因执行董事陈东辉被拘，商务园区运营商亿达中国的债务问题再次被摆上台面。

2月21日、24日，亿达中国先后发布两则公告，披露其执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占被拘留一事在技术上导致亿达中国45.79亿元的贷款触发提前偿还条款，相关贷款人可要求立即偿还。

亿达中国表示，已尽最大努力与相关贷款人沟通及磋商，目前尚未自相关贷款人获得豁免；同时亿达中国也表示，公司的经营财务状况维持稳定,整体经营情况持续健康。

不过，单方面的「健康宣言」并非十足保险，其资金链正在经受大考。

3亿美元债务火烧眉毛

亿达中国背负高达百亿的短期债务，而最迫近的是一笔即将于4月17日到期的3亿美元债券。

距到期日仅50多天，今天（2月27日）上午，亿达中国发布公告，拟发行新票据，以交换这笔到期的未偿票据。根据要约条款，交回票据的每1000美元本金，持有人将收到80美元现金对价和920美元新票据本金。

亿达中国将发行2022年到期、2.76亿美元的高级新票据，以换取2020年4月到期、息票率6.95%、3亿美元高级票据的大部分未偿部分；新票据的首六个月年利率为10%，其余18个月年利率为14%。

公告指出，由于亿达中国间接控股股东中民投去年被实施资产冻结令等财务状况的变化，对亿达中国的融资造成负面影响；亿达中国估计，其现有内部资源可能不足以偿付现有票据，因此提出交换要约及同意征求；如果该交换未能成功实行，亿达中国将考虑债务重组。

即便这次借新还旧能涉险过关，亿达中国的资金链也将继续紧绷。

据2019年中报，截至2019年6月30日，亿达中国借款总规模约为146亿元，净负债比率109.2%，这些借款全部在两年内到期，其中一年内到期的债务为115.8亿元，也就是说，这些钱都要在2020年6月30日前还清。

同期，亿达中国收入23.3亿元，归属股东净利润近3亿元，账面上的现金及银行结余为13.08亿元（包括受限制现金约4.85亿元），可自由支配的现金仅有8.23亿元。完全不足以覆盖短期债务，偿债压力巨大。而据标普估计，截至2019年12月31日，该公司的非限制现金少于10亿元人民币，今年1月的经营性现金流入也有限。

评级机构相继下调了对亿达中国的信用评级。

今日，标普评级将亿达中国的长期发行人信用评级从「CCC-」下调至「CC」，代表企业信用极差。同时，标普将亿达中国高级无抵押票据的长期发行评级从「CC」下调至「C」，意味着不能偿还债务。

评级机构惠誉2月17日发布的一份报告指出，新冠肺炎疫情影响楼市销售，加上此前发行的企业债券面临到期，6家中小型房企「资本市场债务再融资风险」处于高风险级别，即俗称的垃圾债级别，亿达中国便名列其中。

联合评级机构也对亿达中国表示担忧。2019年12月，联合信用评级将亿达中国主要运营实体亿达发展评级展望调整为负面。

大股东危机雪上加霜

亿达中国面临的流动性困境与其母公司中民投的危机有一定关系。

亿达中国以商务园区开发运营为特色，也从事住宅开发。截至2019年6月底，亿达中国在中国拥有11个商务园区，其中6个已部分竣工并出租；并代表其他业主管理24个园区，拥有980万平方米总建筑面积的土地储备，70%位于大连，中民投通过中民嘉业等子公司共持有亿达中国61.1%股份。

亿达中国与中民投之间，虽没有父债子偿，但利益上休戚与共。2019年4月，亿达中国曾因中民投流动资金困难，技术上触发提前还款，触发还款金额约为87.52亿元。

惠誉评级称，受中民投影响，自2019年4月以来，多家金融机构拒绝为亿达中国部分现有债务提供再融资，多家或要求就新贷款保留与其母公司中民投相关的条款，致使新的再融资债务应债权人要求可立即到期，致使亿达中国的融资渠道恶化。这一点，在亿达中国最近的公告中得到印证。

标普评级此前表示，亿达中国高度依赖再融资来履行其债务责任。换言之，钱难借脸难看，亿达中国拆东墙补西墙式还债更加艰难。

除了再融资，房产公司均通过销售和租赁来获取源源不断的经营性现金流入。

数据显示，2017年至2019年，亿达中国的销售金额分别为72.63亿元、85.37亿元和72.37亿元，同比增长-12.55%、17.54%和-15.23%。2020年1月，公司实现销售金额2.10亿元，销售面积2.74万平方米，同比减少33.54%和31.16%。

值得一提的是，商务园区具有重资产投入和长周期运营的特点，加上新冠疫情影响和整个房产行业增速回落，销售业绩恐难有显著突破。

钱粮不足，2020年留给亿达中国的是一场艰苦战斗。