由选址中国主办，赛迪网协办的2019第三届中国产业园区新驱动力峰会于12月20日在北京召开，CBRE世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部资深董事王一茜女士出席并以“商办和产业地产的机遇和挑战”为主题做内容分享。

以下为发言实录：

王一茜：感谢选址中国的邀请，各位来宾，下午好！今年市场不易，去化艰难。这也是我想跟大家分享的主题，商办和市场的机遇和挑战。为什么说不易呢？今年空置压力是空前的，其次在市场环境下大家都在问什么样的需求才更有韧性，企业选址到底有哪些新的趋势，我们应该更加抓住这种机遇。

首先先来看一下目前的市场情况。世邦魏理仕在这里也对全国17个重要的商办和产业地产的城市进行了市场的统计，绿色可以看到今年开始到2021年，绿色是新增供应链，新增是过去十年的新高，同时灰色代表着去化的部分，可以看到去化的部分和2018、2019年相比有略微的增长和持平，但是肯定是跟不上这么大供应量的，这样带来的结果到今年为止，市场的空置率已经是21.5%，达到了过去十年以来的一个新高。随着新的供应不断的入市，我们可以看到，在2020年和2021年，空置率还是会有略微的增加。这是全国的市场。

这17个城市到底是哪些城市呢？在座的各位来宾，除了北京的业主，有没有来自于其他城市的？不知道是不是感到市场的压力？北京的各位压力还是比较小的，全国前三位供应量的城市，分别是上海、深圳和杭州。他们的供应量在未来的两年内都将达到400亿万平米左右的水平。北京过往五年内享受比较平静期。即使这样未来的两年，因为CBD核心区电力问题的解决，以及丽泽商务区大量新增供应的入市，未来两年北京也有超过200万平米的写字楼即将入市。

同时，新增的供应量它带来的肯定是租金上涨的一个压力。绿色的线是全国一线城市的租金水平的变化，下面一条蓝色的线是二线城市的租金水平变化，我们可以看到，不管是任何一个等级的城市，它的租金上涨空间其实都受到了平台期的制约。

中间的纵向图相对有点复杂，但其实可以让大家更清晰的看到每年租金的增长变化。向上就是正增长，向下就是负增长。从整个的柱状图能看到一线城市在过去的十年里，也是第一次出现了租金下行的一个变化。二线城市也是在过去五年里第一次出现了租金下行的变化。

在这样的市场环境下，其实今年很多业主和我们探讨，是不是应该更充分的利用自己的资源去主动出击，我觉得这个当然是一个很好的策略。但是重点我们应该关注哪些行业呢？

今天因为时间的关系，让我们先来分享一下我们在北京观察到的一些故事。大资管时代，非银行金融类的客户租赁的面积占比不断的增加，其实金融行业一直是北京市场重要的一个租赁客户的组成，过去三年里一直是占有北京市场1/3左右的租赁面积，但是能看到，绿色在过去的三年，银行类客户租赁的面积是最大的，但是到粉色2019年有什么样的变化呢？可以看到证券、基金、期货和信托这类的客户成为新租赁的热点，同时他们在各个区域的租赁占比核心区域明显增强，增加最明显的是哪个区域？金融街。新兴区域都是有一定的下降，像原来的望京，还有奥体，这代表着这类客户他其实逐步在向核心区的转移。

这个时候大家肯定会问，这个是什么原因造成的，什么是大资管时代呢？简单的说就是中国人都有钱了，从2017年中国个人财富的总额是115万亿，到2021年我们可以预测，中国个人财富的总额将达到158万亿，这意味着什么？中国的个人财富在以平均每年8%的速度进行增长，其实这个真的是跑赢了GDP放缓的增长速度。同时，非现金和存款的管理资产占比也越来越高，其实回想一下我们父母的时代，理财的手段非常简单，做定期存款、买国库券，可能大家都对这个还有印象。但是今天我们谈论更多的是什么？你买什么基金了，有没有什么好的信托产品介绍，这个其实都刺激了我们这一类非银行客户租赁面积的一个增长。同时，刚才我们说金融街区域是这一类客户租赁面积不断增加的热点区域，这个也是因为在金融市场的监管之下，监管机构也是非常重要。我们知道金融街有它天生的优势，一行两会是它的一个核心地理位置。所以这一类的客户目前为止还是主要聚集在金融街和国贸一带。

