专注于区域和城市发展战略、综合产业发展及产业地产研究等,交流加微信号17710615926(手机同号),请备注相关信息,敬请理解。】

编辑: 李欣

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