由选址中国主办，赛迪网协办的2019第三届中国产业园区新驱动力峰会于12月20日在北京召开，选址中国运营中心总经理葛翠出席并分享调研报告·《200位园区人眼中的2019》。

葛翠针对2019年园区人的市场感受、行业认知、从业者对职业发展的判断，回顾2019年产业园区的行业情况。最后，她也提出3个问题让参会人员进行讨论。

以下为发言实录：

葛翠：选址中国今年联合科创机构科创招商共同做了200多份的调查问卷，通过产业地产从业者对市场感受、行业认知和从业者对职业发展的判断，作为2019年的总结，以及预测来年行情。

在调研的过程中，我们发现从业者对行情的看法颇为两极分化。有的人就说“我太难了，明年可能更难”，有的人说“不要听那些唱衰的言论，北京地区差一点，长三角、珠三角还好，千万不要被这些言论带偏了”。

我们分析参与调研的从业者样本时发现，从地域来看，5%以上的业者来自北京、广东、上海、江苏和河北，来自北京的人最多，高达27%，其次是广东、上海这些城市，人数在8%到10%。北京和河北的业者合并起来约占三成。从供职的平台来看，参与调研的从业者里，45%是产业地产开发商；20%从业者在政府型园区里工作，16%从业者在商办类地产里工作，11%从业者在孵化器、众创空间和联合办公里工作，还有8%是供职在传统房企。

现在我们来看从业者对市场感受，40%的从业者认为行情一般；37.4%的从业者认为行情冷淡，认为很冷淡的从业者达到10%；众所周知，今年经济环境不那么乐观，可是在这种环境里，仍然有10%左右的从业者认为市场的需求旺盛。

一位从业者在2019年里大约对接多少家企业呢？数据显示，工作量最大的从业者对接的企业在30家以上，可是基本上每位从业者每月对接有选址需求的企业，工作量相对来说是比较平均的。能在一年内达到30家企业对接量的话基本上是行业翘楚了。

转化情况方面，56%从业者告诉我们，最终能签约落户的企业是5家。虽然这个数字不那么乐观，可是也有一些园区出现了一家公司投资上百亿的情况。调研数据反映，招商成绩比较好，一年之内能签约30家企业的同行，普遍来自写字楼，来自产业园的就比较少了。

与去年相比，34%从业者认为不如去年，42%从业者认为差了很多，这两者加起来的比例达到75%，也就是3/4的从业者认为今年的行情比去年差一些。尽管对行情的看法上存在差异，可是高达92%的从业者都共同认为，市场竞争激烈，或者说是非常激烈，只有极少数的人认为市场竞争比较温和，或者自己没有感受到这种竞争的压力。200多位从业者里，只有10个人认为比较温和。

在行业认知方面，从业者认为，大部分企业会在1-6个月内做出选址决策，即从招商人员接触这家企业，企业表达明确的意向，一直到企业最后决定是否落户，大约6成企业在六个月之内就能够实现这个过程，可是也看到有1到3年比较长的流程。

接下来是比较有意思的问题，”从业者认为容易招商的物业类型是哪三种“、”从业者认为最难招商的物业是哪三种“。调研结论是，从业者认为最容易招商的物业分别是科技园区、厂房和仓储物流，最难的是写字楼，企业独栋和土地。

我们在进一步分析，科技园区和写字楼在功能和形态上都非常相似，都具有办公功能。这两种物业之间不同之处在于价格，因为科技园区的选址一般比较偏僻，以及有政策导向的影响，所以导致科技园区的价格一般来说比写字楼要便宜一些。在物业具有同等功能的情况下，企业受性价比和政策的影响，在选址需求上体现出明显差别。对于我个人来说，具有同等功能的物业，我更倾向于科技园区，这就导致科技园区的招商相对于写字楼来说是容易很多的。产业招商也较难觅到自己合适的载体，导致企业需求上升了，可是产业地产的供给却下降了，在厂房招商上体现得比较容易。物流仓储流转率很不高，一直是满仓运营的状态。“从业者认为最难招商的是写字楼、企业独栋和土地”挺有参考意义的，例如产业地产商一开始设计产品时，尽量规避建造企业独栋，毕竟在经济环境疲软的情况之下，从业者的招商引资压力也比较大。

我们本次调研也向从业者了解获客渠道。从业者反馈的意见里，排行第一的是中介渠道，第二是互联网平台，第三是同业交流，我觉得这里挺有意思的是同业交流，这可能是在别的行业里比较少见的，通过同业的交流来获得挺有意思的，写字楼这个行业在这方面渠道没有这么强的作用。再往下是老带新，以前已经入驻的企业，这个企业推荐产业链上下游的企业，或者关系比较好的其他的老板来到这个地方。然后是企业协会等社团组织。下面是政府部门的推荐、直接拜访，这三个比例大约相当的。

市场激烈如此竞争，各家园区和写字楼怎样获得竞争优势？调研显示，第一是政府扶持政策，从业者普遍认为园区如能争取到政府的政策支持，对整个招商都很有帮助。然后是地段和价格，在商业地产里，从业者认为最重要的是地段、地段、地段。可是在产业地产里，我们发现政府扶持政策最重要。

在整个市场环境和行业的特点之下，从业者对产业地产的职业发展的判断又是怎样呢？我们本次在调研中发现，从年龄构成，现在70后和80后是招商引资的中坚力量，90后也已经入场；从工作年限来看，从事招商引资工作超过10年以上的占比达到了20%。综合这两个发现，我们可以得出：产业地产不是一个吃青春饭的行业，行业对经验的要求还是很高的。从性别构成来看，男性从业者是女性从业者的3倍，处于一个很不均衡的状态。

我们在本次调研中发现，约12%的从业者年薪可达72万以上；约40%的从业者占比最多的是12万到24万。在未来三年的职业规划上，大部分的从业者希望继续在这个行业里深耕，这个比例大约是80%，也有25%从业者不满意自己身处的公司、平台或职位，表示在未来的一年里可能会跳槽到另一家公司，只有1.8%的从业者表示会转行。

从业者非常认可招商，约60%的从业者对招商的未来发展抱有乐观态度，只有34%从业者持一般化评价。

接下来我抛砖引玉提出三个问题：第一个问题，哪种产品真的非常有市场？第二个问题，哪种手段，能在这个竞争激烈的市场里获得竞争优势？第三个问题，如经济持续下行，哪些客户具有韧性的，能够支撑明年的增长，最适合集中资源争夺他们？

以上是我的分享。谢谢大家！