2019年前11个月，逾450家开发商破产，这个数字超2018年全年数量；与此同时，一大票地产企业在香港排队上市。

在这样的行情里，底层逻辑并不相同的产业地产能独善其身么？

上周五，我们请来了4位产业地产资深人士，在选址中国创始人、CEO陈雪源的主持下，进行了一场精彩对话，参与对话的嘉宾包括鸿坤产业集团执行总裁朱江、上海桐领资产管理有限公司董事长高炜、荣盛产业新城副总经理王玉龙、顺义·中关村信息谷创新中心项目负责人李昂。

这场对话不但金句频出，更有关键的核心共识：

1.困扰产业地产的资金链难题，仍然是行业最大的挑战，但REITs消息频传或许会在明年取得重大突破，持有优质园区资产的企业有望获益。

2.寻求租售收入之外的其它盈利来源，是重资产园区必须解决的难题。

3.产业园区管理从粗放转向精细化、专业化，以勾地为目的产业园区将逐渐被淘汰。

4.2020年，在经济增速减缓的压力下，扶持政策有可能会密集出台，为产业地产的经营带来利好。

完整内容，向下细看。

鸿坤朱江：

2020年，是轻资产爆发元年

鸿坤产业集团执行总裁朱江认为，2020年将是产业地产轻资产的爆发元年，谁能率先找到核心竞争力，谁就能率先突围。而在重资产持有模式下，找到盈利能力是关键，鸿坤产业正重点推进1:1战略，未来50%的收入来自于传统租金收入，50%来自于租金之外的其他收入。

【陈雪源】行至年末，对2019年有哪些总结和感受，对2020年有哪些判断？

【朱江】鸿坤2013年开始就在北京做产业园，主要模式是重资产持有。2019年确实是让人记忆深刻的一年，作为产业运营者，真真正正感受到了切身变化。整个鸿坤产业在北京有11个园区，今年承接了将近10万平方米企业，大部分来自城市核心区，像朝阳、西城、通州等地区。这些企业有着非常强的行业属性，他们也是随着企业发展和对北京大兴、亦庄产业氛围带动搬迁至此，更重要的是我们通过园区专业化运营，可以有效帮助这些企业降低运营成本，提高企业自身发展效率。

只要做好几件事，2020年应该是充满机遇。

首先，强化产业地产企业的运营能力，这是核心竞争力。可以看到越来越多的轻资产机会，2020年可能是轻资产爆发的一年，这里面谁能率先把自己核心竞争能力突出出来，抢占先机，就能提前抢跑。

其次，2020年如何在整个运营过程中找到自己的盈利能力是关键。重资产持有下，投入和回报怎么算？现在北京市场面临主要的问题是租金回报率无法达到金融资本的要求，在这种情况下如何能够迅速提升自己的业务收入，是非常重要的。

【陈雪源】鸿坤产业在北京的策略和打法是什么？

【朱江】鸿坤11个园区项目基本都在北京南城，聚集在大兴和亦庄附近，项目获取的方式以收并购为主，盘活存量资产。

一、园区收购回来之后，打造成特色园区，瘦身增高。「瘦身」就是每一个特色园区的主要产业围绕在1到2个方向上，这样非常容易做成产业集群，有利于发挥规模效应;「增高」就是淘汰相对落后的业态，招引一些高精尖的符合发展诉求的项目。

二、我们在内部重点推进了1:1的战略方向。主要是结合长期持有为主打造的一个战略模式。1:1的含义是说所有业务收入50%来自于传统的租金收入，50%来自于租金之外的其他收入。这50%是长尾效应，不是靠一个杀手级的业务一家独大。经过梳理，园区提供的所有产业服务的多达340多个，对不同阶段的入园企业量身订做不同的服务方案。过去几年，鸿坤投了50多家企业，这50多家企业有20多家上市，还有几家是独角兽企业，投资业务我们是获益的；此外，我们还对接了几百家金融机构，为企业提供各式各样的融资服务。

此外，为了帮助企业更快发展，鸿坤还跟跟北京亦庄、大兴的政府一起合作，为企业提供融资租赁服务。把企业的应收账款通过保理形式把资金流转回来，对实投的资产和设备通过融资租赁的方式变轻，获得更多的现金流。我们真真正正做了几单，为企业有效改善了现金流。

