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北京、上海、深圳写字楼市场空置率居高不下，一连创下多个「历史新高」。

2019年第三季度，北京写字楼市场新增供应44万平方米，创近十年来单季新高；空置率上升至10.9%，创近八年来最高水平（世邦魏理仕）。

上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高（世邦魏理仕），第三季度空置率回调至18.3%，但仍居高不下。

受新增供应过量及企业退租影响，深圳写字楼空置率波动较大，部分区域空置率一度高达50%，第三季度整体空置率稳定在21.1%，成为北上广深四城中空置率最高的城市。预计未来空置率上升将持续至2020年。

唯有广州写字楼市场较为正常，空置率一直保持在5%以下。

北京：租赁失意投资得意

◆ 新增供应44.1万平方米

◆ 净吸纳量13.2万平方米

◆ 空置率10.9%

◆ 平均租金426.5/月/平方米

（数据来源：世邦魏理仕）

存量大增而吸纳为负，北京写字楼市场疲软。据世邦魏理仕统计，2019年第三季度，北京新增供应达44万平方米，创下自2009年第一季度以来单季最高值。净吸纳量为13万平方米，排除新项目的预租贡献，受非传统金融、文化传媒及医药等企业整合、退租影响，当前市场净吸纳量为负。

截至季末，整体空置率上升至10.9%，创自2011年第二季度以来最高水平。为刺激租赁需求，租金有所下调，环比下降0.4%至426.5元/月/平方米。

传统金融成租赁主力，科技行业「退居二线」，联合办公好似「销声匿迹」。第三季度北京写字楼租户33%为传统金融业，16%来自TMT行业，其后为消费品（10%）、专业服务（8%）。

去年作为主要租户的联合办公扩租明显放缓，第三季度未见扩租消息报出。

图片来源：世邦魏理仕

北京物流仓储市场同样遇冷。第三季度北京物流仓储市场出现第三方物流和服装零售类企业退租情况，导致总体吸纳量为负9400平方米。3.3万平方米的嘉民房山物流中心投用，租金环比持平，结束了三年来连续上涨的走势。

租赁失意投资得意。第三季度，北京共发生9笔大宗交易，总额达219亿元，环比上升212%。外资活跃，完成3笔交易：新加坡吉宝集团收购上地NEO，香港霸菱亚洲收购方舟大厦，香港览睿资本收购SOHO中国北京9个项目的停车场。9笔投资交易中，写字楼贡献6笔交易占主导地位，占投资总额的72%，其中华夏幸福58.28亿向平安出售位于丽泽的中国铁物大厦为本季最大成交额。

针对全球商业地产投资活动，戴德梁行在近日发布的《全球房地产投资制胜之道》年度报告中，对全球各城市吸金能力进行评估：认为北京是亚洲发展最快的主要城市，投资总额实现双倍增长，排名前移11位，位列第25名。大中华区共有3座城市位列全球排行榜前25名，香港排名第9，上海位列第20位。

戴德梁行预计至2020年，北京写字楼市场新增供应约达241.7万平方米，或将拉动空置率继续攀升，租赁成交持续放缓，租金或将继续出现下调态势。

上海：空置率创10年新高

魔都写字楼市场空置率仍高企，据此前世邦魏理仕报告显示，今年上半年，上海写字楼的空置率创下近10年新高。尽管第三季度空置率略有回调，但维持在18.3%。

增量创新低，拉回两点空置率。据戴德梁行统计显示，上海第三季度写字楼市场，新增供应创三年来新低，空置率从18.5%的峰值回落至18.3%。

因复杂经济环境影响，专业服务业占据扩租榜首。国内外环境的不确定因素，催生了上海咨询、法律及人力资源行业的业务增长，带动企业扩租需求明显提升。2019年前8个月成交中，领衔行业分别为专业服务业（26.2%）、电子信息科技（22.9%）、金融（15.1%）。金融强监管下，上海金融行业处于调整期。

值得注意的是，企业收缩或扩张带动上海联合办公市场需求有所增长。资本驱动型联合办公扩张步伐未放缓；孵化背景的联合办公在园区、大虹桥等板块寻求机会；联合办公核心区退租后迅速被其他品牌填补。

爱折腾的魔都从来不缺吸引力，诸如2019世界人工智能大会，IBM、华为、光启、云从科技等70余个AI和5G项目落地上海。在上海新一轮产业规划下，人工智能、大数据、通信等新兴行业成交需求提升。

深圳：写字楼重心西移

◆新增供应16.23万平方米

◆ 净吸纳量12.47万平方米

◆空置率21.1%

◆平均租金233元/月/平方米

（数据来源：高力国际）

深圳写字楼空置率高居北上广深四城之首。受金融企业大面积退租和新增供应过量影响，深圳写字楼空置率不断攀高，从2018年平均空置率10.3%攀升至21.1%后保持稳定。据高力国际统计，第三季度前海区域空置率最高，达66.1%，罗湖、福田、南山各区域空置率在20%以下。

重心西移，企业流向低租金区。为了较低的租金，原本福田、罗湖的企业不断西迁至南山、前海。加之南山总部政策、前海「归巢计划」的影响，深圳写字楼重心将继续西移。

科技行业领跑租赁需求，金融紧随其后，联合办公扩张抢眼。第三季度，科技行业租户净吸纳量占34%，是深圳写字楼市场需求最为强劲的行业；金融行业成交占比23%，一如既往保持旺盛需求；联合办公运营商在深圳继续保持扩张态势，表现抢眼。

广州：TMT势头正猛

◆新增供应0

◆净吸纳量2.87万平方米

◆空置率3.7%

◆平均租金178元/月/平方米

（数据来源：高力国际）

广州甲级写字楼市场供不应求，在北上广深四城中空置率最低，一直维持在5%以下，伴有下降趋势，从第一季度的4.7%降至第三季度的3.7%。据高力国际数据显示，前三季度广州写字楼净吸纳量累计达到11.14万平方米，较去年同期下降60%。由于连续两个季度没有新项目入市，尽管净吸纳量不足同期一半，广州市场依然供不应求。

TMT行业需求稳定，联合办公行业较为谨慎。前三季度广州写字楼市场主要成交中，TMT行业以33%的份额稳居第一，其后为金融（18%）、零售/贸易（16%）、房地产（15%）行业。去年同期，房地产和联合办公运营商租赁需求强劲，相比之下，今年房地产和联合办公运营商对搬迁或扩张都更加谨慎。

预计广州市场第四季度将有近28万平方米新增供应，净吸纳量将得到有效提升。由于2020年供应量大增，届时空置率或出现峰值。

行业景气或萧条，最先反应在办公面积扩张或收缩上，因而写字楼租赁被视作城市经济发展的晴雨表。据中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》预计，至2019年底，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。

2019年上半年部分热城市写字楼空置率情况 图片来源：每日经济新闻

多城空置率集体走高的原因在于，经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加。不过「危」与「机」并存，换个角度看，租金下调，议价空间变大，未尝不是扩张好时机？

戴德梁行大中华区资本市场主管李志荣认为，对中短期投资者而言，一线城市和部分二线城市拥有大量投资契机，比如北京、广州、成都。对中长期投资者来说，基础设施完善、经济发展迅速，供应量较高的城市，比如上海和深圳，仍存在大量投资机遇。