除了金融行业，难道没有其他的行业了吗？我们对亚太科技城市从不同的营商环境、创新环境以及成本办公空间的提供三个角度，对所有的亚太科技城市进行了排名。第一位是谁？就是北京。我们可以看到，北京和硅谷的差距已经缩小了。TMT企业也就是我们俗称的这种科技类企业，它已经从绿色的2016年排在整个北京租赁行业的第四位，上升到了第二位。同时，由于科技企业的飞速发展，传统的制造业租赁面积也是不断的进行缩减，从第二类推到了第四类。

这里其实我也特别观察到了，我们和温所长真的几乎是一样的，维度少了高清视频产业，这个回去我们也抓紧关注一下。今年也是因为5G、AI人工智能以及云的发展，其实对北京租赁面积也是贡献的非常的大。在今年刚刚完成了协助明锐科技做25000米的整合，在望京区域的独栋，这说明什么？中国科技企业不光在全世界的排名提高了，同时中国的科技企业他们在选址上它的标准也更加和国际的企业接轨，这个项目特别有意思，是在望京区域的独栋。每层的面积超过1万平米，我不知道大家对科技企业的选址需求是不是了解，1万平米的平面，我觉得在座的业主谁的项目的平面超过1万平米，不知道有没有？比较少。让我们想到Google、苹果他们的办公室，他们也是按照新的科技企业的需求进行的办公场所的一个排布，整个选址过程中由世邦魏理仕租赁策略、办公项目策略以及租赁管理提供全方位的服务，最终决定25000平米的独栋，也是非常有意思的选址过程。

除了行业之外，企业选址还有什么新的趋势呢？在北京，我们把基本上所有的商务区域都列在了这个图上，深绿色的是传统核心的商务区，刚才说的金融街、CBD、燕莎、中关村以及东二环区域。浅绿色的是新兴商务区，实际上这里奥体、望京我们说已经不能再说是新兴趋于了，它的租金以及写字楼的标准和核心商务区都越来越小，包括望京区域和丽泽都是按照国际甲级写字楼标准建造的。产业园区域，像上帝、北清路、东升区域都是今年以来的租赁热点，这是为什么？首先核心商务区和新兴商务区，虽然核心商务区深绿色的部分大家可以看到，目前的空置还是要比新兴商务区高，但是在未来三年里，新兴商务区的供应是远超过核心商务区的。刚才也提到了，新兴商务区楼宇的标准也是越来越高，但是租金成本是传统核心商务区的2/3左右。产业园区未来也会给整个北京市场带来更多的选择，它的租金标准比核心商务区又要更低了，平均也是低到54%，也就是核心商务区不到一半的水平，这个可以看到，可以为企业的选址带来更多不同的选择。

除了不同的区域之外，还有哪些新的项目值得我们关注呢？这个就是改造类的项目。其实今年我们还有更多的，更热门的话题是什么呢？就是新总规对整个北京市场的影响。大家其实也经常会问到，未来五环以内入市的项目，应该说土地的供应被限制了，那带来的是什么？我相信北京写字楼市场即将要进入一个存量房以及城市更新的时代。

在2018年改造类项目供应的面积只有40万左右，但是今年将近翻了一倍。2020年还有超过今年接近100万平米左右的改造项目的体量即将要入市，那他们也都处于核心区和核心区域的边缘位置，超过80%左右，也就是刚才我们说的五环以内，这也将为企业带来更多、更新的选择。包括今年一些比较大的交易，像广发银行，他们也选择了中融酒店改成写字楼的项目，说明一些特定的行业，为了留在核心区域，他们也调整了自己的需求，更加适应北京市场。

新增的面积我们其实可以看到，依然是扩租、搬迁和新注册的企业为主，40%的企业选择续租，60%的企业选择更新办公室，这里可以让我们在座的各位业主稍稍的松一口气，说明大部分的客户还是有调整办公室需求的。但是我们再看右边的部分，核心区域不断的向周边，以及新兴商务区的转移。北清路、电子城、亦庄，他们其实都承接了很多核心商务区的需求。这里除了对客户的关注之外，也要求业主对自身楼宇的品质，以及运营管理有更高的提升的需求。

随着北京基础设施建设的增长，地铁的连通，其实未来从核心区域到新兴商务区，它的距离应该说是越缩越短了。特别利好的几个区域，包括丽泽，超过100万体量的新增供应，同时还有通州区域，

京市政府已经正式的搬到了通州区域，未来地铁的时间依然是在不到半小时左右，通勤时间大量减少，也促进了北京继续向多中心商务区划发展，以及促进了打破传统商务区以及新兴商务区边界的模式。

同时刚才也提到了，客户的需求现在也从过去的一些基础需求，不断的更加多元化。他们有一些交往类的需求，以及下班之后的闲暇时间，休闲的需求，这个也值得我们业主对此更加的关注。

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