此外，鸿坤还提供很多服务输出，举一个典型例子，去年鸿坤产业自己成功申报了国高新，今年，利用我们的成熟经验也为几家入园企业成功申办了该资质，切实让创新的高技术企业得到国家给予的「高新政策红利」，这也是鸿坤产业园为企业可以提供的特色服务之一。我们在园区打造的「产业生态圈」，可以有效利用500多家入园企业的产品，形成上下游联动。

（以上内容据现场实录整理，为阅读便利，有所增删）

桐领资管高炜：

产业地产开启「正常时代」开启，REITs会有重大突破

高炜曾任大连软件园股份有限公司总裁，不仅参与创建大连软件园，更在商务园区综合开发及管理运营方面拥有20年丰富的工作经验，是产业地产的骨灰级玩家。高炜认为，产业地产正迎来「正常时代」。

【高炜】我们这个行业开始走向正规化。

当住宅地产靠土地溢价和供应短缺赚大钱的时候，是不会有真正的产业地产的；只有住宅地产进入一个稳定期、成熟期，产业地产才有可能往精细化发展。

这符合人性的基本规律。当你能够用杠杆赚大钱的时候，谁会去做实业？谁会去搭建园区的技术服务平台？谁会去真心服务于实体经济？你没有沉下心做这件事的时候，行业是不可能持续健康发展的。

所以，我有一个基本判断，我们才刚刚开始，产业地产这个行业才刚刚开始。产业园区未来一定属于长期主义。都说这是最坏的时代也是是最好的时代，我说这是再正常不过的时代。

对于单体公司来说，即使是住宅地产也有很多企业倒闭，这再正常不过，因为中国不需要1万家开发商，也不可能每年都需要20亿平方米的开发量。从产业园区的角度来说，我们的正常时代才刚刚开始。当经济进入中低速，行业基本规律一定会出现。

我相信银行和金融机构针对产业地产的差别利率一定会出现，REITs很快有重大突破。从REITs的角度来说，全国2万个园区，不可能这么多资产都被市场接受，一定是优质资产，优质产业园区的经营者应该能看到希望。

【高炜】我切身的体会就是今天中国2万多个园区，承载着中国绝大多数的实体经济空间，对国家经济发展起了非常大的作用。除了一些独角兽和超大型公司，比如华为、小米有自己独立的园区，很多园区都是在第三方提供的园区中成长和发展。所以，园区能不能真正给入驻企业提供赋能是一个非常关键的问题。

我认为，产业园区有几个发展趋势。

第一个趋势，园区的需求市场一部分由民营企业公司化运营，还有很大一部分在政府或者政府平台公司来运作。我们不仅仅要服务于2B市场，2G市场怎么服务？这是我们未来相当长一段时间内需要解决的问题。

第二个趋势，调控以后地产公司都缺钱，真正的产业地产公司更是面临这样的问题。因为你是长期投入，却没有长期资金支持，这就导致一段时间可能不占优势，这个领域会出现国进民退。最近我听到一个好消息，REITs会有进展，未来市场会有一定的走向，这个走向会倒逼园区运营更加精细化，你能看到一个出口。

第三个趋势，技术的应用可能会给园区带来非常大的变化。成本节约、收入增加、效能提高，随着5G和AIoT积极的发展，可能给园区带来非常大的变化。

第四个趋势，园区服务更加发展。园区服务会从初级服务、基本服务递增到真正为不同禀赋的园区提供产业链相关联的强服务，比如针对行业的特殊技术平台。这种变化或许在北京不需要，因为一线城市有它特殊的禀赋，但我看到二线和二线以下的城市，真正做好园区需要投入服务，需要抓住区域特定的产业禀赋。园区真正进入下沉市场，精细化管理、赋能企业，这种创新一定会让我们看到希望。

