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公募REITs乘风起,产业园区能否一飞九万里?

2022-01-06 来源:选址960 作者:优秀

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2021年基础设施公募REITs捷报频传,利好政策频出,有能力的尝鲜者络绎不绝,投资者们热情抢购。通过投资基础设施公募REITs,社会公众有机会以较低门槛参与大基建,投资产业园、高速收费站等基础设施不动产,体验作为房东长期收租的快乐。


第二批公募REITs更胜从前


距首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市五个月,第二批公募REITs粉墨登场,在战略配售、网下发售、公众投资者发售三个阶段都收获了大批拥趸。


战略配售阶段,恰逢银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》,支持保险资金规范开展基础设施公募REITs投资业务。以国寿投资、太平人寿保险、中信保诚人寿保险、太平财产保险、新华人寿保险、中国保险投资基金等为代表的保险资金跑步入场,成为战略配售投资者联盟,坐上了公募REITs的第二趟班车。


网下询价发售阶段,机构投资者对两单REITs产品认购超40倍;面向公众投资者定价发售时,一日告罄,双双启动比例配售,其中建信中关村REIT配售比不足2%,盛况空前。


通过公募REITs成为「包租婆」


REITs(Real Estate Investment Trusts),即不动产投资信托基金,是指向投资者发行收益凭证,募集资金专门用于投资不动产,并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。根据募集方式和流通特点,REITs可分为公募REITs和私募REITs两大类。按投资对象的不同,REITs还可分为权益型REITs、抵押贷款型REITs和混合型REITs。


在国际资本市场REITs已有60多年的发展历史,是一个发展迅速、相对成熟的金融产品。据EPRA(European Public Real Estate Association)披露的数据,截至2020年底,全球共43个国家或地区推出了900只REITs产品,总市值规模达到2万亿美元。其中美国REITs市场最为发达,运作模式最为成熟,其发行的REITs产品种类、数量和规模都在全球市场占据主导地位,总市值占全球市场的63%。日本、澳大利亚、英国、新加坡REITs市场规模紧随其后。


从国外实践看,REITs已广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域。


当前我国在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产,为开展基础设施REITs试点创造了条件。借鉴国外成熟经验,我国正在探索一条具有中国特色的实现路径。


我国基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产,通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目,由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目,并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定,我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。


基础设施项目主要包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。


简而言之,基础设施公募REITs就是把物流仓、产业园、收费公路等规模较大、流动性较低的不动产项目,转换成容易投资和交易的金融产品,投资者以较少资金投资该金融产品,间接成为相应不动产项目的「包租婆」,分享长期收益和资产升值红利。


2020年4月30日,中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称40号文),标志着我国公募REITs试点正式启航。随着2021年6月21日,首批9只公募REITs在沪深交易所正式上市,我国基础设施公募REITs终于迈出了「从无到有」的第一步,开启了建设中国版REITs市场的新征程。


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截至目前,两批共11个试点项目融资规模超过360亿元,涉及收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理等主流基础资产类型,分布在京津冀、长三角和粤港澳大湾区等重点区域。


中国版REITs边界探索


基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,降低企业债务风险,更好地服务实体经济和国家战略,推动国家基础设施高质量发展,这是一件兴产立业,济世经邦的大事。


在总结前期经验的基础上,中国版REITs市场不断拓展探索边界,未来发展将呈现以下趋势:


①万亿市场规模,中国或成全球最大REITs市场。市场预计,我国存量基础设施REITs规模未来是一条万亿级赛道。据投行瑞银报告,当前中国内地拥有价值60万亿美元的基础设施资产,若2%通过REITs证券化,2030年市场规模到预计达到1.2万亿美元。若发展乐观,规模可能高达3万亿美元,中国有望成为全球最大的REITs市场。


②项目申报区域放开至全国范围,基础设施行业类别扩容,全民参与大基建浪潮方兴未艾。2021年9月,发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(以下简称958号文),由先前的聚焦重点区域明确全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持区域进一步扩大,在京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲的基础上,新增黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域。


范围扩容,基础设施REITs资产种类愈加丰富。试点行业新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施,以及自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游景区基础设施。


958号文的出台,意味着REITs向全国范围内、优质的传统及新型基础设施项目敞开了大门。


③强化REITs培育意识,多地积极开展Pre-REITs储备工作。据不完全统计,北京、上海、苏州、广州、南京、西安、无锡等地相继出台支持REITs发展相关政策,鼓励符合条件的优质资产打包发行REITs产品,建立项目储备库强化REITs培育意识。


未来,REITs之花将在华夏大地盛开。


公募REITs的主流资产


其中,产业园区(含仓储物流)是基础设施公募REITs的重要组成部分,也是当前公募REITs发行项目中的主流资产类型。11个试点项目中6个为产业园区(含仓储物流)类相关资产,占比超50%,分别是蛇口产园REIT、张江光大REIT、东吴苏园REIT、建信中关村REIT、红土盐港REIT、中金普洛斯REIT。


