400-0080-960 登录  |注册
选址中国 > 资讯 > 深读 > 中国移动、京东、紫光接连入手,产业用地M0大潮来了

中国移动、京东、紫光接连入手,产业用地M0大潮来了

2020-05-18 来源:选址960 作者:优秀


1589766823609735.jpeg

如果工业要升级,该如何是好?一种方式广泛流行于一二三线城市,即政府出台新型产业用地(M0)供应方案,以地价低、配套全、可分割的方式,向高新技术产业、当地优先发展的产业项目「开绿灯」。

按照工业项目对居住和公共环境的干扰、污染和安全隐患程度,工业用地一般被划分为M1、M2和M3三类,数值越大代表工业项目对居住和公共环境的影响程度越高。区别于普通工业用地类型,近期多个城市在工业用地(M)类中,增加「新型产业用地(M0)」,一般将其定义为「主要用于融合研发、设计、检测、中试、新经济等创新性业态及相关配套服务的工业用地」,M0项目用房包括产业用房和配套用房。

至今,根据选址960不完全统计,全国已有广州、深圳、东莞、郑州、杭州、济南、潍坊、台州、中山、惠州、珠海、顺德、贵阳、温州、绍兴、洛阳等20余座城市推行M0供地政策;从成交来看,拿下M0用地的知名企业包括京东、中国移动、紫光等,可见其正成为科技类企业的拿地偏好。

中国移动、京东、紫光接连入手,产业用地M0大潮来了

1

成都推「最严」M0

中国移动2亿拿下首宗

近来,M0城市群又来新朋友了。

4月7日,成都出台《关于加强新型产业用地管理的指导意见》(后称「意见」),与其他城市新型产业用地办法不同的是,意见中明确成都新供应M0产业用房和配套用房须全部持有,不得分割转让,不得以股权转让或变更等方式变相实施分割转让。该意见也成为全国首个不可分割转让的新型产业用地管理办法。

有人认为,成都政策过于强势。出人意料的是,意见出台刚满一个月,首宗新型产业用地成功出让。

5月8日,中国移动成都研究院以1896元/平方米的地价,花费近2亿元获得一宗位于成都高新区的M0新型产业用地。该宗土地占地面积达147亩、土地年限为50年。据该宗地履约协议显示,地块将用于布局第五代移动通信网络与人工智能领域研发中心,打造垂直行业领域的创新赋能运营中心,打造信息通信领域政产学研用平台项目,建设省级通信运营服务总部项目。

中国移动、京东、紫光接连入手,产业用地M0大潮来了


协议约定,项目总投资不低于20亿元,投资强度不低于1350万元/亩,这一强度与广州中心城区投资强度不相上下,门槛之高可见一斑。竣工投产后,项目年产值不低于1017万元/亩,年税收不低于61万元/亩。核算后该地块年产值不低于15亿元,年税收可达9000万元以上。

仅5月,已有多城推出新型产业用地办法,包括河南濮阳、山东青岛以及处于公开征求意见阶段的山东烟台。继济南、潍坊、威海之后,山东省共计5座城市将供应M0新型产业用地。

2

前浪再推新政范本

广州M0向产业地产开绿灯

后浪们奋起直追,M0朋友圈逐渐扩大;前浪们亦非等闲,积蓄力量,再放大招。

广州市是较早推出M0的城市之一,近日,广州又新推出了《广州市新型产业用地(M0)准入退出实施指引(试行)》,《指引》从准入条件、分割转让、退出机制等六方面继续完善新型产业用地政策。

首先,广州M0为产业园区专业运营商开放绿灯。《指引》明确,新型产业用地主体除C(制造业)、I(信息传输、软件和信息技术服务业)、M(科学研究和技术服务业)行业的企业外,符合要求的产业园区平台、孵化器运营企业同样被许可。

此外,《指引》在投资强度、产值及税收方面予以明确规范。「指引」强调中心城区投资强度应不低于1200万元/亩,外围区域投资强度应不低于800万元/亩;工改M0投资强度应不低于300万元/亩;达产后,中心城区年税收不低于120万元/亩,外围区域不低于80万元/亩。

中国移动、京东、紫光接连入手,产业用地M0大潮来了


对于退出机制,「指引」分4种情况制定处理办法:企业自身原因终止项目可申请退出;开竣工阶段,投入要求未达标收取违约金或退还土地;达产后,投入产出未达标的,进行不超过1年的整改,暂停分割转让认定;连续两个考核期未达要求的,可采取暂停分割转让、缴纳违约金、收回土地使用权等一种或多种处理方式。

