最近有媒体报道称，佳兆业集团将设立南北双总部，即以深圳为大总部，在北京设立第二总部。

实际上，近年来，楼市风起云涌之外，开发商也逐水草而居，掀起了一波总部搬家潮。

克而瑞的数据显示，仅2019年，至少有11家房企搬迁过总部，从2016年到2018年，至少也有15家房企搬过总部，房企为什么越来越爱搬家？

还有，中国头部房企最爱哪座城？我们一起做一下数据分析。

01 TOP50房企总部，分别在哪些城市？

我们以克而瑞榜单中，2020年前三季度的销售前五十强开发商为样本，统计了他们的总部所在城市。总体来看，头部房企主要集中在四个一线城市。

以上数据显示，上海的房企总部最多，共有13家TOP50房企落户上海，分别如下：

紧随上海的是深圳，共有有10家房企总部落户深圳，分别如下：

北京有8家房企总部上榜，分别是：

广州有7家房企总部，分别如下：

也就是说，北上广深四个城市，包揽了38家TOP50强房企的总部，占据全国的76%。

排在北上广深之后的，佛山有2家（碧桂园、美的），杭州有2家（绿城、滨江），成都有2家（蓝光、新希望），厦门、珠海、重庆、南京、福州、廊坊各一家。

从平均排名来看，深圳房企的排名最高，平均排名达到18.4，而且TOP10房企中，深圳占了5个，说明深圳是中国顶级房企最集中的城市。

上海房企的平均排名是23， 北京房企的平均排名是28.63，广州房企的平均排名是31。

值得一说的是，广深房企大多是土生土长的，而京沪房企有很多是从外地迁入的，下面就来说说房企总部搬迁的情况。

02

房企总部搬迁最爱哪座城？

房地产是最热衷于搬迁总部的行业之一。

据克而瑞研究中心研究显示，“房地产企业是总部搬迁最活跃的行业。过去20年，国内有数十家房企陆续迁移总部。”

统计房企搬迁大数据，可以发现京沪深是房企搬迁的三大目的地。

以下是克而瑞统计的房企总部搬迁情况：

数据显示，上海是房企搬迁最热衷的城市，从2000年至今，至少也有25家房企把总部搬到上海。

其次是深圳、北京，从2000年至今，至少有6家房企把总部搬到深圳，5家房企把总部搬迁到北京。

广州、杭州各有一家房企总部搬入。

2016年，上海迎来了第一波总部迁入潮，中梁、正荣、中骏等7家房企迁入上海。

而后，在2019年，这波总部搬入潮再次达到高峰，蓝光、三盛、弘阳等7家房企也将总部迁入上海。

数据还显示，闽系房企最爱搬家，而且绝大多数是搬到上海。

2000年，闽系老大哥世茂入驻上海，旭辉紧跟其后。

2010年、2012年，宝龙和阳光城迁入。

2016-2019年，闽西房企扎堆搬家，融信、正荣、禹洲、中骏、三盛也迁入了上海。

截至目前，TOP50中，共有7家闽系房企将总部搬迁至上海。

值得注意的是，房企的双总部战略这两年也开始流行。目前，TOP50中，恒大、正荣、禹州、蓝光、华夏幸福、弘阳地产共6家房企，名义上设置了双总部，一般选择“+上海”或者“+深圳”。

