2021年基础设施公募REITs捷报频传，利好政策频出，有能力的尝鲜者络绎不绝，投资者们热情抢购。通过投资基础设施公募REITs，社会公众有机会以较低门槛参与大基建，投资产业园、高速收费站等基础设施不动产，体验作为房东长期收租的快乐。

第二批公募REITs更胜从前

距首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市五个月，第二批公募REITs粉墨登场，在战略配售、网下发售、公众投资者发售三个阶段都收获了大批拥趸。

战略配售阶段，恰逢银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，支持保险资金规范开展基础设施公募REITs投资业务。以国寿投资、太平人寿保险、中信保诚人寿保险、太平财产保险、新华人寿保险、中国保险投资基金等为代表的保险资金跑步入场，成为战略配售投资者联盟，坐上了公募REITs的第二趟班车。

网下询价发售阶段，机构投资者对两单REITs产品认购超40倍；面向公众投资者定价发售时，一日告罄，双双启动比例配售，其中建信中关村REIT配售比不足2%，盛况空前。

通过公募REITs成为「包租婆」

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金专门用于投资不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。根据募集方式和流通特点，REITs可分为公募REITs和私募REITs两大类。按投资对象的不同，REITs还可分为权益型REITs、抵押贷款型REITs和混合型REITs。

在国际资本市场REITs已有60多年的发展历史，是一个发展迅速、相对成熟的金融产品。据EPRA（European Public Real Estate Association）披露的数据，截至2020年底，全球共43个国家或地区推出了900只REITs产品，总市值规模达到2万亿美元。其中美国REITs市场最为发达，运作模式最为成熟，其发行的REITs产品种类、数量和规模都在全球市场占据主导地位，总市值占全球市场的63%。日本、澳大利亚、英国、新加坡REITs市场规模紧随其后。

从国外实践看，REITs已广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域。

当前我国在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产，为开展基础设施REITs试点创造了条件。借鉴国外成熟经验，我国正在探索一条具有中国特色的实现路径。

我国基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。

基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

简而言之，基础设施公募REITs就是把物流仓、产业园、收费公路等规模较大、流动性较低的不动产项目，转换成容易投资和交易的金融产品，投资者以较少资金投资该金融产品，间接成为相应不动产项目的「包租婆」，分享长期收益和资产升值红利。

2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称40号文），标志着我国公募REITs试点正式启航。随着2021年6月21日，首批9只公募REITs在沪深交易所正式上市，我国基础设施公募REITs终于迈出了「从无到有」的第一步，开启了建设中国版REITs市场的新征程。

截至目前，两批共11个试点项目融资规模超过360亿元，涉及收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理等主流基础资产类型，分布在京津冀、长三角和粤港澳大湾区等重点区域。

中国版REITs边界探索

基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，降低企业债务风险，更好地服务实体经济和国家战略，推动国家基础设施高质量发展，这是一件兴产立业，济世经邦的大事。

在总结前期经验的基础上，中国版REITs市场不断拓展探索边界，未来发展将呈现以下趋势：

①万亿市场规模，中国或成全球最大REITs市场。市场预计，我国存量基础设施REITs规模未来是一条万亿级赛道。据投行瑞银报告，当前中国内地拥有价值60万亿美元的基础设施资产，若2%通过REITs证券化，2030年市场规模到预计达到1.2万亿美元。若发展乐观，规模可能高达3万亿美元，中国有望成为全球最大的REITs市场。

②项目申报区域放开至全国范围，基础设施行业类别扩容，全民参与大基建浪潮方兴未艾。2021年9月，发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称958号文），由先前的聚焦重点区域明确全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持区域进一步扩大，在京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲的基础上，新增黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域。

范围扩容，基础设施REITs资产种类愈加丰富。试点行业新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施，以及自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游景区基础设施。

958号文的出台，意味着REITs向全国范围内、优质的传统及新型基础设施项目敞开了大门。

③强化REITs培育意识，多地积极开展Pre-REITs储备工作。据不完全统计，北京、上海、苏州、广州、南京、西安、无锡等地相继出台支持REITs发展相关政策，鼓励符合条件的优质资产打包发行REITs产品，建立项目储备库强化REITs培育意识。

未来，REITs之花将在华夏大地盛开。

公募REITs的主流资产

其中，产业园区（含仓储物流）是基础设施公募REITs的重要组成部分，也是当前公募REITs发行项目中的主流资产类型。11个试点项目中6个为产业园区（含仓储物流）类相关资产，占比超50%，分别是蛇口产园REIT、张江光大REIT、东吴苏园REIT、建信中关村REIT、红土盐港REIT、中金普洛斯REIT。

