国家信息中心发布的《中国共享经济发展报告（2021）》显示，共享办公市场规模降幅高达26%。但在融资领域，共享办公的涨幅达到了466.7%。这主要是受领先企业优客工场上市和WeWork中国获得新融资的影响。

那么，联办赛道的创业者们如何看待目前的行业状况，对以后的发展前景又有怎样的预判？睿和智库就此展开行业调研。

本期我们请到星库空间创始人白羽，围绕星库空间创业6年的经历来谈谈联办赛道的这些年那些事。

01 创业6年，不同岔路口的选择

第一次采访白羽，是在6年前。那时候，他刚刚离开地产公司高管的职位，开始白手起家，创立星库空间。我们约在一个咖啡厅见面，他背着双肩包，穿着格子衬衫，更像程序员。那时候，联办行业刚刚兴起，星库空间首个项目也才刚刚落定。

睿 问

我依然记得我们第一次见面的场景。6年过去了，回头去看，您如何看待当年在联办这个赛道上开始创业的决定？

白羽：回到2015年，我们做的这个决策，或者说对行业趋势的判断，我觉得首先从需求层面来看，没有方向性的问题。尤其是这两年，我们可以看到，大家已经非常适应联合办公或者说分布式办公的形式。

睿 问

那么，从你们企业自身发展这6年的经历来看，行业呈现怎样的变化？

白羽：头一两年的难处肯定是向客户普及何为联合办公。尤其是早期这个行业鱼龙混杂，联合办公并不必然和品质、服务相关，很多客户就会被徒有其名的空间误导，从而给行业带来一些伤害。

但是后来经过一轮淘汰，或者说经过一段时间的积累，客户生成了辨识联办空间品质与服务的能力，他们会主动根据公司的情况去匹配联办空间。所以，虽然竞争很激烈，但经过竞争之后，我们看到总需求还是大幅度增长的。

睿 问

各个发展阶段有没有什么难点？

白羽：15、16年的时候，难点在于产品形态的设计。那个时候受国外联办空间形态的影响，WeWork已经做得那么大了，联办到中国似乎就是copy to China，似乎应该保留国外空间原汁原味的形态。举例来说，那时候有个趋势是认为千禧一代喜欢社交，那么我们是不是要把开放空间做得很大。就这一个空间形态的设计，让我们早期第一个仅仅400平米的项目吃尽苦头。我们发现，其实企业还是很节制的，他们不容易被某种观念轻易改变，他们还是遵循商业的规则。所以说，我们所想象的产品形态并不一定为客户所接受。

16～18年是第二个阶段，“二房东”模式成为主流，很多企业得到融资，开始扩规模。当然，回过头去看，那个时候，“二房东”模式也是合理的模式，在经济平稳向上，市场供需两旺的前提下，只要租金差稳定，从盈利和扩张的角度来说，赚取租金差永远比赚取服务费更好。

但是在这个阶段有一个问题，就是选址上的认知。有些企业大量在CBD及成熟的商圈租房子，有个说法是说把创业公司引到CBD和甲级写字楼里，当然，在市场繁荣的时候，这是没有问题的，即使赚不到钱，短期亏损也是企业能够接受的。但是我有个判断，对于创业企业和中小企业而言，性价比是更为重要的。所以，在这个阶段，我们走的是另一条路，在商圈周边拿项目，以北京来说，我们都是在东四环外拿项目。

当19年中国经济政策调整，再加上20年疫情袭来，我们会发觉，联办这个赛道有很多同行退出，爆雷事件增多。现在来看，我认为那时候恰恰是站在岔路口时不同的选择救了我们。

02 联办空间新趋势：租金回报+产业导入双渗透

就在本月，星库空间在北京高碑店开了新的空间，我们去看了，这个“场景共享直播基地”非常不“联办”，没有工位的出租。这是否意味着联办空间的形态发生了分化？未来的趋势会是怎样的？

睿 问

那么，在当下这个节点，您认为联办行业将往何处走？

白羽：我觉得任何事物在这种高速增长之后会有一个大的调整，它才会最终回归平稳健康。21年应该是重新认知、重新出发的年份，大家的心态会更聚焦本质。

睿 问

从你们新拓展的项目来看，联办空间的形态有没有大的变化？

白羽：一是从规模上，跳出原来说的一两千平的形态，形成了新的综合性的开发体，甚至有大到上万乃至于园区级的体量。

二是从业主的需求上来看，业主希望兼顾租金回报和产业导入，而不仅仅是追求租金回报，他们更希望在中国最近10年产业爆发的阶段，从产业本身去获取未来收益的空间。我们接的两个项目都是往产业创新中心的方向打造的。

睿 问

在你们接手的这些新项目中，星库的价值体现在哪里？

白羽：我们现在服务的项目，从前期的定位策划到设计工程再到后面的招商运营和企业服务，分成了几个大的模块，既有全程合作的也有分阶段合作的，它其实更像一个成熟的或者专业化的行业，而不像以前，合作的模式很单一。

我们其实就是围绕产业的需求去打造各种类型的共享办公空间，来提升空间的使用效率、组织效率、经营效率，也就是把客户的需求最后转化为坪效。当然，这还远远不够，我们还应该具备这样的能力，客户需要什么样的共享空间，我们就可以给他提供这样的空间。我们在济南参与打造的一个医药行业共享空间就是这样的情况。

03 告别恶性竞争，回归常识

采访过程中，白羽提到的一点很打动我，他说：“以前我们往往认为大客户的需求才是真正的需求，但其实现在我们需要去听只有几个人的公司的需求，所谓效率，正是这些点滴的积累。”诚如其所言，在行业高速发展期，这些微小的需求似乎是不足为道的，但恰恰是对待微小需求的不同态度，决定了行业平稳发展期企业的不同走向。

睿 问

我留意到，你们也没有得到多轮融资，这是不是也是你们目前发展路径的一个外部条件？

白羽：的确，我们看起来没有那么有想象力，没有大把资本来追捧我们，但这恰恰让我们有更多的时间来理解这个行业，理解客户会为什么买单，他们的成本预算是多少，我还亲自参与了很多售前和售后服务。只有把“客户为什么买单”这个核心问题弄清楚，我才能赚到钱，这个生意也才能红火起来。

睿 问

您对你们的现状还是满意的？

白羽：我其实没有特别满意，如果特别满意的话，我们应该是可以赚很多钱了。但相对来说，我们做对的事情，比做错的事情多。我也拒绝过很多看起来很诱人的项目或机会，但是因为对实际的落地性有怀疑，我拒绝了。

睿 问

对前景怎么看呢？

白羽：我觉得未来十年中国都是以扶持产业，鼓励创新，突破关键科技为导向，科技和文化两个领域会繁荣，国家不仅仅是喊口号，还会有财政政策支持。在这种情况下围绕存量资产，用专业化解决方案盘活闲置和低效资产，会体现我们的专业价值。未来我希望的就是抓住中国产业化升级的机会吧。