除恒大是2017年设双总部的，其余几家都是2019年才设立，今年还有佳兆业等更多同行对双总部蠢蠢欲动。

03

房企为什么喜欢搬总部？

房企总部搬迁、集聚、甚至分身背后，是楼市发展逻辑的变化。

总体来说是行业大环境变化导致的，是时代的变迁，映射到企业身上的具体落实。

时代的重要节点有哪些？比如2015年-2017年的牛市，比如2018年以后的金融创新潮， 比如粤港澳大湾区的崛起……

随之而来的是，开发商选择总部的考虑因素变了。

1.0时代，大约在2015年之前，开发商选择总部，考虑因素单一——哪里发家，哪里就是总部。

那时，开发商大多自由生长、在出生的老家安心耕耘。福州、郑州、厦门、香港、中山等各地都有，彼时，他们是区域性房企，做家门口的生意。

而如今，到了2.0时代，经过楼市牛市的爆发、金融杠杆的“擅用”，区域性房企业绩大增、开始走出家乡、逐鹿全国。

而一旦要走向全国市场，他们就必须考虑把总部搬迁到一线城市，原因无外乎人和钱，只有一线城市才有最顶级的人才、最强的融资渠道。

于是，京沪深三个全国性金融中心，成为房企最青睐的城市。

克而瑞研究中心表示，“房企总部搬迁最重要的原因是为了适应全国化扩张的战略布局。在房地产行业高速发展的时期，房企的发展目标是规模化增长，随着本地房地产市场的逐渐饱和与竞争的日趋激烈，跨区域扩张成为房企必然的选择。”

分析认为，福建房企最近几年的扩张步伐非常快，但福建作为房企总部的位置有点偏僻，不利于房企在全国建立品牌形象，于是旭辉、阳光城、正荣等闽系房企陆续把总部搬到了上海。

其次，克而瑞研究中心还指出，政策红利也是影响房企总部搬迁的重要原因。

粤港澳大湾区战略地位提升，也给房企的品牌宣传、项目开发、人才招募带来巨大契机。从2017年开始，至今已有6家房总部搬迁至大湾区的深圳，其中禹洲、恒大、华夏幸福是在深圳设立“双总部” 。

早在上世纪90年代，粤派房企就名声鹊起，外地房企一般不会轻易抢滩珠三角市场，因为广东本土房企竞争力很强。但随着粤港澳大湾区战略的实施，龙湖、融创、金科等外地房企也纷纷涌入珠三角市场。

所以，珠三角的蛋糕虽然更大了，但竞争也比以前更激烈了。

04

房企搬家后，发展情况咋样？

一个房企如果要从区域市场迈入全国市场，把总部搬迁到一线城市也成为应有之义，那么总部搬迁前后，他们的发展情况怎样呢？

数据显示，总部搬迁之后，大部分房企的销售额的确出现明显增长。

由于房企搬迁时间不同，没有可以对比的行业统计数据参考。我们根据克而瑞的数据，选了一个TOP50门槛三年销售复合增长率，来简单粗暴对比。

克而瑞数据显示，2016年、2019年，TOP50房企合约销售额门槛从310.3亿元上升至735.9亿元，三年复合增长率为33%。而同期，中南、禹州、正荣、中梁等都实现了超200%的复合增长率。

但也要注意的是，影响开发商业绩增长的因素太多，促销优惠、合作开发、加高杠杆、业务转型等，总部搬迁只是其中之一，不能一概而论。

因此，总部搬迁可以促进开发商业绩是肯定的，但具体有多大分量，还需要深入的分析调查和时间沉淀。

05

房企总部搬出，对城市影响大吗？

众所周知，头部房企，每年可以做到销售千亿、营收百亿，所贡献的税收自然非常可观。那么开发商总部搬迁对迁出、迁入城市是否有影响呢？

实际上，开发商对总部城市的经济贡献并不突出。因为它的产值和纳税是跟着项目走的，和总部所在城市的关联度不大，这也是他们可以说走就走的一个重要原因。

克而瑞研究中心表示，“与一般制造业企业不同，房企并没有集中的生产基地，其产值和税收大都是立足于开发项目的，因而总部搬迁所遇到的阻力有限。”

举个例子，如果是汽车、钢铁、烟草等纳税大户的总部搬迁，那将对整个城市的经济都有重大影响。但头部房企就不同了，虽然它的产值和总纳税额也很高，但对个别城市的影响不算太大。

立足当下，着眼未来。开发商的总部搬迁潮还会持续么？对此，克而瑞研究中心表示肯定。

克而瑞研究中心认为，房企总部向一线城市集中是行业趋势，除了少数本就成立在一线城市的房企，多数房企发展到一定阶段，便会将总部迁至一线城市，特别是京沪深三个一线城市。

一言以蔽之，房企只要大扩张，就一定会向一线城市搬迁，因为只有一线城市才具备房企所需要的人才聚集、融资渠道、品牌效应。

另外，最近两年火起来的双总部模式，也将越来越流行。毕竟，总部搬迁对所在城市的影响不好，双总部不失为一个让各方都能接受的理性选择。