由于成熟的产业园区具备产权清晰、收益稳定、资产升值等优势，与基础设施REITs的产品特征十分吻合。我国产业园区体量宏大，各类产业园区数量近两万家，主要集聚在经济技术开发区、高新技术产业开发区内，是承载区域科技创新和经济发展的重要载体。

产业园区一直以来都是重资产行业，发展面临股权融资手段单一、资本退出不畅等制约可持续发展的瓶颈问题。随着近年来各地监管政策趋严，销售回血这一「捷径」被多地叫停。产业园区开发普遍存在建设周期长、投资强度大、现金回流慢、负债率高企等问题，严重掣肘园区规模化发展、精细化运营的步伐。

基础设施公募REITs的推出，将有效打破产业园区的行业瓶颈，引导长期稳定的社会资本参与优质园区运营，是园区行业走向高质量发展的机会窗口。

从顶层设计上，公募REITs对优质的底层资产设置了具体的数字界定，比如，首次发行基础设施REITs项目的当期不动产评估净值原则上不低于10亿元；运营时间原则上不低于3年；预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%等……确保通过各项数字考验的公募REITs底层资产必定出类拔萃、权属清晰。

截至目前，北京中关村、上海张江、深圳蛇口、苏州工业园等国内顶尖科技园区通过层层考验，均已享受到了公募REITs的东风。

公众票选年度最佳REIT

以基础设施公募REITs推出以来，最受欢迎的产品——建信中关村产业园REIT为例。

标的基础设施位于北京市海淀区中关村软件园内，是北京，乃至全国，最具科技属性与互联网基因的区域之一，号称中国互联网的「宇宙中心」。园区集聚了百度、腾讯（北京）总部、新浪总部、科大讯飞（北京）总部、IBM等国内外知名IT企业总部和全球研发中心700多家，2020年园区总产值3366亿元，每平方公里产值近1300亿元，园区单位密度产出居于全国领先地位。

本次纳入REIT中的3处标的基础设施相当硬核，平均出租率达97%，租户以科技类企业为主，主要包括度小满金融、快手、科大讯飞等境内外上市公司及独角兽企业，2020年营业收入合计达2亿元。3处标的分别为互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目，资产估值30.73亿元。本次公募基金发行9亿份，单位面值3.2元/份，募资约28.8亿元。

▲中关村软件园互联网创新中心5号楼

无论是长于理财的券商、基金公司等机构投资者，还是普通的公众的投资者，对建信中关村产业园REIT表现出了极致的喜爱和追逐。

在网下投资者询价阶段，建信中关村产业园REIT拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍，超越同批的华夏越秀高速REIT超44倍认购，更胜首批9单试点产品最高超15倍的有效认购。在面向公众投资者发售时，公众认购资金超130亿元，超额完成启动比例配售，且最终配售比例低于2%。

机构投资者和公众用热情的投资票选出了心目中公募REITs的样子。

募集资金将继续用于园区开发建设，率先形成可持续发展的良性循环。建信中关村产业园REIT回收资金主要用于中关村工业互联网产业园和中关村（京西）人工智能科技园 I 期。不仅推动基础设施高质量发展，也在继续深耕战略新兴产业集群，这才是公募REITs的意义和价值所在。

园区兴则产业兴

总体来看，以优质产业园区作为底层资产发行公募REITs，短期看，有利于开发建设主体降低企业负债，增加利润，平衡财务报表，优化资产结构，增强企业再融资能力。

长远看，园区开发企业通过发行公募REITs，第一，建立「投-融-管-退」的资本循环体系。借助基金化运作模式，产业园区开发形成从建设、培育、REITs化，到回笼资金再投资的闭环，实现园区开发良性循环。

第二，完成从重资产到重运营的质变。园区开发企业能够有节奏地将重资产剥离置入公募REITs，使公募REITs成为集团重资产整合的资本平台，实现业务轻重分离。

第三，专业化运营助推资产升值。开发企业作为原始权益人，5年内持股不低于20%，意味着发行REITs的产业园区仍由开发企业掌控，为保证长期稳定的收益，开发企业势必对园区后续运营投入更多经历，强化开发企业的资管能力，助推园区资产升值。

第四，促进产业园区行业高质量发展。通过REITs的成功发行，开发企业凭借稳定的现金流和专业化运营，形成可复制的运作模式，向规模化、精细化发展。

最后，园区作为承载全国各地主导产业、战略新兴产业的空间载体，公募REITs激发园区运营活力，园区兴则产业兴，助力实体经济迈上新台阶。