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近期，多家代理行发布二季度上海商办市场研究报告，对其下半年走势进行预判。历经一季度寒冬，上海商办市场二季度释放租赁需求，疫情影响逐步解封。经济下行压力叠加供应高峰，上海商办市场空置率小幅推升，租金继续下调。不过，相比甲级写字楼市场，商务园市场凸显韧性，租金有望在小幅波动后呈上扬态势。尽管各大城市大宗交易出现不同程度下滑，但魔都上海大出风头，以455亿元成交额全国领跑。

写字楼：100万新增供应

市场租赁回暖。CBRE世邦魏理仕数据显示，二季度上海甲级写字楼净吸纳量72874平方米，环比增长259%，主要成交行业来自金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学。

图源：CBRE世邦魏理仕

空置率微升，租金下调。CBRE世邦魏理仕指出，截至二季度末，上海优质写字楼市场空置率为19.9%，较去年底微升0.5个百分点；二季度市场平均报价为282.1元/月/平方米，较去年年底下跌3%。

新增供应超100万方，市场继续承压。CBRE世邦魏理仕华东区主管陆燕表示，预计下半年上海优质写字楼市场供应规模将达100万平方米。上半年上海入市三个写字楼项目，新增供应总计12.2万平方米。陆燕预测，未来5年，上海写字楼供应量有望新增600万平方米。

受供应高峰和新增需求不足影响，高力国际预计到2020年底上海写字楼空置率持续推升至27.5%，而后继续上涨在2021年触及高点达到30%，与此同时，租金也随之下调，有望在2021年触底反弹。

上海甲级写字楼市场未来趋势预测

图源：高力国际

产业园：空置率、租金浮动不足1%

上海发布特色产业园区规划、在线新经济与数字新基建发展行动方案等利好举措，加之园区减免租金的行为，使得上海产业园市场更具韧性，相较去年底，空置率与租金浮动控制在1%以内。

图源：CBRE世邦魏理仕

CBRE世邦魏理仕数据显示，上半年上海产业园区迎来13.8万平方米新增供应，其中近八成来自于漕河泾板块。二季度上海产业园空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6%，平均租金报价为130元/月/平方米，较去年底仅下降0.8%。净吸纳量达48815平方米，环比上升293.7%。其中医药及生命科学、TMT行业成为上海商务园区的扩张主力，占据二季度租赁市场的60%。

CBRE世邦魏理仕预计，下半年上海商务园区将迎来逾50万平方米的新增供应，分别位于张江、漕河泾、金桥、市北等板块。

高力国际判断，上海产业园在未来几年内租金保持稳健上升态势，空置率也将逐步走低。

上海产业园市场未来趋势预测

图源：高力国际

大宗交易：领跑全国，本地买家超9成

受疫情影响，北上广深一线城市大宗物业投资市场成交均有所下滑。戴德梁行数据显示，上半年，资产流动性最好、市场最为成熟的上海成交455亿元，领跑全国大宗交易市场，占比达52%。

图源：戴德梁行

戴德梁行统计显示，二季度上海大宗交易成交17宗交易，金额约207.2亿元，较上季度环比下跌24%。上海作为最受内外资欢迎的投资目的地，受全球疫情影响，外资延缓了部分投资计划，相对而言，本地买家更加活跃，成交额占本季度的94%。

写字楼仍是本季度最受青睐的物业类型，占本季度成交额的76%；零售物业投资活跃度有所下降，仅占本季度成交额的3%。

值得注意的是，产业园区受到政府政策支持，并在疫情中表现出较强的抗风险能力，其稳定的现金流和高出租率成为投资者追逐的对象，尤其是漕河泾和张江板块，整个产业园区项目的成交额占比从2019年均的6% 增至本季度的10%。如，远洋资本以19.7亿元收购光大安石持有的越虹广场，以及摩根士丹利投资位处张江片区的美恩生物科技广场。

戴德梁行指出，随着国内疫情的缓解，投资者信心已开始恢复，在上海设有办事处或分公司的外资机构也开始安排考察项目，与出售方初步沟通等事宜。同时，卖方对售价的预期更加理性，买卖双方在价格上的差距也逐步缩小。