（以上内容据现场实录整理，为阅读便利，有所增删）

荣盛王玉龙：

产业地产最大挑战是资金链，勾地者将退出舞台

【王玉龙】我做了10年的产业园区，时间不是很长，但是这10年都是我自己亲自操盘园区，园区包含很多模式，我列举三类。

第一类，最早的一批比如苏州工业园、浦东新区、CBD等等，政府引导的产业园区模式不同于市场主导的园区，它们的转型和未来发展方式也不一样。

第二类，早期以土地供应和土地批租为主，后来逐渐在平台上进行转型和升级。

第三类，做园中园，把工业用地切成「豆腐块」进行开发转让。大家也知道，北京今年出台了一系列的政策，对这类园区管控也越来越严，让这类企业有停下来思考的时间。

当然还有很多其他的模式，比如华夏幸福基业和荣盛发展是产城模式。

【王玉龙】2019年对很多地产公司来讲是寒冬的一年，平均每天倒闭1.5家，对未来我有几个判断。

第一个判断，对于产业地产来讲，最大的挑战在2020年依旧存在，那就是资金链的问题。融资难是产业地产面临的一个痛点，因为做二级地产可以将土地证作为抵押、公司信用做背书来融资，但是产业地产需要创新，需要变革。

我们看到政府在这方面做了很大转变，外部资本在这方面也有一系列的动作，比如政府和园区运营者共同成立产业引导资金。

资本方面，我认为2020年会有非常大的变化，因为越是难的时候，相应的政策越会出台。我相信，2020年在资本市场上针对产业园区的变化会比较明显；但同样，2020年以勾地为目的的产业园区会逐渐退出舞台。

第二个判断，政府在经济下行压力下会越来越注重产业园区对城市发展的重要性，所以政策上应该会有一系列的利好出台。产业扶持政策里面，包括对于企业的扶持、人才的扶持、随产业引进而进行的户籍扶持，可能也会有变化。

第三个判断，现在形成了几个大的都市群，大都市群周边会迎来一个爆发式的跟风，面对这种跟风如果变通不及时就会会造成混乱，这一点我们也需要关注。

（以上内容据现场实录整理，为阅读便利，有所增删）

中关村信息谷李昂：

四大要素，打造「类中关村创新生态系统」

【李昂】中关村信息谷是中关村发展集团的二级公司，是落实中关村区域合作任务，以科技产业组织和服务为主的科技服务平台。有效聚集资源、为企业赋能，中关村信息谷做的就是这件事。

依托北京中关村资源，中关村信息谷已在全国服务超过28个城市及区域，托管运营载体面积120万平米，合作土地面积60 平方公里;服务创新型企业超过10000 家，落地2200 家以上。以北京为中心，国内合作城市为节点的创新网络体系正在建成。

产业园区招商引资，构建产业集群是一个园区良性发展的根基。作为中关村发展集团所搭建的每一个园区，中关村信息谷始终将搭建「类中关村创新生态系统」作为产业引入，集群聚集的指导思想，也就是「筑巢引凤」。那么说到「类中关村创新生态系统」该如何搭建， 至少应该包含四大核心要素：政府、平台、资源和企业。

四大要素各自发挥不同作用，有机关联。政府主要三方面发挥主导作用：环境、政策、机制；平台主要包括各类创新创业服务平台，如众创空间、各类孵化器、创业孵化基地、双创示范基地、产业示范园区等；资源主要指专业机构和专家领军人才，例如各类专业机构和专家人才的背后是理念、意识、技术、知识和经验，是园区发展的软实力支撑；企业作为市场竞争主体是直接影响并决定经济发展速度和质量的核心要素，在创新生态系统中，企业同样作为创新主体起着至关重要的核心作用。

中关村信息谷所操盘各区域产业园区恰恰善于打造这种「类中关村创新生态系统」，通过一个园区将「政府、平台、资源」有机结合、相互促进，同时循序渐进吸引各类型科技企业的落地。作为运营方，我们做到服务政府、服务企业、服务市场相结合，通过良性的创新生态系统，既能吸引科技企业落实，又能为企业发展增质赋能。

谈到我所在的顺义·中关村信息谷创新中心，今年6月20日刚刚开始运营，创新中心将叠加中关村和顺义区双重发展优势，集聚政策、人才、资本、技术等要素，打造中关村－顺义协同创新示范区。未来，将加快打造具备创新活力和内生动力的创新生态系统，有效开展国际合作，助力市、区发展新经济、培育新动能，在科技创新、协同发展中创造更大合约数，同时打造中关村全国科技创新服务体系在顺义的示范窗口。

2020年，我们仍会不忘初心，继续扮演好「平台服务员」的角色，不断挖掘丰富我们在经济活动中的独特价值。借此机会，祝信息谷越来越好，祝地产人都在2020年也越来越好。

（以上内容据现场实录整理，为阅读便利，有所增删）