继去年上海、广州等地万达广场被卖给险资或基金后，今年4月万达又转让了旗下北京CBD万达广场开发单位全部股权，新华保险和中金资本将其收入囊中。这个有着亿元级年收入贡献者、龙头地位奠基资产、集团总部等多个标签的优质资产被出售，对王健林来说堪比“壮士断臂”。

历史总是惊人的相似。2017年7月，万达将旗下文旅项目和酒店转让给了融创、富力。

而从2017年到2024年，恰好是国内商业资产价格从高点落到中底部区域的七年。2017年，卖了13个文旅项目、77个酒店，奠定了万达转型轻资产的基础。如今的卖卖卖，虽是“割肉”，但也保留了万达核心能力——运营。

01

险资抄底：长安街边上的Pre-REITs资产

近日，天眼查信息显示，北京万达广场实业有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“大连万达商管”)退出，新华保险与中金资本旗下不动产基金拿下100%股权。

上述被万达出售的公司，即北京CBD万达广场开发单位，经营范围包括为自有房产的物业管理，出租商业用房，提供住宿、会议、餐饮等服务。目前，该公司核心管理人员同步发生变更，仅留下万达“老将”吴华一人，新增王轩、支小可等四人，均有中金相关公司任职背景。

不仅北京CBD万达广场被“险资+基金”这样的配置拿下，去年大家保险、中联基金分别买下4个位于上海、广州等地的万达广场，也离不开此类资本方的参与。

那么，险资为何会大举收购一线城市的万达广场?北京CBD万达广场为何也成为险资围猎目标?

睿和智库认为有以下几点原因：

首先，一线城市核心商圈不动产资源稀缺，并具有突出的抗周期性和升值空间。

从地理位置来看，位于北京建国路93号的北京CBD万达广场，与国贸大厦、央视大楼、嘉里中心、银泰中心等组成了北京中央商务区(又称“北京CBD中心区”)，地理位置优越。该商务区为三大国家级中央商务区之一，并在“2023福布斯中国中央商务区竞争力评选”中排名TOP1。

据睿和智库不完全统计，2020年至今，北京CBD商圈大宗交易仅成交10笔(不含地块相关交易)。且2022年以来，成交笔数愈发地少，除东方梅地亚中心因涉法律纠纷等原因流拍，仅成交3笔，可见其稀缺性。

而且，项目升值空间不错。以在同等区位的北京凯德·星贸项目为例，作为凯德资产改造升值的典型商业地产案例，其2022年10月以20.37亿元法拍获得博瑞大厦，更名为凯德·星贸后进行了资产改造，并于2024年1月以24亿元出售给友邦保险，资产增值数亿元。此外，SK大厦的易主，也实现了13年实现了171%的写字楼资产增值。

由此推断，未来北京CBD万达广场的收益可观。

其次，投资者购买不动产有两条金律：合适的价格、长期稳定现金流。

合适的价格，指以合适价格购入后转手获得增值收益，如凯德通过法拍获得凯德·星贸前身资产，起拍价为评估价七折;长期稳定现金流，则是使企业在穿越周期的“护身符”，如北京CBD万达广场。

企查查显示，2019年北京万达广场所属公司总资产70.71亿元，负债26.98亿元，当年营收4.43亿元，净利润1.43亿元。这也与此前王健林披露的每年亿级租金收入相符。

虽然此次北京万达广场收并购未披露具体交易金额，但在租金和利润变化不大的情况下，按资本市场普遍要求年化5%以上的投资回报率计算，本次交易总额不高于28.6亿元才能达标，并符合险资以合适价格购买优质资产的标准。

再次，资产荒时代下，监管层引导险资关注长期投资。此时，险资加码投资不动产，增加“长期持续回报”资产配比，再有Pre-REITs发行的经验加持，资产退出得到了保障。

去年财政部发布了《关于引导保险资金长期稳健投资加强国有商业保险公司长周期考核的通知》，鼓励保险公司进行长期、投资和价值投资。如图表1可见，目前不动产大宗交易中，险资作为买方极为活跃，同时中联基金、铁狮门、开普方熙、中金也具有Pre-REITs或REITs发行经验。

2023年底，新华保险与中金资本还设立了规模为100亿元的不动产投资基金，而北京CBD万达广场开发单位是该基金进行的第一笔投资。该基金经营期限为8年，未来有望对接REITs等退出通道，获取运营管理增值收益。

02

万达两次“断臂”：活下来才是王道

此次被万达出售的北京万达广场实业有限公司，成立于1999年10月。其开发的北京CBD万达广场于2006年正式开业，为第三代万达广场，项目首创“城市综合体”模式，将写字楼、公寓、购物中心、酒店等业态整合一体。

据悉，2006年北京、上海、宁波三大万达广场开业首年租金达8亿元，万达打赢“三大战役”，奠定了万达商业地产龙头地位。随后万达总部搬迁至北京CBD万达广场，标志着万达从区域性企业走向了全国和全球。

现如今，这个有着亿元级年收入贡献者、龙头地位奠基资产、集团总部等多个标签的优质资产被出售，对王健林来说堪比“壮士断臂”。

事实上，此次万达“断臂”可追溯至2023年。据睿和智库统计，2023年至今，万达已接连出售16座万达广场，其中一线城市占比约三成，并退出了佛山和厦门两个万达广场的轻资产管理。不仅如此，万达还出售了万达电影股权等等。