由于成熟的产业园区具备产权清晰、收益稳定、资产升值等优势,与基础设施REITs的产品特征十分吻合。我国产业园区体量宏大,各类产业园区数量近两万家,主要集聚在经济技术开发区、高新技术产业开发区内,是承载区域科技创新和经济发展的重要载体。


产业园区一直以来都是重资产行业,发展面临股权融资手段单一、资本退出不畅等制约可持续发展的瓶颈问题。随着近年来各地监管政策趋严,销售回血这一「捷径」被多地叫停。产业园区开发普遍存在建设周期长、投资强度大、现金回流慢、负债率高企等问题,严重掣肘园区规模化发展、精细化运营的步伐。


基础设施公募REITs的推出,将有效打破产业园区的行业瓶颈,引导长期稳定的社会资本参与优质园区运营,是园区行业走向高质量发展的机会窗口。


从顶层设计上,公募REITs对优质的底层资产设置了具体的数字界定,比如,首次发行基础设施REITs项目的当期不动产评估净值原则上不低于10亿元;运营时间原则上不低于3年;预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%等……确保通过各项数字考验的公募REITs底层资产必定出类拔萃、权属清晰。


截至目前,北京中关村、上海张江、深圳蛇口、苏州工业园等国内顶尖科技园区通过层层考验,均已享受到了公募REITs的东风。


公众票选年度最佳REIT


以基础设施公募REITs推出以来,最受欢迎的产品——建信中关村产业园REIT为例。


标的基础设施位于北京市海淀区中关村软件园内,是北京,乃至全国,最具科技属性与互联网基因的区域之一,号称中国互联网的「宇宙中心」。园区集聚了百度、腾讯(北京)总部、新浪总部、科大讯飞(北京)总部、IBM等国内外知名IT企业总部和全球研发中心700多家,2020年园区总产值3366亿元,每平方公里产值近1300亿元,园区单位密度产出居于全国领先地位。


本次纳入REIT中的3处标的基础设施相当硬核,平均出租率达97%,租户以科技类企业为主,主要包括度小满金融、快手、科大讯飞等境内外上市公司及独角兽企业,2020年营业收入合计达2亿元。3处标的分别为互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目,资产估值30.73亿元。本次公募基金发行9亿份,单位面值3.2元/份,募资约28.8亿元。


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▲中关村软件园互联网创新中心5号楼


无论是长于理财的券商、基金公司等机构投资者,还是普通的公众的投资者,对建信中关村产业园REIT表现出了极致的喜爱和追逐。


在网下投资者询价阶段,建信中关村产业园REIT拟认购份额数量总和为106.18亿份,为初始网下发售份额数量的56.35倍,超越同批的华夏越秀高速REIT超44倍认购,更胜首批9单试点产品最高超15倍的有效认购。在面向公众投资者发售时,公众认购资金超130亿元,超额完成启动比例配售,且最终配售比例低于2%。


机构投资者和公众用热情的投资票选出了心目中公募REITs的样子。


募集资金将继续用于园区开发建设,率先形成可持续发展的良性循环。建信中关村产业园REIT回收资金主要用于中关村工业互联网产业园和中关村(京西)人工智能科技园 I 期。不仅推动基础设施高质量发展,也在继续深耕战略新兴产业集群,这才是公募REITs的意义和价值所在。


园区兴则产业兴


总体来看,以优质产业园区作为底层资产发行公募REITs,短期看,有利于开发建设主体降低企业负债,增加利润,平衡财务报表,优化资产结构,增强企业再融资能力。


长远看,园区开发企业通过发行公募REITs,第一,建立「投-融-管-退」的资本循环体系。借助基金化运作模式,产业园区开发形成从建设、培育、REITs化,到回笼资金再投资的闭环,实现园区开发良性循环。


第二,完成从重资产到重运营的质变。园区开发企业能够有节奏地将重资产剥离置入公募REITs,使公募REITs成为集团重资产整合的资本平台,实现业务轻重分离。


第三,专业化运营助推资产升值。开发企业作为原始权益人,5年内持股不低于20%,意味着发行REITs的产业园区仍由开发企业掌控,为保证长期稳定的收益,开发企业势必对园区后续运营投入更多经历,强化开发企业的资管能力,助推园区资产升值。


第四,促进产业园区行业高质量发展。通过REITs的成功发行,开发企业凭借稳定的现金流和专业化运营,形成可复制的运作模式,向规模化、精细化发展。


最后,园区作为承载全国各地主导产业、战略新兴产业的空间载体,公募REITs激发园区运营活力,园区兴则产业兴,助力实体经济迈上新台阶。

编辑: 杨洪波

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