相较于多地出台的M0实施意见、暂行办法来说,广州最新推行的「指引」既带数字又有内涵,无疑将成为后浪们参考的范本。不过能否完全支撑实操层面,或许还有段路要走。

作为M0最早发源地,珠三角地区M0朋友圈再添大新闻。5月10日,东莞首宗新型产业用地试点项目——「大湾区深投控清溪科技生态城青湖湾科创中心」正式开工。青湖湾科创中心是深圳市投资控股有限公司与清溪镇的合作项目,重点导入先进电子信息、智能移动终端制造业企业及信息、科技与金融等产业服务平台,规划建设集研发、中试、办公、展示等多种功能于一体的全新产业园区。

项目一期规划总用地面积约11.01万平方米,总建筑面积约34.86万平方米,容积率为2.4,总投资约24.30亿,预计建设周期3年。

据悉,除上述地块外,东莞出让的多宗M0地块已被京东、紫光、欧菲光等企业收入囊中。

3

M0三大优势

受科企业青睐

M0受大企业的追捧,也受到多城青睐,西安年内也将制定新型产业用地管理办法,今年有望迎来新型产业用地爆发期。

为何M0在各地如此受欢迎?

比其它工业用地的土地利用程度高。普通工业用地的容积率一般在1.0~2.0之间,通常不超过3.0,而M0的容积率可以达到4.0或者5.0,而且,有些城市的M0容积率只设下限、未设上限,例如惠州M0容积率要求不低于3.0,开发强度更高。

相比商服用地,拿地成本相对较低。M0地价一般以同区域工业、商服地价为参照,以年限为因数,经公式核算。比如,成都中心城区某一区域内,商服用地基准地价为2775元/平方米,同一区域内工业基准地价为750元/平方米。按照X=N×(M/50+30%×B/40)的公式计算,该区域内20年M0地块出让起始价为716.25元/平方米,M0地价甚至比工业用地还低;若以重大项目最高50年出让年限计算,出让起始价为1790.625元/平方米,低于同区域内的商服地价。【注:X为所在地新型产业用地(M0)出让起始价;M为所在地工业用地出让指导价;B为所在地级别商务用地基准地价;N为土地实际出让年限。】

此外,M0新型产业用地包括产业用房和配套用房两类,其中配套用房可设置部分比例的商业、办公和住宅,以及搭配一定数量的停车位,业态齐全,利于职住平衡。

容积率、可售比例成为各地M0政策差异化的体现。戴德梁行北区产业地产部主管及董事路煜认为,各地的产业政策决定了产业用地政策。

北京现在只有M4,没有M0,天津到目前为止也没有出台M0。而其他各地虽然出台M0政策,具体容积率和可售比例也不一致。除了容积率的提高,以及配套比例的增加,是否可以销售也是重大变化。可销售对于开发商来说影响最大的就是投资回报问题,在没有完全打开产业园区其他资本通道情况下,能否销售,是产业园区财报的重大影响因素。但在后期,资产证券化推出后,是否会一定比例减少地产商对销售比例的依赖,值得探讨。

另一方面,对于最终企业,是否拥有资产也成为选址落位的关键因素。那没有销售政策或者未出台M0用地政策的地方,是否意味着在政策层面不鼓励相关产业拥有此类资产,而是希望企业将有限的资金投入到自身运营,也值得探讨。

4

形同对赌风险大?

多地M0可先「试用」


欲戴王冠必承其重,M0光环背后意味着高门槛、严监管。

不是每个企业都有机会拿到M0,必须是新产业、高精尖、研发阶段或者总部。从建设到达产,从投资强度、产出到税收贡献,一项项数字组成了达摩克利斯之剑,有实力有底气的企业才不会担心严格的验收制度。由此来看,大企业在拿M0地块时更占优势。

为了避免高验收标准吓退新企业,以杭州、青岛为代表的城市推贴心举措,对M0用地采取「先租后让」弹性出让的供地方式,放宽达产验收考察期。操作方式基本分两个阶段:

第一阶段供地采用租赁方式,在承租期内对投资强度、亩产税收等主要指标进行考核。

考核通过后,进入第二阶段,将土地剩余年限一次性出让给企业租赁期内通过达产验收的,剩余年限可一次性出让给企业;未通过验收的,杭州给予最长1年的延长期,通过后出让,仍未通过的则解除土地租赁合同。

您是否看好M0?您了解哪个城市的M0?您支持哪个城市的M0?欢迎留言,分享您的观点~

中国移动、京东、紫光接连入手,产业用地M0大潮来了




编辑: 李欣

发布委托

姓 名:
手机号:
立即委托

热门新闻

推荐经纪人

热门楼盘

  • 北京中铁大厦

    北京丰台区 5.00  元/㎡/天
  • 新安大厦

    北京西城区 25.00  元/㎡/天
  • 海淀文化艺术大厦

    北京海淀区 8.00  元/㎡/天