且众所周知，这也不是万达的第一次“壮士断臂”。早在2017年，万达经历了首次“断臂”。

2017年7月，虽被砍价百万，王健林最终还是同意了以637.5亿元的总价，将万达旗下13个文旅项目和77个酒店转让给了融创和富力。随后，“万达商业地产”更名为“万达商管集团”，并清仓式出售海外资产和其它国内金融、电影股权等资产。

王健林首次雷厉风行的“断臂”，回笼资金近千亿元，换回了万达今后几年抵抗行业周期调整的救命钱。

究其原因，万达两次“壮士断臂”都与现金流压力和上市对赌协议有关。

万达的首次“断臂”，是2016年大连万达商业地产于香港退市。为了从战投处拿到超300亿元的私有化资金，其签署了回A股上市的对赌协议。而2017年，万达海外并购引起了监管层的注意，金融监管趋严使其回A股上市和寻找其它融资渠道的道路雪上加霜。因此，当时万达果断出售了文旅、酒店重资产，向轻资产转型。

万达第二次“断臂”依然于上市对赌有关。自2021年以来，万达以珠海万达商管三次冲击港股均失败。由于此前签署了对赌协议，若2023年底未上市，万达需偿还数百亿资金，这让王健林再次果断开启“断臂”模式——出售了一线城市万达广场核心资产，并进一步进军轻资产运营。

不难看出，王健林应对资金危机的决断速度，远远超出同行。那么，万达两次“断臂”舍弃了包括北京在内的核心城市核心资产，获得了什么?

对此，睿和智库总结认为：

一、万达表面亏损，实则延续了生命和能力。虽然此次万达出让了现金流多且稳定的核心城市优质资产，从未来收益减少角度考虑，万达是亏损的，但从生存角度来看，多年积累的万达精神和万达商业运营能力得以保存。

二、留足现金，解决对赌和债务危机。面对上市对赌压力，万达需储备现金赎回此前投资机构的钱，才能获得新战投。另外，万达手中重资产较多，而美元债接连到期，拿到的现金可缓解流动性压力。

三、说明万达资产优质，被投资者看好。无论是此次的万达广场，还是此前的文旅项目和酒店，均向市场和资本市场证明了，万达手中的重资产也是优质资产。不仅能够产生稳定现金流，也能在风险来临时迅速变现，并间接展现了其强运营能力。

03

企业长青的关键：不是规模，而是存在感

旁观者未必清，当局者也未必迷。

万达在拟获600亿战投后，仍在“割肉”卖万达广场;万科转让上海七宝万科广场后，还在考虑卖出所持普洛斯全部股权。曾经地产界双雄的“北万达南万科”，近期均因卖资产，成为行业焦点。

睿和智库认为，以上动作均显露出王健林、郁亮强烈的危机意识。透过现象看本质，能够穿越周期企业的生存之道在于：

万达和万科，一个成立于1988年，一个成立于1984年。兜兜转转三四十年，二者都经历了数轮房地产行业周期调整、金融政策变化以及“股债双杀”，前者还经历了海外并购被严控、提前还债、内部反腐、交易对手压价，后者则经历了“君万之争”、“宝万之争”、债务危机、高管舆论风波等等。

然而，接受周期变动、企业经营起伏，最后他们都活下来了，而且几乎都有经营稳定时重登富豪榜、销售榜前三的“荣耀”时刻。

在睿和智库看来，决定企业长青的关键因素，是无论遇到什么困难，首先保证自己能够活下去，而不是继续追求规模。同时，“断臂”也是企业复盘和重生的必经之路。

不要忽视，在万达接连出售万达广场优质重资产的A面，还有其一直在积极布局高质量项目轻资产运营的B面。

据悉，万达已在北京累计开业13座万达广场，其中10个自持。另外2022年以来，万达拿下了蓝色港湾、五棵松卓展购物中心(现改名为“五棵松万达广场”)以及东坝万达广场3个项目的经营管理权，预计未来其轻资产运营项目还将继续增加。

睿和智库认为，从近期万达、万科动作来看，下一阶段企业转型需关注以下三点 ：

一、企业家要有担当，富贵险中求，但也要舍得，因为有舍才有得;

二、借助加杠杆、土地红利发展壮大起来的“草台班子”，未来需走向高效的现代企业管理，包括裁员、组织架构调整;

三、找准未来趋势，将现有资源和能力整合并“深加工”，搭建“能力新模型”后再出发。

结语

熊彼特曾对企业家精神作出经典诠释，即企业家不同于资本家，资本家的本质是追求利润，而企业家的本质是创新，存在征服的意志，为了成功而不是成功的果实而奋斗。

有舍才有得。万达经历了30余年的风雨兼程，在低谷转折期果断“断腕”，从而保留了轻资产运营能力。如此抉择折射出了王健林异于常人的勇气以及超强行动力，更体现了为成功奋斗的企业家精神。

未来，若万达能够乘上REITs快车，或许可以摆脱对战投资金的依赖，独立成长为王健林的梦想企业：国际万达，百年企业。